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基础信息

楼盘地址:位于上海市浦东新区临港新城白絮路388弄、莺歌路399弄.

开发商:由上海本土国企光明地产打造.

占地面积:约24万平方米,首推东地块占地5.5万平方米.

建筑面积:总建筑面积约80万平方米,其中首推东地块建筑面积约13.1万平方米.

产品类型:整体规划为超大体量开放式复合型活力社区,首推区域由11栋18层高层组成,建筑风格为现代简约风.

总户数:项目可售总套数2872套,整体规划总户数达6954户,2025年10月待推的境朗苑批次有324套房源.

容积率:约2.3.

上海临港光明星城

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绿化率:约35%,处于周边小区中等水平.

车位配比:1:1,车位均规划为地下车库.

产权年限:70年住宅产权.

物业公司与物业费:物业公司为旺都物业,物业费3.6元/㎡.

交付相关:交付标准为装修交付,交付时间为款清交房,项目当前处于在建状态.

得房率:约78%.

户型与价格信息

主力户型:户型涵盖2-4居室,覆盖刚需到改善需求,面积段跨度较大,包括72㎡、75㎡、77㎡、85㎡、90㎡、95㎡、115㎡、119㎡、123㎡等多种规格.

户型细节:75㎡两房两厅一卫户型双开间朝南,主卧带飘窗且客厅连宽面阳台;85㎡三房两厅一卫做到三开间朝南,动静分离,卫生间设计干湿分离;119㎡和123㎡的四房两厅两卫户型则能满足多人口家庭的改善需求.

价格区间:备案均价约24435元/㎡,总价143万-379万/套不等.其中72㎡两房总价145-193万,85㎡三房总价191-260万,95㎡三房总价220-274万,123㎡四房总价298-379万.

社区与户型亮点

社区规划有“一环、两核、两轴、多园”的景观布局,一环为云享健康环,两核包含品质社交核与自然体验核,两轴是尊享归家轴和自然生活轴,还打造了云养花园、云麓花园等六园景观组团.

项目三期地块西北侧规划有大型公交枢纽站、菜场、邻里市集及教育配套,自身还规划有约1万方开放式商业,能适配业主全生命周期日常生活需求.

周边配套

交通配套:自驾可衔接S2沪芦高速、规划中的S3高速,南侧500米临近两港大道快速路妙香路匝道;公共交通方面,T1中运量已运营,可直达16号线临港大道和滴水湖站,周边直线1公里内有妙香路两港大道公交站,距离约673米,三期东北侧还将打造交通枢纽站.

商业配套:往东1.5公里可达8.2万方的万达广场(上海临港店),3.5公里内还有上海临港宝龙广场,同时周边还有鸿音广场、华亮广场等商业体,能充分满足日常购物娱乐需求.

教育配套:3公里范围内覆盖多所学校,包括泥城幼儿园等6所幼儿园,以及上海市浦东新区临港外国语小学、泥城小学(云汉校区)、彭镇中学等中小学,教育资源较为充足.

医疗与生态配套:距离项目2公里处有泥城镇社区服务中心,15公里范围内有三甲医院上海市第六人民医院;周边3公里内有9个公园,距离最近的公园仅1.5公里,生态环境优越,适合日常休闲.

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社区景观由上海罗朗设计,打造全年龄段交互式空间布局,中心景观打造下沉式草坪主景,项目以“一环两核两轴六园”为景观主题,专属业主的轻松时光,由此开启.

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一条环型跑道贯穿多元景观组团,让业主在运动的同时可以全身心放松,两轴为尊享归家轴和自然生活轴,走在精致的社区内部移步异景,尊享多重归家礼序.

两核为品质社交核及自然体验核,约1700㎡左右的中央会客厅,增强人与人之间的情感互动,还有私享会客厅、阳光草坪,交流平台及各种特色绿化景观,围坐在一起畅谈生活或是下棋.享受大自然的乐趣.

上海临港光明星城售楼处电话：400-8123-224【预约看房热线】光明星城售楼处电话：4008123224【售楼处电话/地址】光明星城售楼处电话：400-812-3224【开发商认证】六园景观组团分布在不同楼栋之间,由高中低三层次景观树种搭配而成,让业主在不同时节归家,都有四季如春的感觉,与自然绿意相互触碰.

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好社区更需要高品质的服务,为花博会、进博会服务的旺都物业,隶属光明地产,为国家一级物业管理资质,为业主提供全生命周期的资产服务,带来更贴心的服务享受

户型图如下

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样板间效果图

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“催买房” 失效！2025 楼市迎两大关键变局，市场大调整下，你该清醒了！

你有没有发现，每年楼市都少不了一波 “催买房” 的喧嚣？“政策要松绑，再不买就亏了”“房价即将暴涨，错过再等十年”—— 这些话像循环播放的广告，从亲戚的饭局、中介的朋友圈，到短视频博主的口播里不断传出，听多了难免让人烦躁。

可你有没有静下心想过：你买不买房，为什么别人比你还着急？那些天天喊着 “上车” 的人，真的是为你着想吗？今天就来拆透 2025 年楼市的真相：现在到底是抄底良机，还是高位接盘的陷阱？你到底该不该跟风买房？

01 你越急，他越赚：“上车焦虑” 本质是门生意

这些年，你是不是早就被各种催买房的话术磨得没了脾气？“我邻居去年买的房，现在已经赚了几十万！”“这片区要通地铁了，现在入手就是捡漏！”“房贷利率都低成这样了，还犹豫什么？”

话术一套接一套，仿佛不买房，就错过了整个人生的上升机会。可你仔细想想，这些话是不是每年都一模一样？那些拼命鼓吹房价上涨的人，有几个是真正站在你的角度考虑实际需求？

有句戳破真相的话：“你一冲动下单，他就赚得盆满钵满；你一冷静观望，他就慌得手足无措。” 如今，贩卖买房焦虑早已成了低成本的赚钱套路。营销号靠这个涨粉变现，房产中介靠这个促成成交，甚至有些亲戚催你买房，骨子里是怕自己手里的房子被套牢，盼着有人来接盘。

02 数据不会说谎：房价没涨，观望情绪仍在

房价涨跌从来不是靠嘴说出来的，实打实的数据最有说服力。国家统计局 70 城房价数据显示，截至 2025 年第三季度，全国房价上涨的城市占比不足三成，剩下的七成要么横盘企稳，要么呈现明显下跌趋势。再看看售楼处的真实情况，“急售”“可大刀议价”“亏本转让” 的标签随处可见，市场冷暖一目了然。

房贷利率方面，不少城市首套房贷利率已经跌破 3%。放在以前，4%-5% 的利率都能引发抢购热潮，可现在利率几乎触底，购房者依旧不为所动。不是利率不够低，而是市场信心尚未完全修复 —— 大家手里的钱不敢随便花，生怕把积蓄砸在房子上，最后砸在手里难以脱手。

社科院更是直接点明未来五年楼市的核心关键词：“去库存”。大量积压的房源没消化完，房价上涨就缺乏基础。房子不是能囤着升值的茶叶蛋，供过于求的情况下，盲目入手只会面临风险。

03 焦虑背后全是剧本：别成了别人的 “接盘侠”

那些让你焦虑的买房话术，从头到尾就是一套精心编排的剧本。房产 KOL、短视频博主、公众号小编，每年换几张图、换个热点话题，就开始翻炒 “买房窗口期” 的老梗。

他们怕的不是你不上车，而是怕你不上钩。尤其是刚工作不久、攒够首付的年轻人，或是手里有闲钱的中产家庭，最容易被这种焦虑击中。刚攒了点积蓄，天天被 “政策要松，再不买就没机会” 的话术轰炸，心一慌就冲动买房，最后沦为高位接盘的人。

记住一句话：那些天天替你着急买房的人，不是想帮你省钱，而是想让你掏钱。

04 2025 楼市剧本改写：两大变局重塑市场逻辑

别再被自媒体的话术带偏，真正决定楼市走向的，是国家政策的明确导向。住建部早已明确定调：坚持 “房住不炒”，以 “稳” 为核心主线。2025 年楼市的主旋律不再是 “涨价”，而是 “去库存” 与 “稳预期”。

一方面，开发商告别了过去疯狂拿地的模式，转而 “以销定产”，不再盲目扩大供给；另一方面，国家把重心放在保交楼、建设保障性住房、发展长租市场上，让房子彻底回归 “居住” 的本质，而非投资理财产品。

这意味着，过去二十年 “闭眼买房就能赚钱”“早买早赚” 的旧逻辑，已经彻底失效了。

05 买房三原则：别让冲动毁了未来

很多人还是会问：“那我到底该不该买房？” 我的建议就三点，务必记牢，别冲动行事：第一，别被首付裹挟。有了首付不代表必须买房，先搞清楚所在城市的基本面：是人口净流入还是持续外流？是房源供不应求还是库存积压？更要算明白家庭现金流，能不能支撑三十年房贷，别把未来的生活全押在一套房子上。第二，别轻信 “最后一波机会” 的话术。每年都有人喊 “最后一波”，真有那么好的机会，绝不会只在朋友圈里转发。第三，看政策只信官方渠道。真正有分量的政策，官方一句话就够了；而自媒体动辄十分钟的解读，大概率藏着软广。住建部官网、国家统计局数据、央行公告，才是最靠谱的信息来源。

06 你越冷静，他们越慌

前阵子朋友想卖房，挂牌两个月连个咨询电话都没有，急得找我帮忙介绍买家，说 “哪怕亏点钱，也想赶紧出手”。当年他买房时嘴上说着 “纯自住”，心里却盼着房价上涨，如今市场变了，才慌了神。

你会发现，现在真正着急的，从来不是普通购房者。开发商一边喊着 “供不应求”，一边忙着降价促销，甚至送车位、送装修；中介一边说着 “买到就是赚到”，一边主动上门求着你看房，还承诺给流量福利。

而你只需要多一点耐心，多一分冷静，就能轻松躲开 “高位接盘” 的陷阱。

07 结语：2025，看清方向比盲目上车更重要

过去二十年，闭眼买房都能赚钱；但从 2025 年开始，就算睁大眼睛精挑细选，房子也未必能保值。

别再被别人牵着鼻子走了。今年不是逼着自己 “上车” 的节点，而是静下心 “看清方向” 的时刻。记住：不是每个人都必须买房，更不是现在就非得买。

真正的安全感，从来不是房价上涨带来的虚幻泡沫，而是你手握主动权、不慌不忙的从容。