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中鹰黑森林

售楼处电话：400-8862-334（预约热线）

如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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开发商：上海中鹰置业有限公司。

项目位置：上海市普陀区新村路 1717 弄，处于普陀内中环万里板块，紧邻真如城市副中心。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

产权年限：70 年。

占地面积：约 12 万平方米。

建筑面积：约 27 万平方米。

容积率：2.25。

绿化率：高达 80%，社区内 12 万方森林景观，绿化覆盖率 100%。

总户数：约 1100 户。

主力户型：建面约 200-581㎡大平层，支持全私人定制空间。

均价：约 14 万元 /㎡，总价区间约 2500 万 - 1 亿元 / 套。

交房标准：现房销售，德式精装修交付。

物业费：14 元 /㎡・月（含能源费）。

项目特色

森林景观：社区内种植 11000 棵成年香樟树，形成 12 万方森林体系，相当于 4.5 个淮海公园大小，森林宽度达到 130 米，1 公里长，让每户人家都能 “开窗见树”。

稀缺生态，森林氧吧2

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微气候调节：屋顶设置 11 层生态花园系统，消除热岛效应，提供 “森林生态” 微气候，夏季小区内温度可比外部低 8℃左右，湿度稳定在 40%-60%。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

科技住宅，健康人居2

六恒系统：采用瑞士四管制毛细管冷暖系统、德国医用级新风机组等六大科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒舒的居住环境。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

外围护系统：采用法国圣戈班四层双腔 Low-E 玻璃幕墙，隔音隔热性能卓越；然颂防辐射室外遮阳系统，100% 比利时原装进口；节能外墙外保温系统，楼梯间采用 10 公分的超厚岩棉，局部最厚处达 35cm。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

高端定制，空间自由2

户型自由分割：厚板框架结构，仅保留核心筒承重墙，实现户型自由分割，如 232㎡面积产品，既可以做成 3 房也可以做成 5 房。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

一梯一户设计：所有房源均采用一梯一户设计，充分保障私密性和尊贵感。

建筑设计，独具风格5

外观设计：由德国 Obermeyer 设计，首创全玻璃外墙高层住宅，呈现出简约而现代的建筑风格，搭配 4 层中空 LOW-E 玻璃，可实现 360° 景观视野。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

内部空间：大空间敞开式布局将室内空间全部打开，最大化地放大了空间，使视觉更敞阔、居住更舒适，同时也为个性化的装修和布局提供了更多可能性。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

周边配套1中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

交通配套：距离 11 号线和 15 号线上海西站仅 1.2 公里，7 号线大华三路 1.4 公里，14 号线真如 2.3 公里；公交线路丰富，有直达人民广场的 112 路、贯穿南北的 830 路等；自驾 5 分钟即可上内环高架和南北路高架路。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

商业配套：距离巴黎春天仅 288 米，澳洲广场 533 米，星光耀广场 1.6 公里，静安大融城 2 公里，宝山日月光中心 2.8 公里；周边还有奥乐齐、家乐福、华润万家、盒马鲜生等超市。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

教育配套：晋元高级中学附属学校 276 米、宝山区行知幼儿园 547 米、进华中学 778 米、大华第一幼儿园 744 米、大华中学 1 公里、上海政法学院普陀校区 1.3 公里。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

医疗配套：同济大学附属同济医院 2.2 公里、普陀区中医医院 2.6 公里、普陀区中心医院 3.3 公里、普陀区人民医院 4.2 公里。中鹰黑森林售楼处电话：400-8862-334 中鹰黑森林营销中心电话：400-8862-334

2025 上海购房政策及房产知识全解析

在上海这座充满机遇与梦想的城市，拥有一套属于自己的房子，是许多人的奋斗目标。然而，购房政策犹如复杂的迷宫，首付比例、贷款细则、税费缴纳等关键信息，时刻影响着购房者的决策与钱包。踏入 2025 年，上海购房政策又有了新变化，是时候深入了解，为梦想中的家做好准备。接下来，我们将详细剖析 2025 年上海购房政策中首付比例、贷款政策以及税费政策的方方面面，帮助您拨开迷雾，在购房路上明晰前行。

一、首付比例大揭秘

（一）商业贷款

首套房：最低首付比例为 15%。这一政策的调整，大大降低了首次购房者的资金门槛，让更多年轻人有机会迈出购房的第一步。例如，一套价值 500 万的房子，按照 15% 的首付比例，仅需支付 75 万即可开启拥有自己房产的梦想。

二套房：最低首付比例为 25%。其中，位于自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区全域的二套房，最低首付比例为 20%。这些区域的政策倾斜，旨在促进城市的均衡发展，吸引更多人口向新兴区域流动，同时也为改善型购房者提供了更为宽松的选择空间。以一套 800 万的二套房为例，在临港新片区等区域，首付只需 160 万，而在其他区域则需 200 万。

（二）公积金贷款

首套住房：最低首付款比例为 20%。公积金贷款一直以来都是购房者的重要选择，较低的首付比例和优惠的利率，为购房者节省了大量资金。

第二套改善型住房：核心区最低首付款比例为 25%；非核心区（如临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）最低首付款比例为 20%。这一政策既考虑了核心区域的实际情况，又为非核心区域的改善需求提供了支持，让购房者能够根据自身经济实力和居住需求做出更合适的选择。

二、贷款政策深度解读

（一）公积金贷款

额度：购买首套住房，个人最高贷款额度为 65 万元，家庭最高贷款额度为 130 万元；缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度为 80 万元，家庭最高贷款额度为 160 万元。多子女家庭购买首套住房，个人最高可达 78 万元，家庭最高可达 156 万元，缴交补充住房公积金的，个人最高可达 96 万元，家庭最高可达 192 万元。购买第二套改善型住房，个人最高贷款额度为 50 万元，家庭最高贷款额度为 100 万元，缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度为 65 万元，家庭最高贷款额度为 130 万元。

利率：5 年以下（含 5 年）首套利率 2.1%，二套利率 2.525%；5 年以上首套利率 2.6%，二套利率 3.075%。公积金贷款利率的优惠，使得购房者的还款压力大大减轻。例如，贷款 100 万，贷款期限 30 年，首套房公积金贷款相比商业贷款，利息支出将减少数十万元。

（二）商业贷款

首套房贷利率下限调整为 LPR-110BP（当前 LPR 为 3.5%，则实际利率低至 2.5%），二套房利率与首套房利率差距在缩小。商业贷款政策的调整，紧跟市场动态，旨在为购房者提供更为合理的融资渠道，降低购房成本。

三、税费政策一览

（一）增值税

满 2 年普通住宅免征，非普通住宅差额征收（5.3%）。这一政策对于房产市场的流通起到了积极的促进作用，鼓励购房者进行合理的房产置换。

（二）个人所得税

满 5 年唯一住房免征。不满 5 年或非唯一住房，（核定价格 - 本次交易增值税）×1％或按利润 20％申报（按利润计算个人所得税可在扣除增值税及附加后计算）。此外，2022 年 10 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，纳税人出售自有住房并在 1 年内重新购房，可按规定申请退还已缴纳的个人所得税。个人所得税政策的调整，既保障了长期持有房产者的利益，又为房产交易提供了一定的灵活性。

（三）契税

首套房，面积≤90㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×1％；面积＞90㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×1.5％。二套房，面积≤140㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×2％；面积＞140㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×3％。契税政策根据房屋面积和套数进行区分，体现了政策的公平性和合理性。

（四）房产税

从 2011 年 1 月 28 日开始实施。上海房产税税率为 0.4％和 0.6％，新购住房单价≤91,954 元 / 平方米，税率为 0.4％；单价＞91,954 元 / 平方米，税率为 0.6％。计算公式为：新购房屋应税面积 × 新购房屋单价 ×70％× 税率 ÷1.05。上海家庭若在上海无任何住房，免征房产税；外地家庭首套房且 “上海居住证” 连续 3 年有效或积分达到 120 分，二套房免征房产税，不符合豁免条件则全额征收。房产税政策的实施，有助于调节房产市场的供需关系，促进房产资源的合理配置。

2025 年上海购房政策在首付比例、贷款政策和税费政策等方面都进行了一系列的调整，旨在为购房者提供更为宽松、合理的购房环境。购房者在购房前，务必充分了解这些政策，结合自身实际情况，做出明智的购房决策。希望大家都能在上海这座城市，找到属于自己的温馨家园。

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