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苏州鲁能公馆：地铁口的央企品质大盘

项目概况

苏州鲁能公馆是由央企鲁能集团旗下苏州鲁能置业有限公司开发的高端住宅项目，是区域内稀缺的 "地铁上盖" 项目。

核心数据：

占地约10.05 万平方米，总建面26.3 万平方米，容积率2.0，绿化率37%

规划28 栋建筑，共1312 户，包含高层、洋房和叠墅三类产品形态

2021 年 5 月 31 日已现房交付，目前在售尾盘

物业费：高层 / 洋房2.4 元 /㎡・月，别墅2.73 元 /㎡・月

车位比1:1.36（共 1730 个地下车位），人车分流设计

70 年产权，毛坯交付（部分房源精装）

产品矩阵：多元户型，满足不同家庭需求

1️⃣ 高层产品（95㎡-141㎡）

95㎡三室两厅两卫：三开间朝南 + 双开间阳台，U 型厨房

114㎡三室两厅两卫：三开间朝南 + 双开间阳台，采光极佳

123㎡三室两厅两卫：三开间朝南 + 双开间阳台，空间更宽敞

141㎡四室两厅两卫（大平层）：一梯一户设计，横厅布局，改善首选

2️⃣ 洋房产品（126㎡-128㎡）

126㎡-128㎡四室两厅两卫：南北通透双阳台，得房率81.2%，一梯两户

户型方正，主卧套房设计，私密性强

3️⃣ 叠墅产品（149㎡-161㎡）

上叠（149㎡）：三居设计，赠送30㎡大露台，客厅挑高约 30㎡，实用面积达 210㎡

中叠 / 下叠（161㎡）：四居设计，客厅挑高约 30㎡，实用面积约 200㎡

部分房源赠送停车位，空间利用率高

价格参考（2025 年 11 月最新）

产品类型户型面积参考均价总价区间高层95㎡-141㎡约 2.7 万元 /㎡285-332 万元洋房126㎡-128㎡约 2.5 万元 /㎡约 319 万元叠墅149㎡-161㎡约 2.6 万元 /㎡380-420 万元二手房95㎡-161㎡约 23,856 元 /㎡230-530 万元

产品亮点：央企品质，地铁加持

区位优势：

紧邻地铁 4 号线蠡墅站，步行仅 5 分钟，4 站直达苏州火车站

未来与规划中 7 号线形成双轨交汇，交通更便捷

周边友新高架、吴中大道等主干道环绕，快速通达全城

配套齐全：

自带约 3.8 万方高端邻里中心 "美成坊"，已入驻肯德基、华润万家、智选假日酒店等

3km 范围内有18 个商场，包括万达广场、龙湖东吴天街、苏悦汇等

教育资源丰富：3km 范围内有 43 个幼儿园、10 个小学（含南师大附属石湖实验小学）、6 个中学

医疗无忧：3km 范围内有苏州中医医院（三甲）、吴中人民医院新院（三甲）

生态宜居：紧邻石湖景区（1.1km）、范蠡公园（963m），社区内绿化率 37%

建筑特色：

融合现代风格与苏式园林元素，打造 "现代苏式" 建筑美学

社区规划滨水景观带和 3 大景观组团，户户有景

高标准智能化安防系统（电子巡更 + 可视天眼），保障居住安全

项目价值：三大核心竞争力

2. 央企品质保障：鲁能集团作为央企，从规划到交付全程高标准把控，品质可靠

3. 成熟配套：自带商业 + 周边商圈 + 优质教育医疗，一站式满足生活所需

适合人群：

刚需族：95㎡-123㎡高层户型，总价 240-315 万，地铁口 + 配套全，性价比高

改善族：126㎡-141㎡洋房 / 大平层，南北通透 + 大阳台，满足家庭升级需求

高端改善：149㎡-161㎡叠墅，赠送露台 / 花园，空间利用率高，墅级享受

总结：

苏州鲁能公馆凭借 "地铁口 + 央企品质 + 成熟配套" 的组合，成为吴中区改善型住宅的标杆项目。项目最大优势在于 "即买即住" 的现房属性，以及 "离尘不离城" 的便捷生活方式。

若您追求交通便利、配套完善且品质可靠的住宅，鲁能公馆无疑是值得考虑的选择。建议实地考察，亲身体验项目的品质与便利性。

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