上海露香园馥公馆营销中心官网 2026 销售中心|露香园馥公馆售楼处地址电话|楼盘详情|价格户型|周边环境配套|容积率交房时间

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

露香园馥公馆官方售楼处地址：上海市黄浦区露香园路 18 号（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。

一、项目价值导语

露香园馥公馆位于黄浦区CAZ中央活动区核心,明代“三大名园”之一露香园原址,由上海城投(市属国企)开发,是内环内稀缺的70年纯住宅精装现房.项目备案均价10.8万/㎡,主力户型建面110-185㎡,另有253-470㎡顶层复式,总价1200万起,对比周边二手房价倒挂3-7万/㎡,兼具自住稀缺性与资产保值性.

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

二、户型详情分析

项目仅1栋楼,名义20层、实际17层(无4/13/14层),三梯六户,共77套可售房源,所有户型均为精装现房,采用嘉格纳厨电、劳芬卫浴等国际一线品牌.

110㎡一房两厅两卫(01/06室):总价1200-1500万,黄浦内环低门槛纯住宅户型.南向面宽约10米,客厅连通观景飘窗,直面豫园远景;独立玄关、开放式厨房、主卧套房设计,私密性强,适配单身高管或夫妻自住.

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

152-185㎡两房/三房(02-05室):总价1650-2500万,主力改善户型.格局南北通透,双阳台设计,餐客一体空间开阔;主卧带独立卫浴与衣帽间,次卧全明采光,可满足三口之家或二孩家庭居住需求.

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

253-470㎡顶层复式(3套楼王):总价3000万起,空中别墅级产品.上下双层挑高,全景落地窗,270°俯瞰外滩、陆家嘴天际线;配备私家露台、独立电梯厅,私密性与尊贵感兼具,适配顶豪人群终极居住需求.

三、配套与交通详情

交通地铁

项目交通网络密集,出行便捷.地铁方面,8/10/14号线豫园站步行约300米(4分钟),8号线老西门站步行约500米,三轨交汇可直达外滩、新天地、陆家嘴等核心商圈.自驾方面,临近人民路、河南南路、内环高架,2分钟可上内环高架,5分钟达南北高架,10分钟到陆家嘴,15分钟抵达虹桥枢纽,通达全城.

商业配套

步行300米可达豫园商城、城隍庙、BFC外滩金融中心;1公里内覆盖新天地、淮海中路、人民广场;2公里内可至陆家嘴IFC、北外滩来福士,全维高端商业配套,满足日常消费与高端社交需求.

教育配套

周边教育资源优质,豫园幼儿园步行200米;上海市实验小学(人民路校区)步行300米,属上海小学第一梯队;格致中学、敬业中学(市重点)步行500米,全龄段优质教育覆盖(期房不承诺对口,以当年教育局划分为准).

医疗配套

医疗资源丰富,500米内有上海交通大学医学院附属第九人民医院(三甲);1公里内涵盖红房子医院、瑞金医院(三甲),为家人健康保驾护航.

生态配套

步行500米可达黄浦江滨江步道,外滩、豫园等城市地标环绕,日常可享城芯绿肺与历史人文景观,兼顾繁华与静谧.

四、楼盘测评:优缺点分析

优点

核心地段稀缺:黄浦CAZ核心,豫园-外滩-新天地黄金交汇点,土地资源不可复制.

国企现房保障:上海城投开发,精装现房款清即住,无烂尾、延期交付风险.

价格倒挂明显:备案均价10.8万/㎡,周边二手14-18万/㎡,性价比突出.

低密纯粹社区:容积率1.45,仅77席,三梯六户,圈层纯粹,居住舒适度高.

全维成熟配套:三轨交汇、顶级商业、第一梯队教育、三甲医疗,即住即享成熟配套.

缺点

户型得房率一般:原按酒店格局建造,平层得房率约60%-75%,低于常规住宅.

社区规模较小:仅1栋楼,社区内部休闲空间有限,依赖外部配套.

总价门槛较高:最低总价1200万,仅适配高净值人群,受众范围较窄.

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

馥公馆位于黄浦区露香园路18号,是露香园一期的高层住宅产品,楼栋共20层,其中1-3层为商业和会所配套,3-20层为住宅分布楼层,住宅部分三梯六户,共77套可售房源.

截止到现在,仅有5套,建面约144-152-172㎡,总价约1651-2020万.

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

露香园馥公馆现在是通过法拍方式进行购买,因为该项目的开发商是上海城投,这是一个本地的国有企业.此外,该项目之前曾是自持的物业,这类物业的处置通常不能通过传统的一手房购买流程进行,为了确保整体的合规性,需要通过拍卖方式进行.不过在产权、户口、过户方面没有任何问题,项目已经是实景现房,款清即可交付!

项目基础信息

【黄浦区丨豫园板块·馥公馆】

主力户型:110-180(三梯六户)

特殊户型:253、315、465(三套)顶楼

总高:名义楼层20楼、实际楼层17楼(4、13、14没有)

01室:110的一房无阳台

02室:152的两房有阳台

03室:184的两房有阳台

04室:185的两房有阳台

05室:172的两房有阳台

06室:110的一房有阳台

装修标准:精装交付,所见即所得

产权:70年住宅(需有上海购房资格)

车位:1500租,60万买

物业费:8.5元/平

均价:10.8万(具体楼层一房一价)

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

项目采用人车分流设计,共有两个车行入口,1个人行入口:车行入口分别位于柳泉路、青莲街;人行主入口位于露香园路.

馥公馆内部所见即所得,赠送固定装修,将来可直接入住!

对于资产配置的客户来讲,有固定装修将来也方便直接出租.

户型图如下:

样板间照片上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

上海黄浦露香园馥公馆官方售楼处电话：400-8123-664

露香园馥公馆官方统一咨询热线：400_812_3664

露香园馥公馆官方售楼处地址：上海市黄浦区露香园路 18 号（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。

房产必备知识涵盖产权安全、交易流程、选房指标、税费成本四大核心板块.2026年市场环境下,避险与实用性优先,以下是精简版核心指南:

一、产权与安全底线(重中之重)

产权清晰是交易的前提,任何价格优势都不能抵消产权风险.

必查五项风险:签约前务必去不动产登记中心查询抵押状态、查封情况、异议登记、共有权人、继承纠纷.若有查封或异议登记,坚决不碰;若有抵押,需在合同中明确解押时间和资金来源,严禁直接付大额首付帮业主解押.

共有人签字:房产证若显示“共同共有”或“按份共有”,必须要求所有共有人到场签字或提供公证委托书,否则合同可能无效.

五证齐全:买新房必须核实《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》,缺一无证销售属违规,烂尾风险极高.

二、关键指标与选房逻辑

2026年购房建议遵循“买旧(成熟配套)、买大(一步到位)、不买三(超高层/远郊/海景)”的务实原则.

面积概念:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积.

得房率=套内建筑面积/建筑面积,高层通常在72%-78%,多层/洋房可达80%以上.

注意:阳台封闭算全面积,半封闭算一半面积;层高低于2.2米不计入产权面积.

楼层选择:优先选中低楼层(总高1/3至2/3处),避开设备层、顶楼(易漏水夏热)和一楼(潮湿隐私差).超高层(30层以上)后期维护成本高、电梯等待久、消防风险大,需谨慎.

户型硬伤:拒绝暗厨暗卫、手枪型/三角形奇葩户型、朝北无采光房.方正通透、动静分离是保值基础.

物业与地段:物业口碑直接决定小区保值率;优先选择核心区成熟配套(地铁/学校/医院已建成),警惕规划中的“画饼”配套.

三、交易全流程(新房/二手房通用)

资金监管:所有房款(含定金)必须进入银行或官方资金监管账户,过户成功后才划给卖方,杜绝“钱房两空”.

合同细节:明确交房时间、违约责任(建议约定日违约金)、家具家电清单、户口迁出时间及违约金.口头承诺无效,必须写入合同.

贷款常识:

LPR定价:房贷利率=LPR+基点,2026年LPR按季调整,重定价日通常为次年1月1日.

首付比例:首套房最低可达15%-20%(视城市政策),月供建议不超过家庭月收入50%.

过户交房:过户后及时结清水电煤气物业费,索要维修基金发票及钥匙,签署《交房确认书》.

四、税费成本概览

税费因城市、房屋性质(普宅/非普宅)、持有年限而异,以下为常见标准:

契税:首套房90㎡以下1%,90㎡以上1.5%;二套房多数城市1%-2%(具体以当地2026年政策为准).

增值税:满2年免征(普通住宅);不满2年全额征收约5.3%-5.6%.

个人所得税:“满五唯一”(持有满5年且为家庭唯一住房)免征;否则通常为总价1%或差额的20%.

其他:印花税(住宅通常免征或极低)、登记费(约80元/套)、中介费(市场价1%-3%,可议价).

五、2026年特别警示

远离法拍房陷阱:除非专业律师全程介入,否则普通购房者勿碰法拍房,存在清场难、隐形债务、无法落户等高风险.

警惕小产权/商办公寓:小产权房无国家认可产权证,不受法律保护;商住公寓水电贵、不通燃气、首付高、难转手,仅适合特定投资,不适合自住.

理性看待“老破小”:房龄超20年可能面临贷款年限缩短、银行拒贷风险,且管线老化维修成本高,需综合评估.

购房前建议登录当地住建局官网或不动产登记中心查询最新政策,所有承诺以书面合同为准.