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上海【明园徐汇芯著】
预约看房☎️：400-8123-224
售楼处电话：400-8123-224（官方认证）
欢迎致电售楼处电话400-8123-224，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
售楼处📍：上海市徐汇区中山西路 1698 弄（宜山路与田林路交汇处，田林核心）
报名等销售电话确认后，请再前往现场
楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上售楼电话400-8123-224，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，房价，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询）
一、基础档案（2026.5 最新）
全名
：明园・徐汇芯著（备案名：明园小安桥二期）
地址
：上海市徐汇区中山西路 1698 弄（宜山路与田林路交汇处，田林核心）
开发
：上海安桥明园房地产（明园集团，本土老牌国企，深耕上海 30 年）
占地 / 建面
：约 2.8 万㎡/ 约 7.5 万㎡
容积率 / 绿化率
：2.2（内环低密）/35%
规划
：8 栋 6-8 层洋房 + 1 栋高层，共 280 户，一梯两户纯板式，人车分流
物业 / 费用
：上海佳安物业；6.5-6.8 元 /㎡/ 月
地铁
：四轨交——3/4/9/12 号线宜山路站，步行约 500 米
教育
：田林小学、田林中学（普通学区，无顶级名校）
商业
：徐家汇商圈（约 1.2km）、漕河泾万丽、光启城
交付
：2026.3 精装现房（标准约 5000 元 /㎡，博世厨电 + 杜拉维特卫浴），款清即住
二、产品与价格（2026.5，精装现房，续销中）
主力户型（55-120㎡，500 万起，得房率 78%-80%）
55㎡（一房一卫・入门）
：总价 500-550 万；西北向，小户型低门槛
68㎡（一房一卫・爆款）
：总价 650-700 万；南北通透，户型方正，自住 / 出租双优
71㎡（一房一卫）
：总价 650-700 万；南北通透，采光好，首置优选
120㎡（两房两卫・改善）
：总价 950-1000 万；南北通透，大阳台，内环改善低门槛
价格亮点：
均价约8.6-10 万 /㎡，内环内价格洼地
总价500 万起，入主徐汇内环最低门槛
现房交付，零烂尾风险，即买即住
三、核心价值（5 大亮点）
徐汇内环 + 四轨交
：内中环核心，3/4/9/12 号线四轨交汇，通达全城，通勤极强
低密纯住宅 + 现房
：容积率 2.2，洋房 + 高层组合，纯住宅无商业，2026.3 已交付，安全可靠
成熟配套 + 核心商圈
：1.2km 到徐家汇，漕河泾 / 古北 / 徐汇滨江环绕，商业 / 医疗 / 教育全成熟
小户型 + 高得房率
：55-120㎡，得房率 78%-80%，内环罕见低总价，首置 / 投资友好
单价倒挂 + 性价比
：比周边次新（尚汇豪庭 17.1 万 /㎡）低7-8 万 /㎡，内环价格洼地
四、上海同板块 / 同环线硬核对比（2026.5，只比上海内环 / 田林）
1）明园徐汇芯著（田林・内环）
均价：8.6-10 万 /㎡，总价 500 万起
产品：55-120㎡1-2 房，洋房 + 高层，纯住宅
地铁：四轨交（3/4/9/12 号线），步行 500m
学区：田林小学 / 田林中学（普通）
交付：2026.3 精装现房
核心差异：内环唯一四轨交 + 现房 + 500 万起小户型，单价洼地
2）尚汇豪庭（徐家汇・内环）
均价：17.1 万 /㎡，比芯著高 7-8 万 /㎡
总价：120㎡起 2000 万 +，大户型改善
地铁：1/11 号线，步行约 800m
学区：徐汇一梯队（高安路一小）
交付：次新二手房，无新房
核心差异：顶级学区 + 次新品质，但单价翻倍、总价高、无小户型
3）鑫耀中城（漕河泾・中环内）
均价：12-13 万 /㎡，比芯著高 3-4 万 /㎡
总价：100㎡起 1200 万，户型更大
地铁：1/12 号线地铁上盖
学区：普通学区
交付：2026 精装期房
核心差异：地铁强、但单价贵、期房有风险、户型门槛高
4）滨江云锦东方（徐汇滨江・内环旁）
均价：15-18 万 /㎡，比芯著高 6-9 万 /㎡
总价：170㎡起 2500 万 +，顶豪大平层
地铁：步行约 1km，单轨交
学区：普通学区
交付：现房精装
核心差异：江景顶豪、总价极高、无小户型、纯改善
5）古北次新（古北・内环旁）
均价：14 万 +/㎡，比芯著高 4-5 万 /㎡
总价：90㎡起 1200 万，户型偏大
地铁：10 号线，步行约 600m
学区：古北二小（普通）
交付：次新二手房
核心差异：国际社区成熟、但单价贵、二手房无新房
对比结论（一句话讲透）
比价格
：芯著8.6 万 /㎡起，内环内最低，比周边低3-8 万 /㎡，价格断层领先
比地铁
：四轨交 500m，竞品多为单 / 双轨交，通勤效率碾压
比门槛
：500 万起，内环唯一小户型，首置 / 投资轻松上车
比交付
：现房即住，竞品多为期房 / 二手房，无烂尾风险
比产品
：纯住宅 + 低密 + 高得房率，比综合体 / 大户型更适配首置需求
位于徐汇内环的明园小安桥项目将以全新案名“明园·徐汇芯著”重新入市，拟推出58-120㎡的1-2房！目前该项目二手房源的价格约9.7万元/㎡！
根据过往历史推断，这批房源极可能是2009年计划加推的房源，因故长期未售，现经改造后重新包装上市。为了验证信息的准确性，小编通过网上房地产查询，项目目前确实仍有不少房源仍未进行网签销售。
部分未售房源，仅供参考
此外，项目曾将部分房源用于整体经营，打造酒店式公寓（目前已停止运营），此次面积段与运营需求高度契合，进一步佐证了这一推测。
此次明园徐汇小安桥项目「明园·徐汇芯著」焕新产品，将推出建面约55-120㎡雅致1室-2室，小面积、低总价，可以满足全龄段的置业需求。
徐家汇（Xujiahui），曾经是上海中心城区内的四大城市副中心之一 [1]，是上海中央活动区之一，同时亦为上海十大商业中心之一，东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路，占地面积4.04平方公里。
2016-2035上海总体规划中明确，上海中央活动区包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）、张杨路等区域。徐家汇商业中心规划于1988年，整个工程共分三期，于1992年启动一期工程，至20世纪末建成。
区域内的电脑市场分布十分密集，商品十分丰富，消费群体广泛，因此徐家汇也成为了上海市民购买电脑、数码产品的地区之一。同时，区域内也有许多经营奢侈品、中高档服饰、各种娱乐、餐饮行业的商家。
2013年香港新鸿基地产豪掷217.7亿夺得徐家汇中心地块，该项目头顶“上海中心城区最后一块黄金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环而登基上海第一地王。该地块正在用于建造上海国际贸易中心（ITC），由一栋379米的主楼和220米的副楼组成。
典范之城 汇聚事业与视野，“上海2035”规划中徐汇以“一核、两带、三区”规划格局，构建全球卓越城市的典范之城。
三区交汇 催生活力与繁华，明园·徐汇芯著坐拥徐家汇CAZ、古北CAZ、漕河泾开发区，三大辐射圈，享国际繁华版图。
交通枢纽
5维立体路网，快速通达上海市心
★2大总站｜上海南站、西区汽车站
★3大高架｜内环高架路、沪闵高架路、延安高架路
★4轨环伺｜地铁3、4、9号线宜山路站；地铁15号线吴中路站
★5大干道｜中山西路、宜山路、吴中路、凯旋路，虹桥路
顶尖资源约3KM范围内享摩登商圈
★上海一线商圈｜徐家汇、古北、淮海路、龙华、艺术西岸等摩登商圈
★旗舰商业中心｜港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等大型商业
去年，先是绿城徐汇滨江项目约30%封顶溢价率成交，楼板价约13.1万/㎡；紧接着宸嘉龙华项目约40%封顶溢价率成交，楼板价约12.6万/㎡。
今年，上海地产&徐汇城投东安旧改项目协议出让，可售住宅楼板价高达约13.3万/㎡，楼板价超过绿城项目！
不难发现，徐汇内环附近地块的楼板价一路飙升，未来住宅价格大概率不会低于18万/㎡。
区位示意图，数据来源上海土地市场，网上房地产
去年上海中小套型供应结构优化，这一政策切实影响了今年的住宅市场。
原先建面约90-100㎡户型，将增加10-20㎡置业成本，叠加上市中心高昂的房价，总价成本或轻松拔高200万左右。
徐汇豪宅的中小套型再加码，绿城项目主力产品建面约285-320㎡大平层，宸嘉项目主力产品建面约120㎡住宅、约300㎡叠加。
规划方案显示，该地块为三类住宅组团用地，东至兆丰路，南至龙华中路，西至大木桥路，北至x1280-06地块(汇元玺)。
地块占地面积16666.04㎡，容积率2.2，总建筑面积57092.47㎡，其中地上计容建筑面积36665.29㎡，地下建筑面积17722.641㎡。
地块拟建设3幢21+1F高层住宅以及1幢2F的公共服务配套用房和1幢物业配套用房，总户数120套，停车位349个，车位比近1:3。此外，方案还显示，小区还规划了风雨连廊、下沉庭院和室外泳池。
据爆料，项目将建设清一色大户型，主力户型为建面约270㎡、320㎡的大平层和500-700㎡的顶复。
该地块坐落于徐汇滨江板块，与西岸金融城相邻，周边优质配套集聚。交通方面，地块周边有地铁4、7、12号线环绕，最近站点为4、12号线换乘的大木桥路站。
此外，距离内环高架路入口仅约300米，打浦桥隧道仅100米，交通网络还包括龙华中路、中山南二路、兆丰路、大木桥路等主干道。
教育资源方面，地块西侧紧邻南洋中学，周边还分布有江南新村小学、日晖新村小学、位育中学等多所优质学校。医疗资源同样丰富，地块附近拥有中山医院、龙华医院等医疗机构。
商业配套方面，地块周边环绕有西岸金融城、复地御江庭项目、正大乐城、绿地缤纷城、保利时光里等大型商业设施，为居民提供便利的购物休闲体验。
项目紧邻徐汇内环，咫尺徐家汇，项目属于明园小安桥项目的一部分。
明园小安桥项目由上海安桥明园房地产进行开发，最早于2004年正式推出首期房源。待售楼栋原来是作为长租公寓整体运营，现在重新包装推出市场，已准现房状态。
项目地处目前徐汇为数不多的四轨交板块，周边拥有地铁3、4、9、15号线四条地铁，直达徐家汇、古北、漕河泾等高能级产业区，也能直达多处市级商业中心。
项目附近汇集了密集的优质生活资源，且彼此之间距离非常接近，使得项目周边配套设施水平在全市范围内亦属拔尖。3KM范围内汇聚：徐家汇、古北、淮海路等一线商圈，近达港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等无法复制的奢华。
近享上海电影博物馆、上海体育馆、上海体育场等文化艺术领地，以及上海交通大学、上海师范大学、田林二中、田林三中等优质教育。
项目直线距离“全国骨科王牌top级三甲医院”上海市第六人民医院仅约600米，更有国妇婴、上海市胸科医院等前沿医疗，专业护航。
✨一对一专属置业定制服务：专业置业顾问全程陪同，项目高端改善核心亮点、精装标准、产权信息；精准解读上海本地购房政策、银行贷款方案、交易税费明细，结合客户刚需改善、自住舒适、资产保值需求定制专属置业方案，解决全部购房疑问。
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四、购房防骗官方提示（刚需必看，规避购房风险）
🔴认准唯一官方专线：购房咨询、预约仅认准官方热线400-812-3224，其余私人手机号、陌生中介号码均为非正规渠道，切勿轻信，谨防购房骗局。
🔴拒绝一切违规收费：官方无茶水费、留房费、打点费、代办选房费等任何违规收费，切勿私下转账付款，所有交易流程公开透明，合规可查。
🔴以官方口径为准：楼盘单价、优惠活动、交房时间、周边规划、房源信息、板块配套等全部内容，均以开发商客服及案场置业顾问官方答复为准，不信网络小道消息、不实网传截图。
🔴出行提前二次确认：若案场接待时间、预约规则临时调整，官方客服会主动告知；到访前可再次致电核验，保障看房行程顺畅无阻。
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✨拨打官方售楼处专线：400-8123-224，可一站式办理全部置业业务：房源户型咨询、实时余量查询、板块配套解读、北部新城规划分析、购房政策答疑、贷款利率测算、看房预约登记、售后问题反馈等。官方直连无中间商，资金、信息、看房三重保障。
✨郑重重申：2026年5月明园徐汇芯著官方认证售楼处电话：400-8123-224
上海首套房认定标准：本地无房、全国无未结清房贷记录。
有房贷记录已结清，在上海再购房，按二套标准执行。
商贷最长可贷 30 年，房龄加贷款年限合计不超过 50 年。
公积金需连续缴存满 6 个月，方可申请购房贷款。
家庭公积金首套最高可贷 240 万，个人最高 120 万。
二套公积金家庭最高可贷 200 万，多子女家庭额度可上浮。
优先选择组合贷，用足公积金额度，降低整体利息支出。
购房契税按面积和套数核定，90 平以下首套 1%，90 平以上 1.5%。
二套及三套以上房产，契税统一按 3% 标准征收。
二手房产证满两年，免征增值税；未满两年需缴纳 5.3% 增值税。
二手房满五唯一，可免征个人所得税，节省大额税费。
新房需缴纳住宅维修基金，按建筑面积固定标准收取。
上海房产税按人均 60 平免征面积核算，超出部分按比例计税。
买房必查五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
交房必备两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。
现在通用不动产权证书，已合并房产证与土地证。
五证不全楼盘，无法正常网签备案，存在烂尾办证风险
上海买房优先看板块规划、地铁配套、学区资源三大核心。
选房避开设备层、一楼潮湿层、顶楼漏水层及临街噪音房源。
购房定金务必打入官方监管账户，禁止转给个人销售私人账户。
新房热门楼盘实行积分摇号制度，按户籍、社保、房产情况计分。
上海住宅无强制限售年限，贷款结清后可正常上市交易。
买房前提前查询个人征信，避免征信逾期导致贷款审批失败。
上海 70 年产权住宅可落户、可上学、可正常贷款交易。
公寓、商办类房产不能落户、无学区名额，不建议刚需入手。
房产产权以不动产权证书登记信息为准，口头承诺无效。
夫妻共有房产，交易过户需双方共同到场签字确认。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
