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上海青浦 安联虹悦

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预算400万级刚需，现在到底要不要上车？

我的答案，当然要！

从去年3季度开始，利好我们刚需的重磅政策一个接一个，认购不认贷、首付比例降低、外环外单身限购松绑，房贷利率历史低点，在交易的各个阶段都有利好，不趁现在上车还等什么？

但也必须知道，买房“躺赢”的时代已经结束，还想着短期套利无非痴人说梦。

只有买进高站位高规划高能产业齐聚的板块，才能立于不败之地！

而拼这3样，外环外谁能比的过大虹桥！？

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示意图，图片来源于网络

2021年，《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》由国务院批复。税收实现三年复合增长率20%以上，全域生产总值从2020年的2.3万亿元增长至2023年的2.8万亿元，主要经济指标远高于全市平均水平。

截止目前，大虹桥已经有约24000+家企业入驻，各类型总部企业约500家，还有约700万方的展览面积！整个长三角的钱、人、资源都在急速汇聚大虹桥！

不得不承认，这里已经是上海经济发展的强劲活跃增长极，也是上海未来的新中心。

示意图，图片来源于网络

可惜的是，现在大虹桥的新房价格基本都在6万以上，甚至逼近7万大关，没有600万级的预算几乎没有选择权！

恰逢此关键时刻，风口已现！

今年1月份，青浦区在2024工作安排中提到，要积极研究推动华新、赵巷等区域纳入“虹桥创新协同区！

截图来自解放日报

事实上，华新本就处于虹桥辐射10公里范围，与华漕、徐泾、江桥同属半径10公里范围的一线辐射地段。

如果华新能纳入虹桥创新协同区，届时资源浓度和规划站位也会“一碗水端平”！

而你看华新现在的新房门槛！

在徐泾6.4万/㎡、华漕6.95万/㎡的背景下，华新在售的安联·虹悦新房均价仅约4.6万/㎡！单价差2万，100㎡户型总价差200万，10辆“米时捷”的钱都有了！

如今风口已现，这样的超级价格洼地没有错过的理由，拼的就是时间啊！

示意图，仅供参考

虹桥主城区旁

华新板块核心位置

安联·虹悦

在售建面约133-88㎡精装准现房！

均价约4.6万/㎡，总价约358万起！

约7500㎡中央景观实景25号正式开放！

售楼处实景图

当然，不止是价格劲爆，从刚需自住角度来看，无论是地段、社区还是户型装修安联·虹悦几乎满足了买房者的所有想象。简直是刚需价格实现越级改善！

更重要的，日前上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡导发起商品住房“以旧换新”活动。安联·虹悦积极响应以旧换新活动，给了改善客户早买早享受，居住品质大踏步进阶的好机会！

具体来看细节：

地段：多维交通高效出行，丰盛配套无需等待入主即享！

作为虹桥主城区的一线辐射板块，安联·虹悦距离虹桥主城区红线直线仅约1.8公里，价格却大幅度低于虹桥拓展区，甚至低于更远的赵巷！

更重要的是，项目不仅是价格洼地，当地配套的成熟度和产业能级，还远超你的想象。

①交通出行方面：

首先在项目家门口有多条飞路巴士，比起普通的公共线路至少有3大优势：

第一、早晚20+密集班次，解决业主早晚通勤等候时间长的问题；

第二、特快专列，快捷通达虹桥枢纽，无论是虹桥上班还是换乘其他交通工具都非常方便；

第三、单人专座，舒适通勤，眯一会或者看会书，碎片时间随心利用！

另外，项目还为业主提供免费的专属社区巴士（3年），在小区正门发车也是一人一座，这是独属于业主的专项服务，同板块其他小区的人不能搭乘，更大程度上保证了项目业主能准时上车，让业主早晚高峰出行更加从容！

实景图

其次，项目周边有沪常高速、京沪高速、沈海高速、嘉闵高架、崧泽高架等5大路网，轻松抵达虹桥商务区、中山公园、人民广场等城市地标。

最后项目还有地铁预期！

据《虹桥国际中央商务区-综合交通专项规划（2021-2035）送审稿》显示：25号线走向为纪王—徐汇，在华新设置2个站点，其中一个站点就设置在安联·虹悦门口的华志路上。

备注：25号线的规划为过程稿，仅供参考，以官方最终公示为准

最终落地当然还要看官网公示，但假如华新真的通了25号线，板块的战略地位和出行格局无疑将迎来3大质变：

· 华新地铁直达虹桥核心区，进一步接收大虹桥发展红利；

· 华新通过25号线直达徐汇，成为传统市中心需求外溢的新兴板块；

· 华新无缝换乘13号线，13号线是和2号线一样的横向地铁线路，直达南京西路、淮海中路等城心板块。届时华新、华漕徐泾的战略地位将平级！

假设以上成立，华新的未来前景不言而喻。

即使不成立，安联·虹悦给出的400万级入主虹桥一线辐射板块的机会仍然很香！

总之，均价约4.6万/㎡现在抢住华新，已然是立于不败之地！

项目效果图，仅供参考

②商业配套方面：

在徐泾新房还在为一个超市纠结不已的时候，位于华新核心区的安联·虹悦，家门口就有新尚生活广场，向北步行可达约7.7万方的博隆虹桥商业广场，一街之隔还有虹桥宝龙城。

周边更有朋联国际购物中心、西郊乐缤纷广场、Costco、山姆会员店等近40万方大体量的商业配套，无限繁华触手可及！

示意图，仅供参考

博隆商业广场

Costco效果图

③教育和医疗资源方面：

项目周边有华新中学，华新中心小学、华新幼儿园，上海闵行区诺德安达双语学校等。

免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。

医疗资源方面，项目周边有华新镇社区医疗卫生中心、上海华泰医院、复旦大学附属华山医院（三级综合性医院，上海市医保定点单位）、新虹桥国际医学中心等。

示意图，仅供参考

④最后来看产业。

这一点真是超乎大多数人的预料。

华新以20万的常住人口铸就全国少有的千亿产业集群，作为青浦发展先进制造业和现代服务业的重要承载区、华新镇已基本形成以汽车零部件为核心的高端制造业和以快递总部企业为核心的现代化服务业两大产业集群。

如果华新未来能并入虹桥创新协同区，产业赋能无疑能更上一层楼！

示意图，仅供参考

社区：国企匠造高品质水岸半岛社区，实景示范区5月18日预开放，25日正式开放！

在城市的钢筋丛林中，工作交际的喧嚣繁忙里，偶尔跳出，享受轻松愉悦的度假是件无比奢侈的事情。

所以“结庐在人境，而无车马喧“的度假感，几乎是人居体验的终极梦想！

没想到，连千万级豪宅都无法企及的境界，却在总价约358万起的安联·虹悦身上绽放！

据最新消息！项目小区大门和约7500㎡中央景观实景示范区5月18日预开放，25日正式开放，梦想中的居住环境照进现实，赶紧文末报名预约，来现场参观吧~

项目天赋异禀，三面滨水，天生自带依水而居的浪漫！开发商也充分发挥了这一优势，打造了一个水岸半岛智能化社区，惊艳虹桥！

项目效果图，仅供参考

外立面方面，项目锻造钻幕美学立面，搭配大面积Low-e玻璃以及铝板，通过南向大比例窗墙比，让房间尽享阳光美景，远远望去犹如透明的玻璃盒子，科技化十足，时尚美观！

项目效果图，仅供参考

社区方面，项目打造全龄段，全维度活力健康住区，以“两轴一心、一环五区”园林景观规制约7500㎡中央景观，高配约600米环形健身步道。

要知道现在都市露营已经成为一种时尚，每到周末上海郊区的大草坪永远是人满为患，所以现在一个词叫“草坪自由”。

安联·虹悦直接将别人欣羡的诗和远方，摆到社区中央，业主回家后即能享受生活的静谧和松弛，惬意地躺在草坪上看书，甚至家门口陪孩子扎帐篷、嬉戏奔跑……诗意浪漫的生活不就是这样吗？

项目效果图，仅供参考

项目效果图，仅供参考

除了居住环境静谧优雅，项目对于归家仪式感的打造也堪称宗师级别！

安联·虹悦全方位高标准提升，打造高品质星空顶地库，地上地下双精装入户大堂，让业主的每次归家都备受尊崇！

颜值出众的同时，项目还插上了智能化的翅膀，不仅让业主拥有一个安全的社区环境，更能享受智慧科技带来的时尚居住体验！

项目效果图，仅供参考

项目效果图，仅供参考

户型装修：建面约133-88㎡精装准现房火热在售中！

安联·虹悦目前在售建面约133-88㎡3-4房，户型面积跨度较大，适配不同家庭周期，只要你看好大虹桥的发展，看好华新的潜力，总有一款适合你！

当然，项目的户型设计也是大师级水准，我们重点来看建面约88㎡和99㎡户型。

①建面约88㎡户型解读：

功能性上，该户型已然赢了一半！

3房功能性适配更长家庭周期，没有小孩之前，客房、书房、娱乐室随心搭配。未来有了小孩，小孩一间，父母一间，三代同堂温馨无比。

格局上，该户型做到了三开间朝南，采光性能优异，业主起居之间沐浴充足阳光。

主次卧附带飘窗，客厅外接南向观景阳台，大量灵动空间增强了户型对外的延展性，也提升实用率。

细节处理到位，卫生间干湿分离、厨房U字型设计，皆是利用率更高的做法！

②建面约99㎡户型解读：

该户型是市面上备受欢迎的飞机户型。

三开间朝南+南北通透，采光和通风效果双爆棚。

客餐厅一体化+开放式厨房+大尺度观景阳台，整个公区几乎没有面积浪费，营造的空间感和尺度感远超同价位其他竞品！

房间分列客厅两侧，卧室之间干扰少，私密性更强！主卧套房设计，自带衣帽间+卫生间+飘窗，气度非凡，尊崇备至。

更惊喜的是，项目在精研户型设计的同时，还给出了充满诚意的精装配置。

电热毛巾架、隐藏式窗帘盒、恒温水龙头等30项细节营造精致生活体感，新风系统、地暖系统、中央空调标配品牌三大件精装交付，真正实现刚需价格越级改善！

项目样板间实景图可作参考：

除了价格劲爆，项目还有一项独特的优势，那就是项目已经是准现房状态！

要知道，取证条件的放松让当下新房项目从土拍到上市的时间被大大压缩，几乎是上半年拿地下半年开盘，反而让开盘之后到交房的等待时间增加。据统计，目前5月份上市的新房项目，大部分都是2026年中旬甚至2026年年底交付，中间有24-30个月的等待期，你知道这意味着什么吗？

· 得先还贷：以总价400万为例，首套贷款约280万，每月还款约1.3万（按最新商贷利率计算）。房子住之前，先给银行还贷=约1.3万×30月≈约40万！

· 同步租房：内环内一套品质不错的3房，至少得6000元/月，租金=6000元×30月=18万！

· 焦虑等待：期房能否按时交房、是否与宣传一致等“不确定性”让人十分焦虑；

而准现房的安联·虹悦比起同期新房，不仅能节约大量的时间与金钱，还能所见即所得，买得放心买得安心！

该怎么选，精明的你比我更清楚。

虹桥主城区旁

华新板块核心位置

安联·虹悦

在售建面约133-88㎡精装准现房！

均价约4.6万/㎡，总价约358万起！

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房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；