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上海【保利永兴里】

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保利永兴里是保利发展控股（世界 500 强央企）深耕上海核心区的高端序列力作，由上海保铧置业有限公司开发建设，定位内环内稀缺低密改善墅区。项目坐落于上海市静安区永兴路 173 弄（永兴路与公兴路交汇处），地处静安南内环核心宝山路街道，占据静安、虹口、黄浦三区交汇黄金点位，直线距人民广场约 2 公里，毗邻苏河湾、北外滩、陆家嘴三大中央活动区，坐拥 “一江一河” 战略红利。

核心参数一览：

占地面积：约 7616.5㎡

总建筑面积：约 20272㎡

容积率：2.5（内环内罕见低密）

绿化率：35%

规划：1 栋 17 层高层住宅、10 栋 3 层双拼别墅、1 栋保障房

总户数：121 席（高层 100 套、别墅 21 席，臻稀限量）

产权：70 年住宅

物业：保利物业（高端物业服务）

参考均价：125000 元 /㎡

展厅地址：普济路 88 号静安国际中心 B 座 9 楼

二、核心地段价值：内环核心，城市资源集大成者

1. 区位稀缺性

静安内环内住宅用地供应极度稀缺，新房 “卖一套少一套”。保利永兴里占位中兴路板块核心，北接大宁成熟生活圈，南邻苏河湾金融商务区，东连北外滩，西靠静安寺 - 南京西路商圈，四大高端板块环绕，是上海城市资源最密集、价值最坚挺的核心腹地。

2. 立体交通网络（四轨三高架）

地铁：距 3/4 号线宝山路站约 400 米、8 号线中兴路站约 500 米，步行可达；近 10 号线四川北路站，3 轨交汇快速通达全城。

自驾：500 米上南北高架，1 公里达北横通道，紧邻内环高架，5-15 分钟直达人民广场、陆家嘴、静安寺等核心商圈。

公交：周边 1 公里内 40 余个公交站点，永兴路公兴路站仅约 146 米，公共交通全覆盖。

最后来说说保利·永兴里的地段：

内环之于整个上海，一直保持着得天独厚的巨大优势，这里有约11倍于全市平均的办公资源，约11倍的医疗资源和约7倍的商业资源，这也是为什么大家挤破头也要买进内环（数据来源：2021年上海统计年鉴）

而大苏河湾更是整个内环内的佼佼者，保利·永兴里直接坐拥3大中心价值！

①几何中心

从保利·永兴里出发，到人民广场（2.3公里）、到苏河湾商圈（900米）、到外滩、陆家嘴（3公里），市中心更便捷、更繁华、更热闹的高能城市配套，都是触手可达！（以上都是直线距离）。

②产业中心

据静安区发布信息：苏河湾功能区目前已集聚了阿斯利康全球研发中国中心、淡水河谷、花王、恩智浦等23家跨国公司地区总部。

区位图

“十四五”以来，功能区累计实现税收350亿元，连续三年实现两位数增长；2024年一季度实现税收34.98亿元，同比增长12.8%，增速超过了南京西路功能区，苏河湾，正成为上海一个新的“产业中心”。

③都市中心

什么才是都市中心？配套一应俱全，都市生活尽在掌握！

保利·永兴里距离8号线中兴路站直线距离约500米、3/4号线宝山路站直线距离约400米，串联人民广场、陆家嘴，静安寺等城央区域；

自驾上，南北高架、北横通道、内环高架、新建路隧道、人民路隧道、延安东路隧道都在项目周边，可以轻松通达全城。

另外，保利·永兴里周边商业潮流云集：

·约3km辐射圈内：有宝格丽酒店（全球第4家）、璞丽酒店（中国第2家）、瑰丽酒店（上海首店）等奢华酒店，更有Ferrari亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、苏富比、Poltrona Frau等国际高奢品牌店，豪奢格调满满！

·约2km内达商场：华润苏河湾万象天地、万象天地、华新城商办等，充分满足业主的日常生活所需！

尤其值得注意的是，项目北侧，万科傲舍打造的公园社交型商业正在快速兑现中，咖啡馆、买手店、健身房等业态齐全，目前已与20+家潮流品牌完成意向签约。

部分意向签约商家

比如，上榜了黑珍珠的滇FU·云南Bistro，电力宠物百货，电动滑板车品牌PURE ELECTRIC等。

当然，以上都不是保利·永兴里的全貌

恒贵地段、稀缺产品、历史脉络、人文腔调，它们共同构筑了保利·永兴里独一无二的魅力，没缺不可！

在这里，你将拥抱一种全新的“CAP”摩登生活！

Culture：感受百年上海的人文回响

矗立于上海，这座拥有百年历史人文的厚址之上，你可以沿着苏河湾畔，那条流淌着华商精神的河流，走过湖州会馆、商务印刷馆、北市钱业会馆、四行仓库等历史旧址

每一步都仿佛穿越时空，仿若亲身体验到历史的沧桑与现代的繁华如何交织出一幅人文交响的壮丽画卷。

在这里，你可以深刻体会到上海这座城市的历史底蕴与文化内涵，感受到它独有的韵味与魅力。

每一砖一瓦，每一处细节，都是上海独特文化的体现！

Art：浸染浓厚的艺术氛围

逛UCCA、Fotografiska影像艺术中心，看各种展览，打卡各种网红地标，会成为保利·永兴里业主的日常；

在享受午后时光的同时，拿杯咖啡看展，住在这里，你会不知不觉地被浓浓的艺术氛围所浸染，惬意且唯美。

示意图

Park：隐居于无边生态绿荫

内环最大的公园绿地集群就在家门口：

·约3.5万㎡的中兴公园

·约17.5万㎡苏河湾城市公园绿地

·约10公顷苏河湾公园体系

这样一片城市山林公园在城央实属难得，不仅是儿童的欢乐场，增进家人间的感情，更能让你在不同生活的场景转换中，瞬间得到松弛和放空，享受“伦敦海德公园”式生活！

实景图 图源网络

可以预见的是：

在城央地段、稀缺双拼风貌别墅双重属性加持下，保利·永兴里的复合价值是任何其他产品都没法超越的，未来必将成为上海再难复制的人文历史人居范本！

三、产品规划：小体量、低密度、高配置

项目以 “小体量、低密度、高配置” 重构内环改善逻辑，打造高层精装住宅 + 双拼别墅的复合业态，兼顾居住舒适度与私密性。

1. 高层精装住宅（建面约 100-190㎡三至四房）

建面约 100㎡三房两厅两卫：总价约 1250 万，内环入门级改善，三开间朝南，南向面宽约 9.2 米，全明通透，得房率近 79%。

建面约 115㎡三房两厅两卫：经典改善户型，阔景阳台，空间无浪费，适配三口之家 / 二孩家庭。

建面约 143㎡四房两厅两卫：宽境四房，多代同堂优选，南北通透，采光通风极佳。

建面约 190㎡四房两厅三卫：奢阔大平层，双套房设计，主卧独立衣帽间 + 卫浴，终极改善之选。

2. 双拼别墅（建面约 193-220㎡）

仅 21 席城央墅邸，独门独院、有天有地，附赠星空露台、私家内庭院及 5.55 米层高地下室，附赠率约 60%，私密性接近独栋。

总价约 2900-4000 万，立体墅居空间，适配家族式终极置业。

3. 精装标准（约 8000 元 /㎡高端配置）

厨房：德国米勒嵌入式冰箱、意大利 SMEG 烤箱等原装进口家电。

卫浴：杜拉维特、高仪等国际一线品牌。

地面：天然大理石铺装，全屋中央空调 + 新风系统 + 智能门锁。

四、全维配套：3 公里内顶配生活圈

1. 商业配套（1 公里繁华圈）

近距静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等大型综合体。

2 公里内覆盖人民广场、南京西路、陆家嘴、静安寺四大顶级商圈，购物、餐饮、娱乐一站式满足。

2. 教育资源（全龄优质学区）

幼儿园：育婴堂幼儿园（约 150 米）、金鹭幼儿园。

小学：静安区永兴路第二小学（约 400 米）、闸北第三中心小学。

中学：市北初级中学、市北中学（市重点，约 200 米），全龄段优质教育护航。

3. 医疗保障（三甲环伺）

3 公里内云集上海市中医医院（约 588 米）、上海长征医院、上海市第一人民医院等多家三甲医院，健康无忧。

4. 生态休闲

近邻苏州河滨江步道、闸北公园，1 公里内多个城市绿地，繁华中享自然静谧。

五、项目核心优势与价值亮点

央企保利背书：世界 500 强央企开发，品质与交付双保障，无烂尾风险。

内环低密稀缺：容积率 2.5，绿化率 35%，寸土寸金的内环打造墅级居住体验。

户型高得房率：高层得房率近 79%，远超内环同类项目，空间利用率最大化。

价格性价比高：均价 12.5 万 /㎡，低于周边竞品 13 万 +/㎡，次新房挂牌超 14 万 /㎡，置业门槛友好。

臻稀限量供应：仅 121 席，高层 + 别墅复合业态，二手房流通性与溢价空间强保障。

六、置业参考与预约方式

案场实行预约制，看房需提前来电登记，仅限预约客户入场。

高层建面约 100-190㎡三至四房热销中，双拼别墅实体样板间已开放，恭迎品鉴。

结语：保利永兴里以央企匠心、内环核心占位、低密墅区规划、全维顶配配套，成为上海城央高端改善的优选之作。121 席臻稀席位，分秒递减，抢占内环低密奢居正当时！

上海购房政策（2026 年 2 月 “沪七条” 新政，2 月 26 日起执行）上海市房屋管理局

一、限购政策（核心）

1. 沪籍居民家庭

限购2 套（含新房 + 二手房）；外环外不限套数上海市人民政府。

成年单身（沪籍）：限购1 套人民日报。

2. 非沪籍（社保 / 个税）

连续满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数人民日报。

连续满 3 年：外环内可增购1 套（合计2 套）；外环外不限套数人民日报。

居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税人民日报。

二、信贷政策（首付 + 公积金）

1. 商业贷款

首套：最低首付15%上海市房屋管理局。

二套：最低首付25%；临港等差异化区域20%上海市房屋管理局。

2. 公积金贷款（家庭）

首套最高240 万元（原 160 万）上海市房屋管理局。

二套：结清首套后可贷，认房不认贷上海市房屋管理局。

多子女家庭二套：额度上浮 20%上海市房屋管理局。

三、房产税（2026 年 1 月 1 日起）

沪籍成年子女唯一住房：暂免房产税上海市人民政府。

非沪籍：新购即征（居住证满 120 分可免）。

四、特殊区域（临港新片区）

非沪籍社保满 1 年：可多购 1 套（职住平衡）

上海【保利永兴里】

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