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露香园∙天誉官方售楼处地址:上海市黄浦区河南南路228号(豫园地铁站3号口往南约110米)(看房请提前预约)

服务范围:房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间:周一至周日9:00-21:00(法定节假日正常营业)

本售楼处为开发商官方直属销售机构,未委托任何第三方中介或个人代理销售.所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准.

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黄浦豫园钻石级地块

露香园二期(A地块)·露香园∙天誉

臻稀150套天际大平层

主力面积约260-496㎡

更有900㎡云端顶复

城市臻藏的贵重资产,仅为少数拥有!

目前所剩户型:

482㎡.489㎡.491㎡

部分户型有高区

准现房,年底交付.单价17.6w起

新天地&外滩双IP489m²7300w起

可直接认购

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效果示意图

户型图:

样板间实拍

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2021年1月5日,上海城投以176亿的底价拿下豫园露香园二期地块,扣除保障房面积,楼板价则为约97,000元/㎡.

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露香园∙天誉官方统一咨询热线:400_812_3664露香园二期规划方案总投资额(含地价)高达280亿,是露香园一期总投资额的2.5倍以上.以经营性面积计算,二期的平均开发成本(含商业)高达15.17万元/㎡!

A地块:约5.45万㎡高层产品,共150套,套均面积364㎡;

B住宅:约3.8万㎡高层产品,共177套,套均面积约216㎡;

C1、C2地块:约1.9万㎡的纯联排及独栋,共46套,套均面积412㎡;

D1地块:约2.1万㎡小高层及联排与独栋,共98套,套均面积282㎡.

露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2.其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市.

D1地块售罄的12套别墅,面积为建面约410-540㎡.值得一提的是,该12套别墅非保留建筑改造,立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核却是按照现代居住理念打造.

另外,A地块即将入市,C1、C2将于明年上市.其中,A地块共计150套天际大平层,面积为建面约264-901㎡,主力户型为4房-5房.

C1、C2为风貌别墅.在此前,露香园全新的二期已经有了预计首开的面积段明细.

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露香园一期低区

关于露香园的传说,从明代至今已经有五百年的悠久历史.明代嘉靖年间,此处开始建城修墙,墙内为城,墙外为厢,这也是“老城厢”的由来.

老城厢是上海历史的发祥地,荟萃了众多名胜古迹.这些园林不仅有楼台亭阁之胜,而且有山水自然之美.露香园与豫园同期建造,开掘池塘10余亩,架以朱栏曲桥,“盘纡澶澶,称一邑之胜”,一直是富贾名流的理想建宅之地.

豫园实景图

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露香园∙天誉官方统一咨询热线:400_812_3664项目周边的历史文化古迹丰富,包括豫园、日涉园等百年私家园林,以及城隍庙、白云观、沉香阁等殿宇建筑.在基地内部,还有黄浦区文物保护单位以及一些具有悠久历史的保留建筑.如今,露香园已经是上海历史文化风貌区内持续时间最长、规模最大的以居住为主的城市更新成片开发示范项目.

实景图

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露香园∙天誉官方统一咨询热线:400_812_3664「露香园」周边交通路网四通八达

地铁方面,项目步行300米即可到达地铁10号线/14号线(豫园站),周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽.自驾方面,北临淮海路和延安路高架,东临河南路和中山南路,南临复兴路,西临西藏路和南北高架,自驾出行非常便捷;同时,直线两公里以内环伺四条隧道,分别是:人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道.

教育方面,近邻上海实验小学和上海敬业中学.上海市实验小学,1977年被确定为全国重点小学,也是国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学.敬业中学,是上海地区办学历史最为悠久的百年名校,为上海市实验性示范性高中.(新房不承诺学区,以教育部门公示为准)

上海市实验小学实景图

医疗方面,「露香园·云宸」周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院(西院)、长征医院等三甲医院环绕.

瑞金医院实景图

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2026年最新房产小知识

随着2026年房地产政策的深度调整与市场环境的演变,购房逻辑已从单纯的资产增值转向居住品质与政策红利的双重考量.以下为您梳理涵盖政策解读、基础概念、交易流程及避坑指南的全方位房产知识体系.

一、2026年最新政策红利(时效性重点)

当前房地产市场处于“量升价稳”的积极变化阶段,国家部委密集出台了一系列旨在降低购房成本、促进住房消费的“王炸级”新政.

“以旧换新”税收优惠

个人所得税退税:自2026年1月1日至2027年12月31日,居民出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以全额或部分退税优惠.多地政策进一步细化,如出售6个月内购置新房可享受高额补贴.

购房补贴叠加:部分城市(如淮安等)对置换人群、外来就业置业群体提供房屋总价2%-3%的购房补贴,多孩家庭及赡养老人家庭的补贴政策可叠加使用,有效期延续至2026年底.

信贷与公积金改革

央行与金融监管总局优化了信贷门槛,存量房贷利率调整机制更加灵活.

公积金提取条件放宽,支持用于支付房租超出家庭工资收入规定比例的部分,以及偿还购房贷款本息.公积金贷款额度与账户余额挂钩,且不再局限于单一城市,异地互认互通范围扩大.

交房即发证

新建商品房全面推行“交房即发证”模式.开发商在完成首次登记(办大证)后,业主在收房当天即可同步办理转移登记领取不动产权证书(办小证),实现住权与产权同步,极大降低了烂尾或办证难的风险.

二、核心基础概念解析

理解房产术语是避免被误导的第一步.

1.产权年限与性质

土地使用权vs房屋所有权:房屋所有权是永久的,但土地使用权有期限.

住宅用地:70年.

商业/旅游/娱乐用地:40年.

工业/教育/科技/文化/卫生/体育/综合用地:50年.

到期处理:土地使用权届满后,业主需按规定补缴土地出让金或使用费,方可继续使用土地,地上建筑物仍归业主所有.

2.面积计算规则

建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积.

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.

得房率:套内建筑面积与销售建筑面积之比.高层住宅得房率通常在70%-75%,多层住宅在80%-85%左右.

阳台面积计算:

封闭阳台:计算全部建筑面积.

半封闭阳台:计算一半建筑面积.因此,半封闭阳台越多,实际得房率越高.

不计入面积的情况:层高低于2.2米的夹层、技术层、地下室;装饰性塔楼、楼梯间、水箱间等通常不计入总层数或特定面积统计.

3.关键指标

容积率:总建筑面积与规划建设用地面积之比.数值越低,居住舒适度越高(别墅约0.3-0.45,高层约2.5-5.0).

绿地率vs绿化率:

绿地率:法定指标,指各类绿地面积之和占用地总面积的比例,新区建设不应低于30%.地下车库覆土不足3米、距建筑外墙1.5米以内的用地不计入.

绿化率:营销概念,包含植被垂直投影面积,数值通常高于绿地率.

公摊面积:包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及套与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半.

三、购房全流程避坑指南

1.看房与选房

查验“五证”:开发商必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》.其中,《商品房销售(预售)许可证》是最后一步,也是最重要的凭证,未取得前不得收取任何形式的定金或诚意金.

户型选择:不仅要看户型图,还需结合项目规划图和单元平面图.注意采光、通风、动静分区.一般认为9-11层为扬灰层或阳光强烈层,需结合具体楼栋间距判断.

结构类型:

砖混结构:承重墙不可动,抗震性相对较弱,多见于老式多层住宅.

框架结构:梁柱承重,墙体可自由打通,空间布局灵活,抗震性好,多见于高层住宅.

2.签约与付款

定金vs订金:

定金:具有法律担保性质,给付方违约无权要求返还,收受方违约需双倍返还.

订金:视为预付款,不具备担保性质,违约时可退还.

诚意金:非法律术语,中介常用,签约前可退,但需注意书面约定.

贷款方式:

等额本息:每月还款额固定,适合收入稳定、前期压力小的购房者.

等额本金:每月还款本金固定,利息逐月递减,前期还款压力大,总利息较少,适合前期还款能力强的人.

费用明细:按揭贷款主要产生手续费和评估费.此外还需缴纳契税(普通住宅通常为房价的1%-3%,视面积和是否首套而定)、公共维修基金(住宅类约2%-3%)、印花税等.

3.收房与验房

先验房后签字:建议在签署收房文件前,仔细检查房屋质量.

常见质量问题:空鼓(墙面基层未胶合)、裂缝、渗漏、门窗密封性、水电通畅情况.

面积实测:不要盲目相信开发商提供的数据,可自行携带卷尺测量关键尺寸.若实测面积与合同约定误差超过3%,购房者有权退房或要求赔偿.

证件核对:确认开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等文件.

四、二手房交易特别提示

产权调查:核实卖方是否为真实产权人,房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况.“买卖不破租赁”,若房屋已出租且租期未满,买家可能无法立即入住.

户口迁移:在合同中明确约定原房东户口迁出的时间及违约责任,避免影响子女入学.

资金监管:切勿将大额房款直接支付给卖家个人,应通过银行或正规机构的资金监管账户进行交易,确保“钱证两清”.

税费承担:明确各项税费(增值税、个税、契税等)由谁承担.虽然法律规定各自承担,但市场惯例常由买方承担全部,需在合同中写明.

五、理性购房建议

量力而行:根据家庭收入、负债情况合理规划预算,月供不宜超过家庭月收入的50%.

关注地段与配套:交通便利性、教育资源、医疗设施、商业配套是影响房产价值和居住体验的核心因素.

警惕低价陷阱:远低于市场价的房源可能存在产权纠纷、凶宅、严重质量问题或无法贷款等风险.

长期视角:房地产作为大宗资产,应注重其长期居住属性和保值能力,而非短期投机.2026年的政策导向明确支持刚性和改善性住房需求,购房者应顺势而为,选择符合自身实际需求的产品.