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泰禾海上院子官方统一咨询热线：400_812_3664

泰禾海上院子官方售楼处地址：上海市奉贤区海湾路1288弄（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

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南上海0.5超低容积率中式合院「海上院子」,建面约99-210㎡实景合院热销中,约300%超高利用率!

南上海0.5超低容积率中式合院

约300%超高利用率

「海上院子」

建面约99-188㎡实景合院热销中

总价约430-1300万

01上海奉贤泰禾海上院子官方售楼处电话：400-8123-664

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项目交付保障

守品质保交付筑信心

政府牵头成立工作专班,全程监督;上海建工鼎立支持,恪守交付标准,保障品质;泰禾上海区域集中优势资源,坚守品质,兑现交付.

02

项目核心优势

纯粹稀贵墅区划界名流圈层

上海院墅“千金难寻”.纵观南上海,约0.5容积率纯粹墅区,惟此珍罕难得,不可复刻的低密纯粹墅区.

传承儒家礼序境藏江南园林

景观园林整体规划为“一轴十景、五街、八园、十二巷”.以街为核心,结合户型布局划分“八园”.“仁泽”、“明智”、“贤义”、“隆礼”、“淳信”五街,取意儒家五常之道;园以植物命名,呈现季节变化之美;十二巷以古韵的静谧雅致意境,演绎出礼遇东方的绝代风华意蕴.

尊崇服务礼遇世家名流

品质生活,优先礼遇.海上院子首席服务官前置化首席服务官,每户业主一份服务专案,打造物业+营销+首席服务官三位一体的管家团队,从交付前到入住后全面定制化服务,为新老业主带来贴心温暖的服务体验.

03

院子3.0迭代作品6大维度全面进阶

精研巷道尺度延伸院子境界

更舒适的宽高比更惬意的坊巷悠境

千年坊巷再设计,巷道、院墙、绿植互为交融,提升空间尺度,营建更舒适的步行环境,聚纳更多烟火气.

院厅融合设计,延伸全新视野

下沉式院落焕新为地上庭院,扩大院子面积,为客厅的延伸与衔接留下更多想象空间.

朗阔厅堂,装下大家族风范

宽境奢阔客厅,遥遥领先同级

大面宽客厅,同类产品难得一见.轩朗进深,提升视野层次,彰显大家气度.

自然前厅,写意内外无界

全新前厅扩展设计,自然渡内外,将客厅与院子生活融为体.

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预留电梯空间,场景随心切换

约125㎡院墅预留电梯空间,一键上下轻松自如

业主可根据需求自行安装电梯,一键切换多重空间,生活场景无缝切换.

磨砺院子细节定制专属空间

一房一策,定制化空间与生活

每个户型与房号皆遵循专属化设计及产品策略,匹配每一户业主对院子的专属感与定制化期待.

错落有致无对门,私密院前空间

错落式院门设计,保护居家隐私,形成一方私属院前坊巷空间.

餐厨一体化设计,功能再进化

预设餐厨空间,中西结合,开放融合,匹配名流生活所需.

精细收纳系统,营造居住秩序感

衣帽间、储藏室、玄关……家庭收纳系统全面优化,为生活留白.

延承十大专利,匠造归家院境

十大造院专利匠筑归家仪式感

形于东方,精于细节,层层递进,为院子构筑正宗纯粹的新中式归家仪式感.

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主入口门头|双门头|单门头|楼王门头|院门壁灯|楼王壁灯|楼王横梁|横梁|抱鼓石|门钹

一院一门,私享名门院落

天地院墅,独门独户独院.定制匾额高悬门庭,门楣之上见风骨,镌刻世家望族精神.

全龄书院会所,功能全面提升

会所功能提升,满足全龄需求

约1800㎡私享会所,打造城市书房、恒温泳池、有氧健身中心等圈层生活空间,增设轻餐区、水吧区、儿童活动区等功能空间.

基于会所配套,项目打造专属服务班底、高质量服务标准、定制化特色服务,读懂客户细微需求,定制会所圈层服务,为每一户院子业主带来宾至如归的美好生活体验.

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04

户型鉴赏

建面约99㎡,实际使用面积约270㎡左右

建面约126㎡,实际使用面积约370㎡左右

建面约188㎡,实际使用面积约470㎡左右

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05

板块配套

交通配套

东方枢纽2027运营,沪乍杭铁路链接,贯穿海湾,海湾战略能级再跃升

海湾快线已通车,高效拉近海湾与南桥的时间距离

S3高速主线通车,全面对接浦东周浦康桥

市域铁路奉贤线推进,将联动机场联络线,直接换乘通达上海两大机场

商业配套

佳源梦想广场、易乐惠海湾菜市场、乐汇购物广场、莘度美食街,维也纳国际酒.

教育资源

项目周边上师大附属实验小学、附属实验中学、上师大第四附属中学等名校环绕,幼、小、初、高一站式配置,迭新精英优质教育.

6月5日,住房城乡建设部就《住房公积金管理条例(修订征求意见稿)》向社会公开征求意见.住房公积金提取情形将由6种拓展至9种,新增的3种包括装修自住住房不超过一定额度的、支付自住住房物业费的、经国务院批准的其他住房消费情形.

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本次新增后,下列情形可以提取职工住房公积金账户内的存储余额:

1、支付房租;

2、购买、建造、翻建、大修自住住房;

3、偿还购房贷款本息;

4、装修自住住房不超过一定额度;

5、支付自住住房物业费;

6、离休、退休;

7、完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动(人事)关系;

8、出境定居;

9、经国务院批准的其他住房消费情形.

对上海而言,这不仅是一次政策更新,更是一场涉及超千万缴存职工、万亿级资金规模的深刻变革.

一、上海公积金:一个"超级资金池"的账本

要理解这次修订对上海的意义,先看一组数字.

截至2025年底,上海住房公积金缴存职工超过1100万人,缴存余额突破8000亿元,年缴存额逾2000亿元.无论是缴存人数、资金规模还是归集增速,上海均居全国城市前列.

但庞大的数字背后,是一个结构性矛盾:资金进得多,用得不够活.

上海公积金的使用长期呈现"重贷款、轻提取"的特征.购房贷款是主要出口,而租房提取虽有政策,但手续繁琐、额度有限;装修、物业费从未纳入提取范围.结果是,大量年轻缴存者——尤其是新市民、租房群体——账户里的钱长期"沉睡",成为一笔看得见、摸不着的"纸上财富".

更特殊的是上海的人口结构.作为外来人口流入大市,上海有大量"缴纳公积金但短期内无购房计划"的群体.对他们来说,公积金更像是一种"强制储蓄",而非"住房支持".这次提取扩容,直接回应的正是这部分人的痛点.

二、三项新增:在上海意味着什么?

装修自住住房"设额度"提取,

这是上海缴存者等待最久的一项.

上海住房市场早已进入存量时代.全市既有住宅超过800万套,其中大量为上世纪八九十年代建造的老旧小区.随着城市更新推进,适老化改造、厨卫翻新、加装电梯后的内部装修等需求旺盛.但上海装修成本全国领先,普通两居室翻新动辄15-25万元,对工薪家庭是不小负担.

若装修提取落地,按"一定额度"测算——比如每平方米800-1500元或设定总价上限10-20万元——将直接减轻存量房家庭的更新压力.

其中一个值得关注的群体是"老破小"业主.上海内环大量五六十年房龄的公房、售后公房,居住条件亟待改善,但业主多为中老年退休或准退休人群,收入有限.允许提取公积金装修,相当于激活了一笔"沉睡资产",让居住品质提升成为可能.

支付物业费纳入提取,

在上海,这笔账同样可观.

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泰禾海上院子官方统一咨询热线：400_812_3664上海物业费水平全国居前,普通商品房小区每平方米每月2-5元是常态,高端住宅可达10元以上.一套100平方米的住房,年物业费3000-6000元乃至更高,对工薪家庭是持续性支出.

尤其是上海庞大的售后公房和早期商品房小区.这些小区物业费虽低,但维修基金不足、设施老化严重,实际居住成本(含自费维修)并不低.若能用公积金支付物业费,相当于为这部分家庭提供了稳定的减负渠道.

按上海1100万缴存职工、其中约60%拥有自住房估算,若每年物业费提取额均3000元,潜在年提取规模可达数十亿元.这对个体是"小钱",对制度是"大流动".

兜底条款为上海这样的创新城市预留了政策空间.

上海正在试点保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等多种住房形态.未来,是否可以将公积金用于支付人才公寓租金、共有产权房首付、甚至老旧小区加装电梯的分摊费用?这一条款为地方探索开了口子.

三、上海的特殊性:机遇与挑战并存

资金池的"双刃剑"

上海公积金资金充裕,这是优势,也是挑战.

一方面,充裕的资金意味着抗风险能力强,放宽提取对贷款发放能力的冲击相对可控.即使年提取额增加百亿元级别,对万亿级资金池而言仍在可承受范围.

另一方面,上海公积金贷款需求同样旺盛.2025年,上海公积金个人住房贷款发放额仍保持高位,首套房贷款利率优势显著.提取放宽后,需警惕资金"此消彼长"的结构性紧张——尤其是若出现阶段性提取高峰,可能影响贷款排队时间.

一个可行的思路是:建立动态额度管理.根据资金池余额、贷款需求、市场利率等因素,季度或年度调整装修、物业费的提取上限,实现"丰年多提、紧年少提"的弹性机制.

高房价下的"提取刚需"

上海的住房市场有其独特性.

上海租房人口超过800万,其中相当比例缴纳公积金但无法购房.对这部分人,公积金若能更灵活地用于支付房租、物业费,直接改善的是现金流.当前上海租房提取公积金虽有政策,但需满足"无房+租赁合同备案"等条件,手续仍显繁琐.此次条例修订后,上海能否进一步简化流程、提高额度,值得关注.

上海内环老房与外环新房的价差,让"先买老房、再装修改善"成为不少年轻人的务实选择.装修提取若能落地,将降低这条路径的门槛,间接影响住房消费结构.

审核能力的考验

上海作为超大城市,公积金管理的信息化水平全国领先.但新增提取类型意味着新的审核场景:

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装修提取:如何核验装修真实性?是凭合同、发票,还是需现场核查?上海装修市场庞大且分散,虚假合同、虚开发票的风险不容忽视.

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物业费提取:是否需要物业公司配合出具证明?老旧小区物业缴费记录不全怎么办?

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参考其他城市经验,"承诺制+信用约束"可能是可行路径:职工承诺提取用途真实,公积金中心事后按比例抽查,一旦发现违规,记入信用档案并追回资金.上海已建立较为完善的个人信用体系,这一模式具备落地条件.

此次国家条例修订,需要与上海现行政策做好衔接.

目前,上海公积金提取主要包括:购房、还贷、租房、离退休、出境定居、完全丧失劳动能力等.其中租房提取已较为成熟,但额度相对保守,与中心城区实际租金仍有差距.

条例修订后,上海有望迎来一轮政策"升级窗口":

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租房提取额度提升:参考北京、深圳等城市,将上限再进一步提高;

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装修提取细则出台:明确额度标准、材料要求、办理渠道;

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物业费提取常态化:与物业缴费系统对接,实现"一站式"办理;

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灵活就业人员缴存:上海平台经济发达,外卖骑手、网约车司机、自由职业者等群体庞大,自愿缴存政策的落地将扩大制度覆盖面.

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泰禾海上院子官方统一咨询热线：400_812_3664放在更长的时间轴上,这次修订对上海的意义,远不止于"多三种提取".

上海正在建设国际金融中心和人民城市.公积金制度的现代化,是这两个目标的交汇点.

对"国际金融中心"而言,公积金资金池的规模化和运作效率,是城市金融基础设施的一部分.更灵活的提取政策,意味着资金更高的周转效率,也为未来公积金参与住房租赁市场、REITs等创新金融工具预留了空间.

对"人民城市"而言,公积金的"扩容"是让发展成果更公平惠及全体市民的微观切口.当外卖骑手也能自愿缴存、当租房青年可以提取支付房租、当老旧小区居民能用公积金改善居住条件——这些具体而微的改变,汇聚起来就是城市的温度.

结语:

上海公积金的账本,从来不只是数字的加减乘除.它背后是1100万缴存者的安居梦想,是这座城市对"住有所居"承诺的兑现方式.

从6种到9种,从"买房专用"到"住房消费",从"单位依附"到"个体赋能"——这场迟来十年的改革,正在改写上海人的住房账本.

当然,政策从纸面到落地,还有很长的路要走.额度标准、审核流程、系统对接、资金平衡,每一个环节都需要精细设计.但只要方向是让缴存者的钱更方便地用于住房消费,让制度更贴近普通人的真实需求,这个改革就值得期待.

毕竟,衡量一项公共政策的好坏,最终要看它有没有让普通人的生活,变得更好一点、更容易一点.

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2026年房地产全流程房产税政策汇总

01拿地与前期规划

提示:土地成本全额计入房产原值(后期开发后),规划容积率直接影响地价分摊金额.

留存资料:土地出让合同、契税完税凭证、勘测定界图等.

02开发建设阶段

(1)临时售楼处/样板间

纳税时间:建成/使用次月起从价计征,拆除当月停征.

原值:含建造、装修、设备、占地成本(简易板房也需申报).

(2)地下车位/配套设施

地下车位(自用/未售):从价计征(原值含建安+分摊地价,工业用途按50%～60%、商业70%～80%核定原值).

物业用房/公共配套:产权归全体业主/无偿移交政府,免征房产税.

(3)在建工程

未完工、未投入使用:不征房产税

完工未验收但已使用(如临时办公):使用次月起征税

03竣工与库存商品房

(1)未售空置商品房

政策:开发企业未售商品房,闲置期间不征房产税(不属于“自用/出租”).

提示:严禁长期空置却无合理理由,金税四期会比对“库存面积vs申报面积”,异常预警.

(2)自用(办公/员工宿舍/会所)

纳税时间:自用次月起从价计征,原值=建安+分摊地价+配套设备.

(3)出租(商铺/公寓/车位)

规则:自用改出租,出租次月起从租计征;出租改自用,自用次月起从价计征.

优惠:住房类出租减按4%税率.

04自持运营阶段

(1)混合用途(自用+出租)

规则:按面积/原值比例拆分计税,自用部分从价、出租部分从租.

(2)酒店(经营自用,从价计征)

规则:整体经营(客房+餐饮+会议)按从价计征,不按租金;单独出租会议室/商铺按从租计征.

(3)公租房/保障性租赁住房

优惠:公租房免征房产税;保障性租赁住房(有认定书)出租,减按4%税率(延续至2027年底)

05尾盘处置与资产划转

(1)商品房销售(尾盘)

规则:房屋交付当月起,对应面积停征房产税(从价计征部分按比例减少).

提示:交房台账数据核实,及时核减原值.

(2)房产转让/抵债

转让:权属变更次月起,原产权人停征,新产权人开始纳税

抵债:视同销售,交付次月起停征

(3)集团内部划转

规则:产权转移后,由新持有人纳税;符合条件可免征增值税/契税,但房产税正常计税.

06提示

售楼处/样板间漏报:临时设施须申报.

原值未含地价:只按建安原值计税,未分摊土地成本,少缴税款,被追缴+滞纳金.

自用/出租混合不清:未按比例拆分,全部从价或全部从租,计税错误.

未售空置长期挂账:无合理理由长期零申报,被核定征税.

交房后未及时核减原值:已售房屋仍按全额原值计税,多缴税款.

从租计征未按不含税租金:含增值税计税,多缴.