上海宝山|保利海上臻悦|楼盘详情|图文讲解

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项目名：保利海上臻悦

备案名：《观悦名邸》

楼盘地址：上海市宝山区走马塘路1228弄「海上臻悦项目售楼处」

项目简介：宝山中环改善天花板

最新动态：二期火爆销售中

区域板块：上海·宝山

宝山黄金中环-保利海上臻悦-宝山地铁楼盘

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一、楼栋价格

从楼栋的价格里能看到，13号楼在一个6.3万联动价的盘里，被直接整栋楼干到了5.7万的单价。

另外的6号楼和2号楼就是正常的小区均价。

从这个价格能看出来，保利非常清楚小区的定价倾向：东西侧拉开超大价差，让低预算的人有机会上车。

而且如果把13号楼拆开，会发现更有意思的一个数据

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这栋楼的99㎡被做到了5.59万的均价。

在看到这个数据的时候，基本就可以确认一件事了：

「只要你是低预算的同学，想要跨级买更高一级区域的房子，这个楼栋的性价比会非常突出」

因为海上瑧悦距离中环大概3.5KM左右的距离，从这个价格来看，是目前全上海的中环外沿线上车门槛最低的小区，没有之一。

这也算是这次因为「不利因素」带来的一个小福利了。

这样定价之后好不好卖？

销售跟我说：之前第一批的时候也有过一栋楼在西侧，开的价格低，在一期的时候被抢的最快，大多都是预算有限，本身买不到这个区位，或者从下游板块置换过来的客群。

在周围终于找到了一个很上车的盘。

二、分户型价格

这个批次开的主要就是2个户型面积段，99㎡和130㎡

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本身户型差异非常小，我就不单独放图了。

价格的差异完全取决于位置的关系。

A5和A6的均价较高因为位置在小区的东南侧。

而均价最低的13号楼主要分布了A1,A2的户型。

另外这个130㎡的户型我现场看了还是非常舒服的一个3+1

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总价700多万，如果只需要3个房间可以获得一个超级大的方厅，很有意思。这个总价段这个户型还是很推荐的。

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三、分户型最高最低价

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99㎡的A1户型，1楼最低443万，最低一套单价4.47万/㎡。

这个套路是以前其他某著名房企最爱的套路，但在这里也照样通用。

比最高6.6折的价格，基本意味着怎么都不可能亏钱。

就是突出一个低总价上车。

四、分价格段

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这张图看预算区间非常清楚

500~600之间居然覆盖了接近一半的房源。

这个数据肯定是板块之最，在同时期的盘里其他项目最多只能做到个位数比例的少量超底层房源在这个区间内了。

突出一个凶残……

这一轮认筹，根据第一批的经验，看好这部分房源会火。

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东方意韵之骨相美，是琵琶下半遮的面庞，是雨打芭蕉摇曳的树影，是园内框景里的一抹远山，是只有经过相同的文化浸润，才能体会的审美趣味。保利瑧悦追求不被定义的东方精神，正是这种穿越时空的意义。

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商业方面，除了周边现有的购物中心之外，未来周边还规划包括地铁15号线丰翔路站和南大路站在内的两大TOD商业中心。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

据了解，其中丰翔路站TOD规划体量约39.4万方，南大路站TOD规划体量约32.2万方，二者规模之和超过71万方！（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

规划250米天际线建筑，未来区域内超百米的商业办公建筑地块7块，其中有250米地标建筑一座、180米建筑一座，160米地标建筑一座。将成为壮丽的城市天际线。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

示意图

同时未来临港集团将会协助产业规划及导入，这样恢弘的城市界面，定会使整个宝山焕发出全新的生机！（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

效果示意图，仅供参考

教育方面，南大生态智慧城规划建设14所院校，包括已经建成的上海大学附属学校、上大附中、宝山区南大实验学校等教育资源。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

实景图，图源网络

生态方面，南大生态智慧城规划建设40个主题公园！整体绿地率高达约43%！

根据规划，这里将打造超过2.7平方公里的生态体系，整体大小相当于2个世纪公园。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

控详规划示意图，仅供参考

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仔细看这个控详规划的朋友可以发现，项目西边的01-04地块的用地性质为G1，而G1在图例中的规划解读为公共绿地，总占地约35万方。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

控详规划示意图，仅供参考

项目西侧目前就是一个公园，这很可能意味着：这个公园的面积未来很有可能扩展，届时01-04地块将会兑现成为一座约35万方的生态公园！（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

生活在「保利海上瑧悦」，出门即公园，入眼即美景。无论居民还是企业员工步行一两分钟就有相邻的绿化空间，提供一个花园般的城市形态。如此规模的城市绿肺，整个中心城区也寥寥无几。

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效果示意图，仅供参考

根据规划，规模最大的南大中央公园直线距离保利·海上瑧悦仅1.2公里！根据规划，该公园占地面积约300亩！其中更有1/3为水域面积！计划打造成一个地上地下空间联动、集“科创、休闲、娱乐”三位一体的高度智能化主题探索型城市乐园！（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

公园预计2025年交付！待保利海上瑧悦交付入住时，超世纪公园一倍面积的超大氧吧已然成为家门口的健身遛娃理想之选！需要特别值提及的是，生态环境单拎出来也是一流水准，约43%绿化覆盖甚至比上海中环以生态著称的新江湾38%、森兰34%还要高。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

示意图

这种“奢侈”的绿化资源并非简单的草皮堆砌，而是经过精心规划，以人为本，为居民提供多样化的绿色空间。相信在不久的将来，保利·海上瑧悦将成为上海乃至全国的公园住宅区典范。（售楼处电话☎:400-877-8334,价格，户型图，地址，电话，样板房，周边配套，项目介绍）

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房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质

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