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杭州【滨江兴耀·松川境】

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售楼处📍：萧山区金鸡路与建设四路交叉口东 150 米

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一、项目基础信息（官方备案）

楼盘全称

：滨江兴耀・松川境（备案名：松川境）

开发商

：滨江集团（豪宅专家）+ 兴耀房产（本土实力）

地址

：萧山区金鸡路与建设四路交叉口东 150 米（市北西核心，距奥体约 3 公里）

产品

：3 幢 17 层高层 + 12 幢 4 层联排，共 232 户（高层 190 套、排屋 42 套），无公租、无自持

占地 / 建面

：约 2.67 万㎡ / 约 7.98 万㎡

容积率 / 绿化率

：1.8（低密）/ 30%

装修标准

：高层精装（东芝、菲斯曼、博世、唯宝等）；排屋毛坯

交房时间

：2027 年 12 月 31 日

物业 / 物业费

：滨江物业；高层 4.8 元 /㎡/ 月（含能耗）

均价 / 总价

：高层 4.5-4.8 万 /㎡，760-950 万；排屋 7.7-8.8 万 /㎡，2100-3100 万

二、主力户型（纯改善无刚需）

高层｜169㎡ 四房两厅三卫（主力）

格局

：三开间朝南，类一梯一户，南北双阳台

亮点

：得房率约 90%，飘窗不计面积，实得率高

总价

：760-850 万

高层｜199㎡ 五房两厅三卫（大改善）

格局

：四开间朝南，约 16.5 米面宽，LDKB 通厅

亮点

：约 50㎡大横厅，双套房，得房率约 93%

总价

：880-950 万

排屋｜298-332㎡ 滨水联排（稀缺 42 席）

格局

：地上 4 层 + 地下 2 层，前庭后院，私梯入户

亮点

：一线河景，地下双车位，高附赠空间

总价

：2100-3100 万

三、配套（奥体南・全维成熟）

🌳生态

南侧滨河

：一线河景，滨水步道，排屋专属景观

园林

：约 3300㎡中心景观，《溪山行旅图》灵感，7 米溪山流瀑 + 黑松阵

会所

：约 1500㎡下沉式会所（恒温泳池、健身房、私宴厅）

🚇交通

地铁 7 号线兴议站

：直线约 800 米，步行约 10 分钟

地铁 5 号线金鸡路站

：直线约 1.2 公里

自驾

：建设四路 / 金鸡路双主轴，5 分钟达奥体，10 分钟达滨江

🛒商业

奥体印象城 / 山姆

：直线约 2.5 公里

万象汇

：直线约 3 公里

宝龙广场

：直线约 1.5 公里

🏫教育（不承诺学区）

市北小学、市北初中

：直线约 800 米

崇文实验学校（托管）

：直线约 1.2 公里

🏥医疗

浙大二院（三甲）

：直线约 3 公里

萧山医院（三甲）

：直线约 2.5 公里

四、核心亮点（稀缺 + 性价比）

奥体南低密孤品

：市北西罕见 1.8 容积率，高层 + 排屋高低配

滨江精装 + 高得房率

：一线品牌，高层得房率 90%-93%，类一梯一户

双强品质 + 纯粹圈层

：滨江物业，232 席无小户型，高净值聚居

会所 + 中式园林

：下沉会所 + 宋韵山水园林，辨识度高

价格优势

：比奥体核心便宜约 1 万 /㎡，比市北同品质低 2000-4000 元 /㎡

五、客观不足

交房晚

：2027 年底，需等待 1 年半

排屋门槛高

：2100 万起，受众窄

地铁步行略远

：距地铁站约 800 米

周边界面一般

：北侧建设四路车流大，东侧为安置房

很多住宅，是一出建设方案公示时，我们就觉得它会卖得很顺利。

而当它出初露峥嵘，拿出很有诚意的单价时，我们觉得它就会在竞争中占了上风。

而后，凡发生的皆有利于它，难有后来居上者。

或者是当春风又绿江南岸时（滨江区长河单元宅地突破4.1万楼面价），那么它就在高层收官之际卖点更为显眼。

我们今天聊的是滨江兴耀松川境：

奥体难得的800万级靜奢美学与墅境住区，169、199方纯粹100%南厅，90-93%超高得房率。

1、肯定卖得顺利

为什么说松川境建设方案决定会卖得很顺利。

松川境这宗地限高54米，容积率1.8。高层铁定是18层以内无需做剪刀梯，有便于做类一梯一户，且维持超高得房率。

42席排屋住区为奥体传世恒产而来，滨江又占一江两岸豪宅半壁江山，指定是不愁卖。排屋住区后来以奥体院子为名问世，三开三罄。

而事实上，松川境高层也如我们猜测一般，以纯正的类一梯一户，以90-93%的超高得房率，并且以纯粹的100%全域南厅登上了奥体舞台。

我们再来回顾松川境高层169方户型，它为800万级奥体改善客群而来，90%的得房率，四房三卫双套房，改良版四叶草南厅，餐客厅方正宽敞，5.5米的尺度从餐厅延伸至客厅，这就叫方正，直至南向宽境9米开间阳台，这就叫层次。

主卧的尺度，在于4米开间，也在于浴缸。你重温杭州全域170方上下的四房，并不是主卧都有浴缸的。有两个基本前提：小高层、户型设计与装修不敷衍。

而且松川境的装修也很不错，客厅两面背景墙，一处造型，一处是大面的雪山银狐奢石。

在厨房里，博世两台嵌入冰箱见豪宅成色，以及博世三眼灶、洗碗机、蒸烤一体机，还有方太超薄款油烟机，更是配备独立空调。

所以，当松川境首开169方时，自然而然就售罄了，同期售罄的也有奥映鸣翠。

2、诚意单价让它占上风

前面聊到松川境169方为800万级奥体改善而来首开售罄，对数字敏感的客户肯定就直指松川境诚意首开价46166元/方。

事实上，松川境的定价诚意是始终如一的。当它199方以奥体难得五房出现时，也恪守4.6万左右发行价，就一直占有上风。

而且199方的松川境得房率是让人叹为观止的约93%，同时做了五房。

这个199方的来源很经典：

在既往奥体、申花限价时，但凡有199方的四开间朝南、三房朝南的格局出现时，市场总是更为热衷，而事实上，在二手房市场中也尤为坚挺。

而松川境的199方是这个基础上锦上添花，从四房变成五房。同时，保证了敞阔餐客厅，南向阳台更是做到了8.8米开间，足以见得高得房率赋予的室内格局大尺度。

另外一个事实是，五房与四房的总价壁垒是悬殊的。

比如，今年奥映世纪以纯五房登台，但就是2000万的水准，比松川境的199方要贵出一倍以上。

3、难有后来居上者

买房尤为关心土地出让，这是知己知彼的态度。

纵观松川境之后出让的宅地，松川境无论先天禀赋，抑或者是后天规划，始终稳如泰山。

其一，1.8容积率，无出其右。后来的土地出让，容积率基本在2.0-2.5。

其二，奥体排屋，真·十年一遇，后来的墅境住区，再多也仅是叠墅，而非成建制的排屋住区。

与排屋为邻，不仅有荣耀感，松川境南向的富裕开间，铺就了松川境东西约210米长景观长卷与多重画境，也顺势造就了约3300方中央庭院。

在多重画境与庭院中，是松川境1500余方会所，会客厅、恒温泳池、私宴厅与健身房都应有尽有配置。

4、凡发生的皆有利于它

昨日，滨江长河单元百次竞价，楼面价逾4万，让人感叹江南地价的上浮，以及预期6-7万昂贵房价。

当你查看奥体房价地图时，会更明显感觉到瞬息万变，毕竟这个时代奥体是弄潮儿。

而4.6万的松川境，在这张奥体房价格外醒目：

总而言之：当我们看到扶摇直上的奥体房价，聊奥体院子的稀缺恒产，也是在极力推荐松川境169、199方小高层。它是一张4.6万单价的奥体诚意入场券，它也正以奥体核心圈800万级极致质价比向市场告别。

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