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随着沪七条的不断发酵，市场的情绪明显发生了变化。

最直观的，是3月二手成交量的大幅爆发，创下了历史之最。成交价格也同步回升。

为什么此次的“药效”如此之强？

根本原因是，新上海人的加入为市场增添了新鲜血液;而公积金最高贷款324万元+房产税补丁，让卖一换一的“无痛衔接”成为现实。

现在的问题不再是“能不能买”，而是应该“买哪里”？

我们认为，当今的购房逻辑发生了翻天覆地的变化。过去“买规划”的概念悄然退场，“买兑现”已成为当今的主流。

在千万级预算的赛道中，目前我们坚定看多杨浦滨江。

云邸玖章的销售盛况，正是有力的佐证：

作为2025年杨浦滨江新房TOP1，项目七期房源已于20日开盘。

本批次依旧火爆，目前仅剩少量房源在售。

从徐滨到前滩

每次兑现 都是价值引爆点

毋庸置疑，当前买房的核心逻辑就是买板块。

而“买兑现”的精妙之处在于，它不仅能避免“空头支票”的高风险，更能享受到板块后续增长的预期红利。

这套方法论，在过去的五年里已经被悄然验证。

徐汇滨江，2019年前后迁入芒果等产业，2023年前后步入兑现期。

也正是该阶段，板块房价直线上升，新房价格飙涨至19.5万。如今颇有和新天地分庭抗礼的势头。

前滩，在2025年前后，大量商办投入使用，现象级酒店开业，学校成绩得到验证。

此时，标杆二手房价从24年的低点迅速拉涨，二手成交最高触及20.9万元/平。

杨浦滨江，目前正是同样的兑现逻辑。

美团总部预计在今年10月正式投入使用开始办公

B站总部预计在今年年末开始进行人员入驻

抖音总部预计在今年5月交付

超级合生汇也逐步开始进行建设。

这是几乎已定的事实。

在未来，还有复旦国际学校、24号线等配套设施，为板块的价值提供增量。

北侧的复兴岛，更以前沿的量子城市，给予杨浦滨江广袤的想象空间。

但我们必须强调，徐汇滨江和前滩的历史经验，不能简单地套在杨浦滨江身上。

杨浦滨江的兑现速度实在太快。隔一个月去一次，就会发现在建的建筑“长高”一大截。

短短7年时间，就走完了其它板块15年的发展历程。

这意味着什么？

一方面，这代表规划的配套和在建的建筑，会在短时间内陆续落地。杨浦滨江的居民，无需再长时间忍受施工带来的噪音。

另一方面，这也代表杨浦滨江的“兑现窗口期”很短。很可能犹豫一下，市场就已经完成了补涨。

PART02

独一份的小户型

肉眼可见的资产确定性

下一个问题是，在杨浦滨江的众多项目中，为什么偏偏是云邸玖章先火了？

我认为，原因有二：

第一，2027，与杨浦共兑现

这既是项目的slogan，也体现出云邸玖章本身的进度——今年买，明年住。

云邸玖章，是杨浦区除仁恒海上源之后，唯一一个实景呈现的在售项目。

目前云邸玖章已将实景会所、实景园林、实体楼栋外立面完整呈现。

和先前的效果图比几乎别无二致。所见即所得，坦然接受购房者的实地检验。

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从顺昌玖里到中海领邸，再到现在的云邸玖章，中海的每一次兑现从未让人失望过。

这正是中海口碑的直观体现。

第二，项目是一线滨江绝版的104㎡小户型

项目104㎡的3房产品，让该户型的总价段，很好地控制在1000万级。

在中小套限制取消后，在户型不断做大的市场惯性下，百平三房的供应量断崖式下降。

尤其在豪宅林立的滨江带，云邸玖章的千万级小户型新房堪称“绝版”。

来横向比较一下：

北侧项目在售的最小户型为116㎡，总价预计1300万+；全板块沿线最小户型为108㎡，总价接近1200万。

我们跑过很多盘。说实话，云邸玖章的104㎡户型，已经能满足该面积段大部分客户的实际功能需求。

再往上增加面积，在百平三房的赛道里，能带来的边际效益大幅下降。

它很难给住户的生活体验带来质的飞跃。但多出的大几十万，切实提升了成本压力。

即使是后续卖房，云邸玖章也能通过总价优势获得先机。也能避免和海量的大三房，陷入严重的同质化竞争。

PART03

尊享楼王位

下楼即是6米架空泛会所

落地到本次加推的5号楼，我愿称之为云邸玖章必买的“楼王”。

5幢位于二期地块中心位置，不靠近主干道，环境相对静谧，在该地块中就仅此一栋。

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作为楼王本身，它的建设规模足够气派。

一楼全挑空，整体挑高近6米。作为业主的第二会客厅很能彰显身份。

在架空层内，中海还规划了多元化的高利用率空间。

涵盖邻里社交、亲子娱乐、运动休闲多模块，资源浓度完全能称之为第二会所。

该楼栋的主力户型，即为前文提到的104㎡三房

该户型几乎无连廊，有效避免了传统产品采光不足、隐私泄露等问题。

采用空间利用率更高的飞机户型，全屋共设有4飘窗+南向大阳台，大量的赠送面积显著提升室内空间感。

除空间感外，该户型还有不少亮点：

在入户处拥有独立玄关，这能很大程度保障住户的隐私。还能作为归家的过度空间，放一些包包和钥匙。

两个南向卧室和北向卧室也都足够宽敞，足够承担起三代同堂的居住功能。

厨房更是将飘窗纳入操作空间，形成利用率高、空间宽敞、符合日常操作习惯的U形厨房。

再加上中海的超级收纳体系，入住若干年后依然能整洁有序。

除此之外，项目还有少量的146㎡4房产品在售。

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该户型同样三开间朝南，空间利用率高。

整体均价和104㎡户型相差不大，总价约1700万左右。在杨浦滨江带，是综合性价比极高的改善产品。

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