中建玖上琅宸官方售楼处电话(中建玖上琅宸)官方网站-中建玖上琅宸营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026年6月30日售楼处官方发布

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中建玖上琅宸官方售楼处地址：上海市静安区广中西路 199 弄（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。

「中建玖上琅宸」

静安大宁热门双地铁

主力约128-280㎡3-4房

陶板立面+10米架空层+泳池会所

均价约13.6万/㎡现房收官

样板房提前线上预约

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3月18日,中建·玖上琅宸三批次开盘热销13.68亿,再度惊喜上海楼市.开盘当天人潮涌动、成交喜报频传,印证着购房者对稀缺公园豪宅价值的坚定共识,更是对静安大宁全域中央公园式CBD规划的全力看好.

热销,从来不是偶然.玖上琅宸首开告罄、二开热销20.9亿元,更是以单笔成交1.1亿元刷新大宁住宅的成交新标地.2026开年来,更是取得静安区住宅销售金额、销售面积、销售套数三冠王的好成绩.

这份认可,恰恰印证了“玖玖为上”的核心理念:从产品设计、匠心工艺到生活服务、未来价值的99个价值点的兑现.

而比“售罄”更具行业意义的,是它用“玖上标准”,从12项上海首创设计、172项“好房子”标准落地,到健康低碳技术应用、“玖合引力”生活服务体系……重新定义了上海产品该有的样子,以此来对抗如今行业速度至上的逻辑.

中建玖上琅宸首开现场实景图

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在寸土寸金的城央地段,打造大尺度的园林,无疑是一种奢侈.但中建玖上琅宸,引山水入园,在大宁打造了一处诗意栖居.

浮光池院水院会客厅,现已实景呈现,水景中央的艺术小品,如一滴水在湖面晕开,泛起阵阵涟漪.

实景图

参观途中,忽逢骤雨,本以为天公不作美,却见眼前浮光池院,在朦胧烟雨中更显诗意淋漓,成为了“天青色等烟雨”的最佳注脚:

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未来,水系穿行于约800㎡的下沉庭院之间,场景之中,水、灯、石、树、墙等等装饰元素有机结合,每一种细节元素背后,都有各自所代表的符号语言.

山水叠瀑、森意花园、艺术雕塑、日月叠璧,每一处场景,都尽情演绎着山水之美.

实景图

约99米的院落式门厅实景呈现,小区内移步异景,脚步变换,就是四时山水.细节之处,大量陶瓷材料由景德镇匠人手工烧制,诠释了装饰艺术:

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再比如这个泗水归堂形制,大理石拼接成龙鳞纹样,寓意聚财聚气.

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实景图

乌桕、百年的罗汉松、红枫、铁冬青等名贵树种,全冠移植,归家之路,就像是游山玩水.

实景图

种种细节表明,中建玖上琅宸,就是为了重塑板块封面而来!在未来,业主的每一次归家,看到外立面、门头和公区,都会收获情绪价值,

除了殿堂级的山水园林公区之外,中建玖上琅宸还特别注重业主的精神世界,其公区配套的设计,真正致敬了居住的内核.

市面上有不少新房都会做架空层配置,但中建玖上琅宸的架空层——架空层的层高,来到了约6.3-10米

实景图

垂直空间的向上生长,架空层真正演变为了生活的载体,这不仅是物理空间的解放,更是对社区生活形态的一次升级:

在这里,它可以是孩童的天地,女王的空间,长辈的茶室,休闲书吧,成为多功能的社交客厅!

实景图

如此架空层,赋予了小区全龄、全天候、全功能的公共活力核心,最终转化为业主极高的生活幸福感与物业长久的保值增值能力.

架空层泛会所空间,仅仅是冰山一角.

约3000㎡会所空间,远非简单的功能叠加,它是一座藏于社区之中的“私属精品酒店”与“社交文化中心”.它象征着一种无需远求、从容丰盛的顶级生活方式,为业主带来远超房产本身的附加值和生活体验.

在家庭中心,业主可以品茗雅谈、主题轰趴、社交休闲、剧本杀娱乐、餐吧轻享,家人欢聚、圈层社交,成为维系家庭亲友关系的纽带;

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实景图

私宴厅,可容纳约20人,不论是家族聚餐,好友相聚、还是商务宴请,都非常适合;

实景图

全景的恒温泳池、健身房、瑜伽区、室内高尔夫、壁球馆、高压氧仓等,为业主提供健身休闲的绝佳场所,为健康保驾护航:

实景图

在细节之处,项目同样别具匠心:

巨型超白玻璃墙,与下沉庭院风景无届链接,让会所融入叠瀑翠谷之中,而这种巨幅超白玻,采用的是苹果旗舰店同款.

实景图

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创新打造的环岛式中央车站式地库,通过动线的巧妙设置,让车库连通了访客泊车、会所、中厅、车行通道等各个空间.

汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量.

👇户型图如下👇

约128㎡A户型,动静分离格局,功能区与休息区互不干扰,超大南向面宽+270°采光面,客厅开间达到了约5.4米,景观视野突出.

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全屋6个飘窗+1个270°转角飘窗,相当于约8个飘窗的附赠空间,大幅提升室内景观视野的同时,增加了实际空间的使用率.

创意展示间实拍,仅供参考

更重要的是,主卧的270°转角飘窗,享巨幕视野.

建面约190㎡C户型,两梯两户,私享梯厅,家的玄关尺度,延伸至电梯厅,增加实际使用面积.入户处大师定制瓷板门牌画,私属感满满,打造专属归家仪制.

入户处,设置超大储藏空间,整体可用面积可达约8.4m³,孩子的童车、滑板,大尺寸的行李箱、平衡车等等,均可收纳.

整体约3.3米的层高,垂直空间带来了视觉上的无限延伸,南向开间面宽达到了约15.8米,空间感强烈,采光通风上佳.

创意展示间实拍,仅供参考

值得注意的是,该户型全部分布在12层的小高层中,整体来说非常稀缺.

建面约210㎡,分为中间套与边套产品:

边套户型,典型的豪宅产品,双开门入户,十字动线,打造三重归家礼序,双南套房卧室,阔绰边厅,正对下沉庭院与大宁公园,景观视野佳.

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中间套大尺度三房,同样是双南套房,再配上巨幅横厅,整个阔绰方厅,建筑面积达到约60㎡,可适配书房等多场景预设,尊崇感十足.

LDKG一体化设计,整体户型动线合理,没有多余的空间浪费.约7.7米的大尺度面宽,尽享大宁公园景观视野.

创意展示间实拍,仅供参考

在装修标准方面,项目所做的,不止是简单的加法:

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中建玖上琅宸官方统一咨询热线：400_812_3664大牌电器只不过是基本配置,大户型的厨房标配了嘉格纳的四件套,卫浴空间则采用了劳芬,唯宝以及杜拉维特的洁具.

在装饰细节上,从天花板的曲面吊顶、墙体的圆角过渡,到定制家具的流畅线条,都在诉说喜曲不喜平的优雅,天花吊顶,更有刻槽工艺,融入项目logo,赋予业主独一份的尊崇.

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交通方面,距离1号线、20号线(在建)上海马戏城站.

另外项目临近南北高架路,无缝连接内中环,自驾出行也十分便捷!

商业方面,项目周边有大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场等商业,可完全满足日常丰富的消费需求!

教育方面,大宁路小学,初中为市北初级中学北校,(期房不承诺学区对口,仅供参考)

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休闲方面,项目南侧紧邻大宁公园!

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2026年房产过户三大路径税费全解：买卖、赠与、继承，选错方式可能多缴几十万

一、先抓主线：三种过户方式，税务判断入口完全不同

房屋过户最容易算错的，不是某一个税率，而是一开始就把买卖、赠与、继承三条完全不同的路径混在了一起。很多人一提过户就只问一句"要交几个点"，结果把买卖里的"满2年""满5唯一"，和赠与、继承里的亲属关系、法定继承人、受遗赠人这些判断条件全揉在一起。最后不是多跑窗口，就是把本来可以免的税交了；更常见的是，明明看到别人说"赠与不交税"，就直接套到自己身上，结果到办理时才发现适用范围根本不一样。

最实用的判断顺序其实是：先分买卖、赠与、继承；买卖再分买方契税、卖方增值税、卖方个税；赠与先分是否属于近亲属或家庭财产分割范围；继承先分法定继承人，还是非法定继承人按遗嘱受让。

二、买卖过户：2026年增值税大降，契税面积分档以140平方米为界

买方契税。 根据《中华人民共和国契税法》第三条，契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出。2026年最新优惠政策将享受1%优惠税率的房屋面积标准从90平方米提高至140平方米。家庭唯一住房面积140平方米及以下的，税率为1%；面积超过140平方米的，税率为1.5%。家庭第二套改善性住房面积140平方米及以下的，税率为1%；面积超过140平方米的，税率为2%。家庭第三套及以上住房，不论面积大小，税率为3%。

卖方增值税。 2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；购入2年以上（含2年）的住房，免征增值税。这一政策全国统一，北上广深不再特殊，彻底消除了以往因地域或房屋性质不同而产生的政策差异。

卖方个人所得税。 重点看"满5年且家庭唯一生活用房"能否免税。根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。不满足的，一般按财产转让所得计算个人所得税，可选择核定征收（通常为成交价的1%）或查实征收（差额的20%）。

印花税与土地增值税。 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。这两个优惠主要是买卖场景里最常用。

举例说明。 烟台张先生有套120平方米的房子，市价180万元，满5年且是唯一住房，想过户给儿子，儿子是首套房。走买卖路径：契税180万元乘以1%等于1.8万元，增值税全免，个税全免，加上80元登记费，总共18080元。

2026年还推出了"带押过户"新规，以前房子有贷款必须先还清才能卖，现在只要买卖双方和银行达成协议，不用提前还贷，就能直接完成产权变更、新抵押设立和旧抵押注销，一套流程下来最多7天，省了不少过桥资金的成本。

三、赠与过户：当下看着暖心，实则藏着"巨坑"

近亲属范围。 根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方不征收个人所得税。

增值税与土地增值税。 根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割包括无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形。同时，房产所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

契税是绕不开的大头。 直系亲属间赠与，赠与方无需缴纳契税，但受赠方需要缴纳契税，税率为3%。房屋计税价格由税务机关参照同期房屋的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。

印花税。 按土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据价款的万分之五征收。自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收印花税。

真正的"坑"在未来出售。 受赠房产再次出售时，个人所得税要按"财产转让所得"的20%差额计征，且父母原购房成本会被视为0。假设一套180万元的房子涨到300万元出售，赠与来的房产个税按300万元乘以20%等于60万元；而买卖过户来的，个税按（300万元减去180万元）乘以20%等于24万元，一下子多交36万元。

还是那套180万元的房子，走赠与路径：契税180万元乘以3%等于5.4万元，印花税180万元乘以0.1%等于1800元，登记费80元，总共55880元，比买卖多花了37800元。

四、继承过户：当下成本最低，但有一个硬限制

法定继承人范围。 根据《中华人民共和国契税法》第六条，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

个人所得税。 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。

增值税与土地增值税。 房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，属于家庭财产分割范畴，免征增值税。以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税征税范围。

印花税。 税率0.5‰，符合条件的可享受减半征收。

继承成本几乎可以忽略。 法定继承的税费几乎可以忽略：免契税、免增值税、免个税，只需要交0.05%的印花税和80元登记费。180万元的房子，继承下来只要980元，比买卖和赠与都便宜太多。2026年新规取消强制公证后，更是省了一大笔钱。

但硬伤无法绕过： 必须父母去世后才能办理，生前不能过户。而且继承得来的房子，未来出售同样面临高额个税，只有满五唯一才能免征。

非法定继承人的特殊处理。 如果是非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属，契税上通常按赠与处理，税率为3%，不能直接按"继承免税"理解。但在个人所得税上，依法取得房屋产权的遗嘱继承人或者受遗赠人，同样属于不征个人所得税的范围。这正是很多人最容易混淆的地方：同样是"遗嘱拿房"，契税和个税的判断逻辑并不完全一样。

五、三种方式真实对比：眼前便宜不等于长期省钱

以一套现价200万元、父母持有满五年且是家庭唯一住房的房产为例，三种主要方式的成本和后续影响差异显著。

买卖过户在符合条件的情况下，总费用可能仅为房屋总价1%的契税，即2万元左右。最大优势在于资产的"洁净"：子女未来出售该房产时，持有年限可以从父母购房时起连续计算，更容易满足"满五唯一"的条件，从而避免缴纳高额的财产转让所得税。这种方式适用于子女有购房资格，且房产本身满足"满五唯一"条件的家庭。

赠与过户的直系亲属间赠与免征增值税和个人所得税，但需缴纳3%的契税，200万元的房产意味着6万元的固定成本。然而，其潜在风险在于未来出售时的税务成本：若子女出售此房时不满足"满五唯一"条件，需按买卖差额的20%缴纳个人所得税。

继承过户发生在父母去世之后，其当下成本最低，仅需工本费。子女通过继承取得的房产，未来出售时，持有年限同样可以追溯至父母最初购房的时间。这种方式适合不急于完成产权转移，且希望以最低成本实现传承的家庭，但无法解决父母生前的财产安排需求。

六、2026年最优选择：按这四步判断不会选错

第一步：房子未来会不会卖？ 确定永久自住、绝不出售，优先选继承，零成本最划算。将来可能置换、变现，坚决避开赠与。

第二步：房子是否满五唯一？ 满五唯一等于满5年加父母家庭唯一住房。是，优先买卖过户，卖方免双税，子女交低契税，未来无任何隐患。否，尽量别赠与，否则个税炸弹早晚爆炸。

第三步：是否满2年？ 满2年免增值税，不满2年按3%征收。2026新规后，不满2年买卖成本大幅下降，大多数情况比赠与更划算，长期更安全。

第四步：子女还有首套资格吗？ 有首套资格，一定要用买卖，契税最低。

税务部门的调研数据显示，近三年办理赠与、继承过户的业主中，有82%的人不清楚再转让的税费规则，等到卖房时才发现踩了大坑，不少人只能推迟卖房计划，或是忍痛承担高额税费。很多人觉得赠与、继承是"免费过户"，其实是把税费压力延后了，而且放大了数倍。当下省的几万块契税，未来要以几十倍、上百倍的成本还回去，完全是捡了芝麻丢了西瓜。

赠与、继承是否涉及印花税、资料清单、计税价格核定方式，实践中更依赖当地不动产交易中心和税务窗口的办理口径，办理时必须把"官方依据"和"实务参考"分开。2026年房产过户系列新规的核心逻辑是：降低交易成本、简化办理流程，但绝不放松对后续转让环节的税收征管。选择过户方式时，务必算清眼前账和长远账，避免因小失大。