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杭州【东湖·闲湖城】
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中秋假期来临，杭州楼市却异常热闹了起来，先是申花杭樾润府、星瓒颂锦府、勾庄燕语海棠轩领证加推，紧接着未科红盘杭珹未来中心最后一批房源预售证公示。
前日，有位很久不联系的销售朋友发来私信，“东海闲湖城马上要开盘摇号了，价格预计2万左右，200万左右预算放心冲，别说我没提醒你”。当时我还想着，这项目已经传了好多次了，原先传的绘声绘色的玉屏蓝湾组团现房一直也没开出来，这次会不会又是假消息？
果然，昨日，东湖闲湖城锦绣湾组团预售证公示了，均价仅2万元/㎡左右。更有消息传出，隔壁捂了5年的准现房项目悦汀蓝也将炸场。
我们去现场进行了实探。
由于是准现房项目，东海闲湖城真的被盯太久了，每每有新动向都备受关注，这次也不例外。从前几天有消息透出，到昨日领证公示，购房群里一会不看就出现几百条新消息，人数也从几十人变成几百人，群名称已经开始标上了序号。
东海闲湖城位于闲林腹地，目前区域内没有地铁。工作日的下午，从东站出发，沿着德胜快速路、文一路隧道、紫金港路、天目山路再到闲林港路、云睦街，不堵车的情况下，历时约1小时才到达项目现场，远是真的远啊！
东海闲湖城实景
或许是工作日，加上消息刚透出不久，售楼处还没有什么人气，现场只有沙盘可参观，只能看个大概。整盘体量非常大，约有1200亩，总建面约100万㎡，是杭州屈指可数的超级大盘，由高层、排屋等多种业态组成，项目中部有一个占地约220亩的闲湖，亦是整个项目的招牌所在。
本次领证的，不是此前传了很久的玉屏蓝湾，而是新的组团锦绣湾，位于闲湖北侧，一线沿湖，楼间距较宽，视野景观还不错。共6幢高层，户型面积段为97-191㎡，97㎡和191㎡户型只有部分楼幢的顶底层才有，主力面积段为103-169㎡。一共740套，毛坯均价20243元/㎡。
东湖闲湖城沙盘实景
其中建面约103㎡户型共298套，较为方正，全明通透，三开间朝南，户型图上看面宽达10米，带双开阳台，三面采光。不过，在户型图上只显示了两房两卫格局，购房者在装修过程中可在允许操作的空间范围内，根据需要把朝北设备平台空间进行合理改造，面积可达7㎡。按照以往项目经验，改装成书房或更合适，作为卧室可能会有点局促。
建面约137㎡的户型套数也比较多，共178套，同样需要自行改装才能达到四房格局。餐客厅一体化横厅设计，南面两个卧室均带阳台，北面一个卧室外加储藏间、设备阳台。可根据需要将储藏室和设备平台打通，改造为卧室，或可满足改善需求。
东海闲湖城137㎡户型图
建面约138㎡的户型套数较少，户型格局较为优越，四开间朝南，面宽约14.5米，且还做到了三阳台设计，算是比较亮眼。
建面约169㎡户型，格局与137㎡类似，横厅设计，但需要改装北面两处才能达到四房格局，优势是南面两个卧室都是套房，带独立卫生间，且连接大阳台。
从一房一价看，最低的一套是1幢1单元的顶层97㎡户型，总价约190万，最贵的一套是4幢1单元的底层，176㎡户型，总价约388万元。小户型房源总价基本在200万左右。
东海闲湖城锦绣湾组团实景
锦绣湾组团将于2024年初交付，目前园区内还有部分工程未完成。关于摇号热度，现场工作人员表示，“套数多，又逢中秋假期，而且还有可能别的楼盘分流，摇号难度不大，肯定不用拼社保，刚需上车应该稳。”
据透露，东海闲湖城包括锦绣湾在内，还有2000多套房源可售。除去这次的锦绣湾，玉屏蓝湾组团还有部分楼幢未开，大概剩余300多套；琥珀湾排屋组团，面积为240-390㎡，均价预计4万元/㎡，预计总价会达到千万级；锦绣湾西北侧栖霞湾还有近千套高层房源待开盘。“这些房源接下来都会陆陆续续推出来。”
与东海闲湖城相邻的悦汀蓝在近期也有了动静，项目开发房企万胜房产官微从7月开始频频发出宣传海报，营造出即将开盘的景象。
悦汀蓝售楼处就位于项目沿街底商，从位置看，这里更靠近闲林老街，人气显得更旺些。底商大部分已经营业，下午下班高峰期时，零食店收银台前排起了长长的队伍。
悦汀蓝底商实景
如果悦汀蓝你不熟悉，那么悦青蓝你可能听过，于2017年9月首开，当时分两次推出了1#、3#、4#，均价约15000元/㎡，已交付入住。此后，该项目再也无任何动静，截至目前还剩余2#待售，户型面积约88-135㎡，开盘时间暂时不确定，也成为了许多人翘首以盼的“遗珠”。
悦汀蓝与悦青蓝可称作“姊妹盘”，是杭州万胜房产开发的不同组团。据了解，万胜房产是闲林本土企业杭州钱江制冷集团旗下子公司，目前开发的项目有新时代城市家园、悦青蓝、悦汀蓝，以及正在建设中的新项目。新项目与悦汀蓝一路之隔，案名未定，目前已经结顶。
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悦汀蓝沙盘实景
悦汀蓝共打造7幢高层住宅，共528套，建筑面积约67-128㎡，以刚需小户型为主。户型图暂时没有对外公开，不过据置业顾问透露，67㎡格局为两房两厅一卫一阳台，68㎡为两房两厅一卫两阳台。82㎡、87㎡、89㎡标注都是两房两厅两卫，但是北面有独立阳台，能不能包进来开发商不承诺，要后期业主投票，物业提交相关部门审批后决定。103㎡为东西边套户型，标注是标准的三房两卫带大阳台，如果能改装的话，可变成四房。127㎡、128㎡标注的是标准的三房，后期改装开发商不承诺。
悦汀蓝实景
“不排除撞车的可能性，近期肯定是要入市的，不过具体还是要看预售证申领情况。”悦汀蓝工作人员表示，价格方面，预计和东湖闲湖城差不多，起步总价低至140万左右，80多方户型总价预计180万左右。
超低总价对于刚需来说的确友好，但根据以往市场情况来看，要耗费房票的迷你毛坯户型，未必有多少人愿意买单。
不过，项目进度比东海闲湖城更快，园区内绿化、建筑外立面、玻璃已全部弄好，就剩一些扫尾工作，已是现房状态，今年年底就能交付。
捂盘多年的项目，总是格外让人魂牵梦绕。一来是所见即所得，交付时间快，得房率比市面上在售的新房普遍都要略高。二来价格方面有惊喜，门槛低。
这样的项目，杭州不是没有先例，如大江东的金色和庄、未来科技城的西溪公馆，但等交付后，反映到二手房市场上，现实并没有像理想那么丰满，出现踩踏、投资客被套牢的现象并不少。
闲林小区实景
那么闲林呢？回看近两年闲林二手房市场，犹如过山车。
前两年，先是借着未来科技城的东风一路上涨，量价齐升。尤其在2020年下半年至去年上半年这期间，长期霸占成交排行榜，不少房源单价从3万左右爬升到4万，有的甚至接近5万。有数据显示，去年1-6月，闲林的月成交量保持在200套以上，就连淡季2月份都有130套的成绩。当然，这里面少不了市场预期助推，这期间也正是地铁四期传得最热的阶段，给了闲林不少信心。
但去年下半年以来，随着市场行情下行，板块内二手房价格下降明显，单价超4万的房源已不多见，有的甚至回落到了3万以内。
未珂宸铭府效果图 （众安集团杭州区域官微）
另外，相较于以往新房的断供，今年的闲林新房供应可能迎来“井喷”，今年已出让的地块就有四宗。
其中一块由众安拿下的已经公示案名，命名为未珂宸铭府，将与杭房联手打造。属于低密项目，容积率只有1.8，清一色小高层，户型约108-138㎡的三房、四房，精装限价为24110元/㎡，含装标3000元/㎡，将于四季度入市。
二批次出让的未来科技城联荣片区20地块、未来科技城荆山片区02地块，容积率1.2，两块地均由华景川、杭州余杭苕溪城市建设共同拿下，预计打造低密叠墅产品，精装限价33150元/㎡。前者位于未珂宸铭府、闲湖城的南面，后者位于省立同德医院（闲林院区）的北面。
还有一宗位于庭院深深南侧，由新华园房产拿下，精装限价同样是33150元/㎡，规划建造24幢4F低密住宅。
紧接着，即将于下周出让的第三批地中，闲林也有一宗，位于闲湖城南侧，精装限价23100元/㎡，预计打造成高层住宅。
面对新房如此大的供应量以及二手房市场低迷行情，购房者会如何选择呢？毛坯准现房的热度是否能一如往日？
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