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杭州【湘湖六庄】

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售楼处📍：杭州市萧山区亚太路与梦湖路交叉口（湘湖南麓，三面环山）

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一、基础档案（2026.5，现房）

全名 / 备案名

：保亿・湘湖六庄（备案名：湘湖六庄）

地址

：杭州市萧山区亚太路与梦湖路交叉口（湘湖南麓，三面环山）

开发

：保亿集团，青墨建筑设计（宋风中式）

产权 / 户数

：70 年住宅，仅 6 栋独栋，6 席孤品

占地 / 容积率

：单栋占地约5-5.5 亩，容积率约0.3（杭州极低密）

建筑 / 结构

：地上 4 层 + 地下 2 层，宋风官邸，铜制大门 + 斗拱飞檐

梯户 / 庭院

：独栋独院，私家庭院700-2700㎡，最大约 2700㎡（楼王）

物业 / 费用

：保亿自持；8-15 元 /㎡/ 月

环境

：湘湖三期一线湖景，负氧离子 2.8 万个 /m³，森林覆盖率 95%

交付

：2026 年现房，精装 / 毛坯可选

命名

：6 栋以《醉翁亭记》命名 ——泉香（楼王）、深秀、闻水、在山、林霏、云归

二、户型与价格（2026.5，亿级孤品）

1）基础参数（统一格局）

建面：6065-6676㎡/ 栋（产证约 3500-3700㎡，使用超 6000㎡）

结构：地上 4 层（7 米挑空客厅、270° 湖景）+ 地下 2 层（私人博物馆、酒窖、雪茄房、健身房、18 车位车库）

庭院：私家庭院 + 私家泳池 + 独立会所，楼王 “泉香” 庭院约 2700㎡

2）总价（2026.5，毛坯 / 精装）

中间套：1.4 亿（毛坯）

东边套：1.55 亿（毛坯）

西边套（楼王・泉香）：2 亿（精装），带直升机停机坪

三、核心价值（5 大稀缺亮点）

湘湖核心 + 一线湖景

：湘湖三期心脏位置，三面环山一面瞰湖，8000 年湘湖文明 + 世界级湖景资源，不可复制。

6 席孤品 + 0.3 超低密

：仅 6 栋独栋，单栋占地 5 亩，容积率 0.3，杭州乃至全国罕见低密顶豪，圈层纯粹至极。

宋风官邸 + 江南园林

：青墨设计操刀，以《营造法式》为蓝本，狮子林原型立体游园，铜制大门、斗拱飞檐、叠山理水，中式美学巅峰。

垂直家族生活体系

：地上 7 米挑空客厅 + 顶层星空露台；地下私人博物馆 / 酒窖 / 泳池 / 18 车位，全维度家族奢配。

现房 + 传世资产

：2026 年现房即买即住，70 年住宅产权，湖山孤品，兼具自住、收藏、传承价值。

保亿湘湖六庄每栋6065㎡-6676㎡不等的规划要求时，青墨建筑设计与业主保亿集团所希望看到的，除了项目能够以亿级“官邸大宅”的形态出现外，又叠加了在杭州山水文化与湘湖自然风景互构的基底上，塑造一个适应当代生活需求的“私家园囿”期许，从而使江南山水意象以园林形式从一种审美追求转移至物质可寻的状态。

项目坐落在拥有八千年历史的湘湖南麓，地块可用土地面积达20039㎡，于是在城市环境中占地造园、开池浚壑、理石掇山、筑台构亭，营造出一个虽由人作、宛若天工的官邸大宅便成了可以上手操作的对象，而非仅仅一种遥远的意象。

落笔之处，首先是对于建筑形制的判断。考虑到项目面积之极、售价之极、产品之盛放眼杭州乃至全国亦是无出其右，因此凸显湖山之隐、家族之贵逐渐成为设计思考构建官邸大宅之初的顶层逻辑。在这个过程中，提取刘庄、汪庄、郭庄、蒋庄四座“中国名庄”的在地性文化叙事，便是对杭州这座原本便有着浓厚江南底蕴之城文化层面的回应。

在我们看来，“官邸大宅”之所以昂贵、稀缺，能被打上孤品的标签，多是因为产品一旦走向顶级，都是文化的、时间的、艺术的、奢侈的。从项目的整体平面布局排布来看，地块整体呈北低南高、西低东高，这也释放了更大的瞰湖视野，六栋官邸大宅尺度上的恢弘为后续的设计预留了极大的发挥空间。

完成项目方案的初始构思之后，设计深入考察了以御花园、静心斋、乾隆花园、仁寿宫为代表的“京派名园”和以狮子林、艺圃、环秀山庄、胡雪岩故居的“江南名园”，发现它们共同强调大开大合的空间布局、大山大水的自然景观以及严谨的礼序安排、丰富的游园体验。

△六栋大宅空间概念母题分析图

这些构成了我们设计思路的核心，进而确定了六栋官邸大宅之间的图底关系，在此基础上以《醉翁亭记》为引子，精心构思了“泉香、深秀、闻水、在山、林霏、云归”命名之法，为的就是重新审视源远流长的中国山水人居文化，凸显每一栋官邸大宅的文化内涵。

从空中鸟瞰整个地块，一字横向排开的建筑群落充分与不远处的城市湖山形成呼应关系，主入口被布置在次级道路上以保证官邸大宅的私密与宁静，沿亚太路一侧则对城市喧嚣主干道形成退让，行车落客处低调中透着一股世家屋檐的显赫气派。

同时，设计将一线湖景的连续性作为前提，打破了传统密集、对称的组团式排布方式，六栋连续不间断的四层高建筑拥有最大程度的瞰湖界面，内部布局却是各有变化，在本就宏大、疏朗的场地中构建了起承转合的园林空间，营造出小中见大、或藏或露的深宅大院风格基调。

有山有水有宅有院，素来与中国人安顿生命、安顿精神的理想相契合。童寯认为，“造园与绘画同理，经营位置，疏密对比，高下参差，曲折尽致。园林亦是一幅立体图画。”

藉由此，设计以中国古典园林狮子林为原型，在22#“泉香”构筑出了一处回环曲折、层次深奥，以水为主题的“层叠游园”式官邸大宅，立体化呈现园林空间的曲直、疏密、幽旷，以期达到“游目足以骋怀”的效果。走入其中，三种递进景别层次：湘湖的群山大湖为远景，庭院飞瀑与巍峨建筑为中景，山水松石为近景。

△ 层叠游园动线分析图

宋代郭熙在论山水画时就提到“但可行、可望，不如可居、可游之为得。”22#“泉香”总建筑面积6676.87㎡，其中庭院占地面积达2672.62㎡，俯瞰呈“L”形布局，全园结构精密得宜，自西南至东北依次设置理水、叠山，磅礴建筑绕院聚合，形成曲径通幽的行进序列。

从大门入园，以石柱堆叠而成的假山为第一进小院主景；进入首层主庭院，设计以水作为游览的主要线索，通过曲折路径、廊桥串联整个空间。由南至北，庭院由次至主，氛围由静至动。沿石阶登上假山，山上有小亭，此为最高处可远眺湘湖碧波。一掩一敞，一静一动，一主一次，构成了静观山水与漫游园林的立体游览意境。

尤为不同的是，设计还通过整体抬升的方式设置了一处悬于首层之上的庭院，远处各个不同空间的景被“借入”到这个立体庭园中，荷花池中央的亭台成为了观景的看台。整条游览路线在经过遮隐、转折、抬升、停顿、远眺的一系列操作后，达到最终的高潮。

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2026 房产行情（市场现状 + 趋势）

（一）整体行情

楼市处于筑底企稳、结构性复苏阶段，告别普涨时代。

政策基调：稳字当头、托而不举、城市更新优先。

市场分化明显：一线领涨、强二线回暖、弱三四线低迷。

全国库存连续多月下降，去化周期缩短，供需改善。

二手房挂牌量高位，一线普遍10 万套 +，强二线15 万套 +。

（二）城市分化

一线（北上广深）：核心区量价齐升，二手房成交创近年新高。

强二线（杭 / 蓉 / 宁 / 汉）：人口流入、产业强，核心区回暖、外围横盘。

普通二线：涨跌互现、以价换量，改善盘更抗跌。

三四线（尤其资源型）：人口外流、库存高企，部分去化周期超 30 个月。

核心城区 > 近郊 > 远郊，地铁 + 学区 + 产业叠加更保值。

（三）政策与金融

限购全面放松，首付最低 15%，利率处于历史低位。

LPR 持续低位，房贷利率4% 以下成主流。

公积金政策放宽：额度提高、首付降低、支持异地贷款。

税费优惠：满二免增值税、满五唯一免个税延续。

房企融资改善，央企 / 国企更安全，民企仍有烂尾风险。

（四）价格与成交

新房：一线微涨、强二线企稳、三四线阴跌。

二手房：议价空间收窄，一线3% 以内，三四线10%-20%。

成交特点：量在价先，刚需 + 改善支撑成交，投资离场。

改善型（110-143㎡）最受欢迎，大户型去化慢。

法拍房增多，价格低但纠纷多、需全款。