🔥九溪玫瑰园🔥
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一、基本概况
位置：杭州市西湖区五云西路8号（之江国家旅游度假区内，背靠五云山，面朝钱塘江）
开发商：杭州九溪度假村有限公司（绿城集团管理）
总占地：约474亩（东区255亩，西区302亩，雨笛区38亩）总建筑面积：约5.5万平方米
容积率：0.31-0.32（远低于杭州别墅区平均1.8）
绿化率：58%-65%（"森林别墅区"）
总户数：约256户（别墅约230幢，公寓8幢80套）
产权：70年住宅产权
物业费：2.6元/㎡・月（绿城物业，国家一级资质）
二、分期开发详情
分区开发时间产品类型户数特点东区1996-2000年独栋+公寓121幢别墅+30套公寓地势向山里延伸，含丹枫洋房区西区2000-2004年纯独栋约100幢地势开阔，多一线江景雨笛区2004-2007年高端独栋8幢最私密区域，面积最大
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三、产品特点与户型分析
1️⃣建筑风格：
美式、法式、英伦、地中海等多种风格融合，与自然环境和谐统一
保留原生古树，建筑随地形、景观和树木形态变化，形成50+独特户型
2️⃣主力户型：
户型类型产权面积花园面积占地实用面积格局独栋290-350㎡600-1500㎡800-1500㎡500-2200㎡4-8房+多厅+4-6卫豪华独栋350-500㎡1000-2000㎡1500-3000㎡800-3000㎡5-10房+多功能空间公寓139-780㎡无/小花园-150-800㎡3-5房+厅+2-4卫
3️⃣空间特色：
地上1-3层，地下0-2层（多为改造后增加）
花园占比极高（产权面积：花园面积≈1:3），多为南向
超高使用率（产权面积：实用面积≈1:1.5~3），部分房源实用面积达产权面积3倍以上
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四、价格与交易信息（2025年12月最新）
整体均价：约8.5万元/㎡（产权面积），部分高端房源单价超30万元/㎡
总价区间：
入门级：4000-6000万元（小户型+小花园）
主力户型：7000-1.2亿元（300-400㎡+800-1500㎡花园）
顶级房源：1.5-4.2亿元（稀缺江景+超大花园，如金庸故居等）
近期成交案例（2025年）：
308.37㎡独栋+1000㎡花园，成交价1.88亿元（单价约60万/㎡，实得2200㎡）
362.65㎡一线江景独栋+1500㎡花园，成交价1.437亿元
五、项目核心价值与特色
1️⃣稀缺性价值（三重绝版）
地段绝版：西湖景区内唯一大型别墅区，距西湖5km，一线钱塘江景+五云山景双重景观
容积率绝版：0.31的超低容积率，杭州主城区限墅令后再无此标准
产品绝版：纯独栋+低密度+大花园组合，杭州"富豪圈入场券"，业主身价普遍10亿+
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之江核心区对望之江路低密豪宅区
另外，这套成交的房源本身也比较有特点，首先这套房源不仅拥有大花园，背靠五云山，而且直面钱塘江，拥有稀缺的江景资源。
今年，之江的低密豪宅市场成交火热，根据德壹豪宅的统计，今年九溪玫瑰园已成交10套，其中有5套房源成交过亿。
对于高单价高总价的低密来说，别说是杭州一枝独秀，放眼全国，这样的项目也很少见了。
NO.2 丨 贰
作为杭州之江板块最老牌的顶流豪宅，九溪玫瑰园的成交数据几乎每隔一段时间就会成为楼市热闻；
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九溪玫瑰园俯瞰
上个月，玫瑰园也成交了一套总价过亿的房源，6月份则成交了两套过亿的房源。
从去年十一月总价超1亿、单价超25万的豪宅被金融买家在两小时内“秒杀”；到今年第一季度以1.437亿元成交，成为杭州2025年开年以来首套成交价格过亿的房源。
可以说，九溪玫瑰园从不缺神话，毕竟面眺钱塘江、被虎跑、九溪、云栖、六和塔围抱的豪宅，九溪玫瑰园可是独一档。
而提到九溪玫瑰园，一般都能和顶奢、楼王、最贵、最大这样广告法中禁用的绝对词联系起来……
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为什么价格坚挺的玫瑰园是近年来杭州顶豪保值天花板、引得无数富人趋之若鹜？
九溪玫瑰园1996年开始开发，1998年6月首期交付，距今已经过去25年，但全知道了解到，九溪玫瑰园在杭州豪宅圈地位却丝毫不减。曾被评为全国十大豪宅，也是绿城的代表作品之一。
1998年九溪玫瑰园刊登在杭州日报的广告
VIA 城市秘密、杭州日报
小区共299套联排或独栋别墅，容积率不到0.5，坐落于钱塘江畔，背靠五云山，靠山面水位置绝佳；而且身处西湖景区，有九溪烟树、六和塔、云栖竹径相伴左右，有着得天独厚的环境资源，可以说是“杭城元素”的具象展现。
2️⃣空间价值（"买一送二"的超值体验）
花园价值：每套别墅均配600㎡+私家花园，部分达2000㎡，相当于"买房送公园"
改造空间：多数业主会对原有户型进行改造，实际使用面积普遍为产权面积的2-3倍
3️⃣配套与服务（顶级圈层的专属享受）
社区配套：
豪华会所：含中餐厅、咖啡厅、会议室
运动设施：室外泳池、网球场、健身房（配备Technogym专业器械）
儿童乐园、中心花园、社区超市等
物业服务：
绿城物业提供24小时管家服务，安保严格（人车分流+全监控）
定制化服务：代订机票、接送、家政、园艺维护等
4️⃣自然环境（城市中心的"森林氧吧"）
项目保留原生森林，树木成荫，负氧离子含量是市区5倍以上
步行5分钟可达九溪烟树（西湖新十景），10分钟到云栖竹径，15分钟到六和塔
夏季均温比市区低2-3℃，形成独特的"小气候"
六、区位交通与配套
交通网络：
地铁：距6号线之江文化中心站约2.8km，西浦路站约2.9km
公交：4路/103路/318路直达"九溪站"，下车步行5分钟到项目
自驾：
市区→之江路→五云西路，约30分钟
杭州绕城高速→之江大桥→五云西路，约20分钟
注意：周末和节假日九溪景区实行机动车微循环，建议错峰出行或预约社区专属停车位
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周边配套（15分钟生活圈）：
商业：湖滨银泰、杭州大厦、解百购物中心（15分钟车程）
教育：杭州国际学校、求是小学、之江外语实验学校（10分钟车程）
医疗：浙医二院、市一医院（15分钟车程）
休闲：九溪十八涧徒步、五云山登山、宋城景区、西湖高尔夫（5-15分钟）
七、适合人群与购买建议
适合人群：
企业主/高管：私密性强，适合商务接待+家族居住
收藏家：超大空间适合艺术品展示+私人博物馆
家族式居住：多代同堂，各层独立，互不干扰
高端投资者：稀缺资产，年均增值率约8-12%，抗跌性强
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八、总结
九溪玫瑰园是杭州"绝版森林别墅"，其核心价值在于超低容积率（0.31）+超大花园（平均800㎡+）+双重景观（钱塘江+五云山）的完美组合。作为杭州"顶级富豪聚居地"，它不仅是居住的终极形态，更是资产配置的优质标的。
近几天，杭州老牌别墅九溪玫瑰园传出有一套亿级豪宅成交，给当下的“大阳春”时节又添了一把火。
经过求证，杭州多位豪宅经纪人表示，确有其事。
该房屋实景
据悉，该房子位置优越，是一套一线江景大宅，站在花园里就能看到钱塘江景。产证面积362.65㎡，花园面积约1500㎡，带老式装修。地下空间有近800㎡，有看过的买家表示空间能够开个小工厂，目前毛坯状态。
最终的成交价是1.437亿元，折合单价约39.6万元/㎡。这也是2025年杭州二手房成交中首套过亿的房子。
据德壹豪宅经纪人吴昊透露，这套房子最初的挂牌价是1.5亿元，业主比较惜售，但无奈出于某些原因不得不出售。
“其实在今年春节期间买卖双方就达成了交易意向，但当时并未签约，只是交了定金，情况随时可能发生变化，所以当时双方谈好的总价以及房源信息均不方便对外公开。如今，双方已签订买卖合同，尘埃落定。”
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据德壹豪宅统计，九溪玫瑰园2025年至今已成功交易了3套独栋别墅。
除了上文这套亿元豪宅，还有两套在今年1月份成交。
一套建筑面积约370㎡，位于小区中心，花园面积约1000㎡，室内毛坯状态，成交总价7300万元，单价约19.7万元/㎡；一套建筑面积336㎡，同样在小区中心，花园面积1040㎡，精装状态，总价7580万元，单价约22.5万元/㎡。
九溪玫瑰园实景
这两年，九溪玫瑰园的成交套数越来越高。
往年，九溪玫瑰园全年成交套数在10套上下，到了2024年则成交了14套，也是近10年来新高，套均总价7600万元，其中有3套房子成交总价超过1亿元。
去年最贵的一套总价1.088亿元，也是下单速度最快的一套。据悉，该房子在小区中心位置，产证面积421㎡，花园面积1359㎡，带精装修。据德壹豪宅经纪人吴昊透露，该买家只看房一次，耗时仅约2小时就果断下单，堪称神速，震惊了整个豪宅圈。
吴昊表示，九溪玫瑰园之所以被高净值客户一度看好并有如此高的成交量，主要在于房子足够稀缺，在杭州乃至全国少有与之匹敌的产品，是富豪们避险、资产配置的优选。
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九溪玫瑰园实景
九溪玫瑰园背枕五云山，面眺钱塘江，被虎跑、九溪、云栖、六和塔围抱，到西湖景区仅约10分钟，到钱江新城、滨江也十分近，属于景区里和市中心的独栋别墅。
自1998年首期交付，20多年来，穿越历史周期，九溪玫瑰园在杭州豪宅圈地位丝毫不减。曾被评为全国十大豪宅，也是绿城的代表作品之一，是近年来杭州顶豪保值天花板。
“这类顶级豪宅别墅的业主一般不会轻易转手，要么是为了企业纾困，要么是移民，但凡现金流没问题，房子哪怕空置也不会轻易出售。”吴昊说，同样的道理，手握大量资金的买家或多或少会对未来有所担忧，都希望把手里的现金变成稀缺资产。
如今土地价值越来越稀缺，买家们深刻理解房子的核心价值是土地，在众多挂牌房源中，他们会从优质资产中选择核心稀缺资产。
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