均价67558元/m²!北中环18号线地铁盘!「招商序」六批次明日认购!加推97套建面约100-143㎡3-4房

上海招商序（宝山淞南）（2026 年 3 月最新）

售楼处电话:400-850-5956

板块区域：宝山区淞南板块，中外环间，近杨浦、虹口

售楼处位置：宝山区郁江巷路 158 号（长江路与御江巷路交叉口）

备案名 / 别名：舒缓雅居

在售户型：约 100-143㎡ 3-4 房（100/103㎡三房、112㎡三房、143㎡四房）

单价：备案均价约68,625 元 /㎡

总价：约630 万起，主力 600-970 万

物业费：约7.08 元 /㎡/ 月（招商积余）

交付时间：预计2027 年 9 月（精装交付，含中央空调、地暖、新风）

地铁交通：18 号线长江西路站，步行约 3 分钟（直线约 150 米）

商业配套：长江国际生活广场、保利悦活荟、淞南购物中心；5 公里达宝山万达、宝杨宝龙

双央企（招商蛇口 + 金茂）、18 号线地铁口、中环旁低密改善、精装三大件、600 万级主城三房

售楼处电话:400-850-5956

先说结论——配套都一样，差别在“里子”

先明确一点：招商序一期和二期，都在树木岭，都是地铁5号线木桥站约700米 ，都是自建九年制中雅培粹品牌学校 ，周边商业、圭塘河风光带共享 。

外部配套，一模一样。 所以纠结的点，根本不在外面，而在小区里面。

区别在哪？我给你们拆开来讲。

地块规模VS安静程度——你要哪个？

一期：

地块规模更大，总建面约16.4万㎡，规划13栋。

好处是庭院大、楼间距宽，最大的楼间距能做到78米 。但代价是什么？临曲塘路和树木岭路，车流噪音躲不掉。

特别是1#、2#、9#、10#基本都临主干道 。

二期：

2025年底拿的地，楼面价5005元/㎡，但还要额外投6000万配建道路和工业遗址公园 。

地块只临曲塘路，相对安静。但代价是地块小，庭院规模受限，楼栋排布会更紧凑。

一期是“用噪音换空间”，二期是“用空间换安静”。

你愿意晚饭后下楼遛弯有超大花园，但得忍受高峰期窗外车流？还是愿意社区小一点，但睡觉能开窗？这是第一个选择题。

噪音分布——别买错楼栋

一期噪音影响较大，这不是秘密，但是也还能接受，毕竟不是高架桥。首开的1#、2#、9#、10#，1-3层尤其要注意 。

开发商也聪明，临街的都做小户型，把170㎡的大户型藏在里面 。

选房口诀：

一期首选6#，特别是东边户 。

169㎡大户型优先考虑7# 。

二期虽然更安静，但北侧有大规模安置区，会影响北向视野和城市界面。

二期排布时，建筑师必须用楼栋角度、景观遮挡来“消化”这个不利因素。我预测，二期的排布思路会类似嘉信洋湖锦玉。

用围合式布局，把好的景观留给大户型，小户型可能得接受“看隔壁”。

二期方案猜想

户型优缺点——别被“得房率”忽悠了

招商序最大的卖点是得房率，含电梯厅最高能达到115%左右 。116㎡实得能到121.9㎡ ，确实碾压老盘。

但Cc要说几个你可能没注意到的“瑕疵”：

1.116-139㎡全系无玄关 ！

2.139㎡次卫是暗卫 ，靠新风换气，潮湿天气你懂的。

3.116/127㎡生活阳台“尬嵌”在次卧室北侧，洗个衣服得穿过卧室。

二期会不会优化这些？我们拭目以待。（据说只做了三个面积段）

二期方案猜想

二期猜想——“小而美”还是“挤牙膏”？

根据土拍信息，二期实际开发成本高于一期 。为什么？

招商序一期楼面价为5305元/㎡，招商序二期楼面价为5005元/㎡。

但开发商二期拿地同时，还需投入至少6000万参与城市更新。

包括配建内部道路（约2000万）以及投资并运营工业遗址公园（不低于4000万，运营10年）。

二期大概率会走两条路：

要么做溢价：把品质往上提，精装、会所、立面升级，卖得更贵。

要么做差异化：用“安静”和“得房率提升”这两个核心卖点，吸引睡眠敏感、老人养老的客群。

但庭院小是硬伤。一期能有下沉式庭院、恒温泳池、约2000㎡泛会所，二期只能“螺蛳壳里做道场”。

我预计二期的排布会类似嘉信洋湖锦玉——用极致的设计感弥补空间不足，楼王位置留给大户型，其他楼栋见缝插针。

结尾

说了这么多，给你三条实在的建议：

1.一期临街噪音虽然有，但是影响没那么大。

2.如果你家有老人小孩，需要下楼就有大空间遛弯，盯紧一期。二期庭院小，活动空间有限，老人会憋屈。

3.如果你看重户型细节，两个都得实地看。一期139㎡暗卫能不能忍？二期有没有优化玄关？样板间走三遍，拿尺子量。