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一、项目基础备案信息
备案名称：江曜云庭
推广案名：中铁・云璟外滩
项目地址：上海市杨浦区平凉路景星路 402 号（杨浦滨江九宫格 I4-01 地块，东至三星路、南杭州路、西松潘路、北润玉路）
开发主体：上海中铁浦宸置业有限公司（央企中国中铁・中铁置业控股 85%，中铁高端「云系」上海第三子）
产权属性：70 年商品住宅，全盘纯改善规划，无大型社区底商，少量配套用房，住宅总计 204 户
地块指标：占地 16482.71㎡，总建面 66529㎡，容积率 1.8、限高 24m、绿化率 35%，内环滨江稀缺低密用地
社区规划：5 栋 6-7 层精装洋房 + 7 栋 4 层精装叠墅，全社区人车分流，车位配比约 1:1.8
物业信息：中铁自持慧生活一级物业，物业费 8.8 元 /㎡・月
交付节点：统一2028 年 12 月 31 日精装交付；首开 2026.4.25，二批次 2026.6 加推取证在售，预售证：杨浦房管 (2026) 预字 0000345 号
备案均价：洋房备案均价132105 元 /㎡，整盘总价 1040 万起
众所周知，这几年杨浦滨江的发展势头极其迅猛，不仅因为这里采用了极其罕见的成片整体开发模式，未来整个区域的城市界面将高度统一、协调呈现。
还有整个板块从基础设施、商业配套、产业资源的系统性重构，但这并不意味着"平均"，位置、密度、业态的差异，早已在规划层面拉开了地块之间的价值分层。
而「中铁·云璟外滩」所在的“九宫格”区域，更是其中的“稀罕货”。在滨江这片寸土寸金的土地上，能够拥有一个如此纯粹的低密社区，其稀缺性不言而喻。
作为中铁上海“云系第三子”，「中铁·云璟外滩」同样是央企以精工实力对话杨浦滨江科创4.0时代的重要答卷，亦是中铁置业为这座城市的科创精英们，倾心献上的滨江理想人居。
如果说一个项目，能决定它资产天花板的，首先一定是它所处的板块。
要知道在分化加剧的上海楼市，想要成为能跨越周期的资产，唯有将“稀缺”二字做到极致。
而「中铁·云璟外滩」，正好把区域内最难得的几张底牌都握在了手里，堪称当之无愧的“硬通货”。
（杨浦滨江，图片源自网络，仅供参考）
作为上海中心城区最后一块能够进行成片开发的滨江带，杨浦滨江近年来的市场热度始终居高不下。
但在狂飙突进的开发浪潮下，痛点也日益凸显：大量同质化、高容积率的项目接踵而至，让许多高净值买家陷入了“千篇一律”的审美疲劳。
而在这样的大环境下，「中铁·云璟外滩」最值得反复强调的一点，就是它并不是简单地“落位杨浦滨江”，而是扎根在杨浦滨江最具想象力、也最具稀缺性的价值核心带——低密“九宫格”区域。
这个“九宫格”区域，实际上是一个集以互联网巨头总部为代表的滨江科创带、公园生态区、百年工业遗存、地标建筑群、低密风貌住区等多元生活配套于一体的“超级城市单元”！
（示意图，仅供参考）
而在其中，纯粹的低密住区，是这片“九宫格”的核心。没有高密度的混杂，也没有摩肩接踵的市井喧嚣。未来与你为邻的，大概率是科创精英与企业高管。这种低密形态赋予的“圈层纯度”与社交壁垒，是市面上许多混杂项目所无法比拟的。
这也是项目自拿地以来始终备受关注的重要原因，落位于最后一片可成片开发的滨江区域，同时坐拥区域内唯一的科创规划与唯一的低密形态。
#中铁云璟外滩 #杨浦滨江低密住区 #抬板设计洋房墅区 #滨江静奢大宅 #全光幕立面社区 #寰幕视野改善好房 #下沉森境会所
（杨浦滨江，图片源自网络，仅供参考）
为了守护这份纯粹的圈层静谧，项目在空间占位上展现出了极高的智慧，与黄浦江岸线，恰好保持着约700米的直线距离。
这是一个自带“静音滤镜”的黄金步距，既能全维兑现滨江高能级的城市红利，又巧妙地过滤了沿江的喧闹与高频车流，围合出真正意义上的静奢住区感。
这种距离感，其实恰恰是高阶改善客群很看重的分寸，离繁华足够近，离喧嚣又保留恰到好处的边界。
（杨浦滨江，图片源自网络，仅供参考）
更重要的是，随着杨浦滨江整体开发持续推进，市场上会出现很多项目，但并不是每一个项目，都能占据这种兼具“板块势能”和“低密纯度”的核心位置。
毕竟在寸土寸金、高楼耸立的中心城区，如此奢侈地规划出这样一片纯粹的低密区域来破局，这本身就是一种极具垄断性、且不可复制的“臻稀资源”
如果说不可复制的低密“九宫格”赋予了项目绝佳的地段占位，那么其在产品形态上打造的“区域独特性”，则是它彻底拉开与同类竞品差距的杀手锏。
作为杨浦滨江首个新规后的“抬板设计”项目，这一突破性的设计带来了肉眼可见的居住质变。
（项目效果图，仅供参考）
项目将社区地面整体抬升约两米，不仅有效阻隔外部视线干扰与城市噪声，还极大地拔高了社区的私密性和采光效率。
同时，作为杨浦滨江唯一未入市的当代纯洋房+叠墅的住区，相较于风貌产品，这种当代低密形态带来了更奢阔的楼间距、更充足的采光与更舒适的通风。
（项目示意图，仅供参考）
这种更先进的空间组织方式，将“静奢住区感”从理念落实到了居住的每一寸空间，这种产品层面的“先天优势”，才是真正难被复制的竞争力。
而且项目打造的是全光幕立面社区，在今天的高端住宅市场，立面是一个项目气质最直接的外显，也是判断项目是否具备长期审美价值的重要标准。
（项目效果图，仅供参考）
项目每栋楼的立面都选用了香槟金铝板及大面积玻璃+部分墙体天然石材+关键节点点缀的珐琅板设计。
放在这样一个正在持续完成总部集聚、商业焕新的区域里，这种更具有现代感、未来感和城市界面感的建筑表达，无疑更容易与板块未来的整体面貌形成同频。
（项目效果图，仅供参考）
换句话说，它不仅仅是在做一个住宅项目，更是在参与塑造杨浦滨江未来的城市天际线与高端居住审美。
除此之外，项目还主打全曲面270°寰幕视野，这意味着室内采光面、景观面、视线展开面都被进一步放大。
对于改善客群而言，这种感受往往是非常直观的，同样的面积段，有些房子只是“够住”，有些房子却能让你一进门就感受到空间被打开、光线被引进、视野被延展。
（项目效果图，仅供参考）
很多时候，高阶改善住宅和普通改善住宅之间的差别，就藏在这种“走进房子的一瞬间，空间是否能让人真正感到被打开”的细节里。
270°的寰幕视野，最终都会转化成日常居住中更明亮、更通透、更有尺度感的空间体验。
最后再来看看产品，项目整体规划约204套房源，其中洋房约140套、叠墅64套，全精装交付。本次开盘首推7#与11#，共计约47套，建面约115-145㎡的洋房产品。
二、产品户型 & 精装标准
1、主力精装洋房（建面 85-145㎡，得房率 85%-88%）
85㎡ 两房两厅一卫：刚需入门户型，全明格局，南向飘窗，总价约 1127 万起
115㎡ 三房两厅两卫（主力）：类一梯一户，独立入户玄关，南向 4.9m 贯通宽厅，全屋 270° 弧形飘窗 + 南北双阳台，内置 800 库定制储物空间，总价约 1525 万 / 套
145㎡ 四房两厅两卫（楼洞主力）：三开间朝南，南向总面宽 13m，客厅 6.4m 观景阳台，内外双玄关设计，主卧套房配 270° 转角落地窗，总价约 1923 万起
2、精装叠墅（建面 200-209㎡，4 层产品，得房率 90%-94%）
上下叠分层设计，附赠地下储物空间、庭院 / 露台，内环滨江稀缺墅类产品，总价 2500 万 + 起步
精装配置
全屋中央空调 + 全屋地暖 + 新风系统；厨电选配美诺全套、卫浴科勒 / 杜拉维特，全屋定制柜体，全精装交付
项目不仅做到了类一梯一户的专属私享空间，独立玄关设计。在“好房子”政策的新规下，全屋飘窗的设计，更是极大地增加了户型得房率。
南向约4.9米的餐客一体宽厅，对比同价位段内其他项目4.3米左右的面宽，更是降维打击，搭配上270°宽幕视野，无界享受森系景观的绿意。
在115㎡户型的所有亮点之上，升级为约13米的三开间朝南面宽。这已经不是普通改善盘“够用”的逻辑，而是在尽可能把核心家庭活动区做出更强的尺度感和社交属性。
无论是日常一家人的互动、孩子活动的自由度，还是朋友来访时的待客场景，都更容易形成高阶改善住宅应有的从容感，堪称2026年极其难得的洋房王炸产品力。
三、园区内部配套
约 1000㎡地下下沉会所：标配恒温泳池、专业健身区、商务会客茶室、休闲书吧
多组团中央景观园林：社区中央景观主轴，分区打造四季绿植花园、全龄休闲活动场地，高低差立体绿化设计
架空休闲空间：洋房首层局部架空，设置儿童游乐、邻里休憩配套
项目在抬板设计之余，还利用抬升形成的台地空间，来打造下沉式庭院，通过叠水、绿植的搭配，形成立体景观，这种一步一景的沉浸式森系园
同时，社区配置了约1000㎡沉浸式疗愈型下沉会所，涵盖恒温泳池、健身房、圈层会客等多元功能，构建出更完整的高阶生活配套场景。
板块足够强，住区足够纯，产品足够新，尺度足够舒展，圈层也有清晰想象。这才是它在杨浦滨江一众项目中，更容易被看见、也更容易被记住的原因
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四、周边全维配套
【轨道交通】
步行约 500 米12 号线宁国路站，近 8 号线、18 号线双轨站点；自驾紧邻内环高架、周家嘴路隧道，15 分钟直达北外滩、陆家嘴、外滩核心区
【生态资源】
直线距离黄浦江江岸约 700 米，步行可达杨浦滨江公共绿地、渔人码头滨江步道，坐拥一线滨江生态资源
【商业配套】
近杨浦滨江商业集群、宝龙旭辉广场；自驾 10 分钟抵达北外滩来福士、白玉兰广场、五角场商圈，大型商超密集
【教育 & 医疗】
公办：杨浦平凉路一小、市东中学；三甲：新华医院、杨浦区中心医院、红房子医院杨浦分院，全周期配套落地成熟
看看周边令人心潮澎湃的”邻居“吧，B站、美团、抖音等互联网巨头的总部基地都在此汇聚，而2026年正是它们的竣工之年。
随着写字楼的交付，这背后带来的，是数以万计、具备极高购买力的高精尖科技人才与企业高管。
（B站总部，图片源自网络，仅供参考）
产业在哪里，高净值人群就在哪里，资金流向就在哪里。强大的产业导入，为区域铺设了极其坚实的资产护城河与二手房流通底盘。
未来你的邻居，可能就是某家企业的高管，这种纯粹的顶尖财富圈层，是花多少钱都买不到。
而就在这片千亿级产业园区的隔壁，备受瞩目的巨无霸商业地标—“杨浦滨江超极合生汇”，预计将于2028年惊艳亮相。
这座总规模约45万㎡的“超级综合体”，将彻底重塑杨浦滨江的消费格局。不仅如此，未来还将与周边的互联网大厂，共同形成约50万㎡的魔都“超级商业秀带”！
想象一下几年后的日常：清晨在江风吹拂的步道上慢跑；下午溜达着就能去超极合生汇的高级MALL里逛逛；夜晚在由老厂房改造的潮流街区和朋友小酌。
这种将超一线城市的顶流繁华、高阶烟火气，与滨江的静谧从容无缝切换的状态，正是当下上海中产最向往的终极“松弛感”。
医疗方面
在杨浦这片被“百年大学”浸润的土地上，周末带孩子去周边的图书馆、高校区或是滨江走走，这种耳濡目染的人文熏陶与开阔视野，是千金难买的成长履历。
项目周边，更是凝聚了从幼儿园到中学的优质教育配套，如：民办阳浦小学、上海市控江中学、杨浦高级中学等。
同时，在项目北侧地块目前已经规划有了一所九年一贯制学校，南侧也规划了一所幼儿园，未来可谓是可以真正享受到家门口便是学校所带来的便捷。（上海新房不承诺学区，且每年学区划分情况均会根据具体实际情况有所调整，最终以教育局公告为准）。
（控江中学，图片源自网络，仅供参考）
同时，短时间内即达的三甲医疗资源（如新华医院、复旦附属妇产科医院等），更是为全家老小的健康，上了一份强有力的“保险”。
五、项目核心卖点
地段稀缺：内环东外滩滨江九宫格核心地块，上海内环稀缺容积率 1.8 低密洋房墅区，滨江土地供应稀缺，存量稀缺属性突出
央企开发：世界 500 强中国中铁打造，上海云系标杆产品，开发资金稳健，交付保障性强
产品优势：6-7 层真洋房 + 4 层叠墅组合，无超高层楼栋，低密居住，户型大面宽、高得房率，270° 曲面观景窗是产品标志性设计
滨江价值：占位一江一河重点规划板块，杨浦滨江科创总部集聚（B 站、抖音总部落地），地段兼具自住与资产保值属性
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