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一、项目基础参数
开发商：新湖集团、理想国际（双强联袂）
位置：虹口区乍浦路 106 号（天潼路与乍浦路交汇处，北外滩 CAZ 核心）
产品：8 幢 4 层里弄住宅、1 幢 7 层洋房、1 幢 9 层小高层，70 年纯住宅，全盘仅 124 席
容积率 / 绿化率：容积率 1.8、绿化率 35%，人车分流，车位比 1:2
均价 / 总价：备案均价约 19.9 万 /㎡；洋房总价 4000 万起（209㎡），合院总价 1.8 亿起
交付 / 物业：精装交付（2027 年）；自持高端物业，物业费 8.8 元 /㎡・月
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二、核心概况
天潼里（天潼 198）是外滩 200 米内唯一可开发低密住宅，占位黄浦江与苏州河 “一江一河” 交汇原点，与外滩、陆家嘴构成黄浦江 “黄金三角”，内环内绝版风貌顶豪，纯高端圈层，稀缺性无可复制。
三、户型精装
主力户型（209-800㎡3-5 房 + 里弄合院，全明通透 + 顶级奢配）
209㎡三房两厅三卫（入门顶豪）：三开间朝南，南北通透，独立玄关，总价 4000 万起
233-349㎡四房两厅四卫（品质顶豪）：LDKG 一体化，270° 江景，主卧套房，总价 5000 万起
450-641㎡五房两厅五卫（高端顶豪）：奢阔横厅，双套房，中西双厨，总价 8000 万起
500-800㎡里弄合院（收藏级顶豪）：私属庭院，天灯采光，外滩风貌，总价 1.8 亿起
精装标准
大师季裕棠操刀，全球顶级奢配：厨电嘉格纳 / 铂浪高，卫浴劳芬 / 当代，全屋智能 + 私家电梯 + 入户花园，复刻石库门风貌，融合现代科技。
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四、交通配套
地铁：距 10 号线天潼路站约 300 米、12 号线国际客运中心站约 600 米，双轨交汇
自驾：毗邻外滩隧道、新建路隧道，10 分钟达陆家嘴，15 分钟通达全城
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商业：500 米内北外滩来福士、白玉兰广场，1 公里内外滩金融中心、陆家嘴商圈
教育：1 公里内虹口三中心小学、虹口四中心、上海市第一中学（市重点）
生态：直线距外滩约 500 米、苏州河约 300 米，社区 35% 绿化率，外滩风貌园林
医疗：2 公里内上海第一人民医院（三甲）、上海市口腔医院，顶级医疗护航
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五、板块价值
一江一河原点・外滩绝版宅地：上海城市地理核心，外滩 200 米内唯一低密住宅，不可复制的地段价值
北外滩 CAZ・世界级会客厅：与外滩、陆家嘴形成黄金三角，高端商业 + 金融 + 文化集群，顶豪聚集区
低密纯顶豪・圈层纯粹：1.8 容积率，124 席无刚需小户型，外滩风貌 + 现代科技，收藏级资产
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六、适配人群
外滩 / 陆家嘴金融高管、全球 500 强企业 CEO、收藏级资产配置者、看重外滩地段 + 低密居住的高净值人群、预算 4000 万 - 2.9 亿入主内环核心的终极改善购房者。
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