保利光合上城:TOD模式的优缺点分析
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📍 项目坐标：上海市闵行区颛桥镇 兰莲路 168 弄、167 弄
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上海的楼市，永远都是一代新楼胜旧楼！但总有少数红盘能以穿越周期的实力，持续领跑市场，保利·光合TOD大城，便是这样的存在，让后来人无法替代，永站潮头！
自入市以来，便以“现象级红盘”之姿领跑上海楼市。历经三载深耕，以颠覆性的产品力与超预期的兑现力，逆势荣膺上海全市销售套数TOP2、主城区销售套数TOP1，稳居闵行榜首，累计收获超2000户高净值家庭的青睐，以实力印证现象级红盘与上海改善首选的硬核地位。
拟建成集聚住宅、商业、办公、文化、教育、公寓、生态7大复合业态“站城一体+滨水公园+全系业态”的理想之城，为浦江第一湾畔再添“吴”与伦比之“泾”彩。
为了配合15号线元江路停车场的建设进度，2015年上海地铁启动了上盖开发的前期策划研究和规划调整。2016年7月-2019年9月闵行区对项目进行了多次规划调整。终于元江路TOD项目于2018年完成了盖上规划调整方案，2020年取得了盖下白地控规批复，2021年完成土地出让，并于2022年完成了股权转让，成功引入央企保利发展控股集团。可以说，保利·光合上城项目是自2020年市政府颁布《关于加快实施本市轨道交通车辆基地及周边土地综合开发利用的意见》之后，上海地铁第一个轨道交通上盖物业综合开发项目。通过闵行区政府牵头，与最会城市建设运营的央企保利集团及最懂轨道物业开发的国企申通集团强强联合打造，项目成为了“政企合作”推进轨道交通上盖物业综合开发的重要典范。
2021年11月，上海广沅置业有限公司(申通地铁)以42.46亿元的价格购得保利光合TOD所在三宗宅地。据悉这三宗宅地并非由公开市场招拍挂出让，而是由申通地铁通过协议出让方式获得。
2022年4月1日，申通地铁将上海广沅置业有限公司50%股权（底价约23.72亿元）转让给到保利；2023年首开，目前项目仍在售中。
地块具体规划：
15-05地块：6栋18层住宅+1栋保障房、部分配套用房。下限634套。总占地3.43万平方米（即34.3亩）。总建筑面积13.62万平方米
17-03地块：将拟建8栋18F住宅、部分商业以及部分配套用房。规划住宅套数下限776套。
10-11地块将拟建5栋11F住宅、7栋13F住宅、2栋14F住宅、18栋租赁住宅、7栋办公、1栋保障房以及部分配套用房。其中商品房套数下限762套。
10-11地块总建筑量约24万㎡，规划业态极为丰富。租赁住宅约11万㎡，商品房约7.6万㎡（商品房≥762套，人口规模约0.23w人；租赁住房≥1833套，人口规模约0.37w人）；办公约4万㎡（办公须引入企业总部，重点发展智慧健康、创意设计等产业）；社区级公共服务设施约1万㎡；社区级公共服务设施包括行政管理设施1300㎡；文化设施1500㎡，体育设施2500㎡；医疗卫生设施1000㎡，养老福利设施1300㎡；商业设施1500㎡，品质提升类设施900㎡（并设置社区食堂200㎡、养育托管点360㎡）；设置建筑面积570㎡的市政设施（包括4处公共厕所，每处不小于60㎡，250㎡生活垃圾压缩站，80㎡环卫道班房）
近100万方的超级复合业态，并且还是15号线元江路的地铁上盖
在体量空间巨大的同时，项目的载体还是位于上海闵行的中心区域
地处以产城融合为核心的上海南部科创中心，也是堪比莘庄同等量级的存在
这本质上是在做一个微型城市
上海核心城区+地铁上盖+百万级别，这样天赋异禀的基本素质，对于上海来说在未来很难有了
老实说单是把这几点做好，放在上海就已经算是有口皆碑的好项目了
在如此强势的项目标签下，保利仍然在试图创造产品让区域变得更好
在住宅方面，约30w方的国际住宅，11万方的菁英公寓
配套上，还有约1.4w方的活力街区，约4w方的创智产业，约2.5w方的教育学校
此外，规划待出让的地块，还包括约20w方待出让商办地块
这样的方案，也就是诞生于一个超级底盘下的一个超级新城
如果你从上帝视角来看一下项目肌理，你就会发现
在多个项目的包围下，天然的形成了一条L形水系
水系的存在让地块能很好的沉浸在自然的生态环境里
因此项目的独特之处就在于，他不仅仅身处一线临江区域
因为本身优质的水系资源，能看到很好的水景
没想到的是，在项目整体设计上保利都是在围绕着这条L形水系在规划整个生态系统
一南一北两个开放式绿地公园，构筑出两侧的滨水活力空间，从而缝合出一条项目全区域的生态活力滨河绿廊
围绕这样的内核，项目的骨架也因此缓缓舒展开来
当然，水系的注入只是项目的先天优势，在后面公园场景的打造上，保利还规划了所有公园内部的活力输出
你会发现，本质上保利光合上城就是在用景致来串联整个场地
通过滨水景观的高效空间营造，在功能上给到用户更多生活场景的可能，空间场景瞬间就变得多元
从而驱动着整个大盘整体的生活起居
先来说下南侧的滨水公园
因为一条水系的沁润，目之所及是这样的湖水潺潺，绿树成荫
水岸中心以漂浮的设计理念打造社区中心
也能很好让用户感受到来自这个地方的文化与舒适
更有意思的是，这样得天独厚自然资源下的公园空间，意外的还有大量很潮的运动规划
最先注意到的，是一个超过1600平面域的宽阔运动场地
作为复合潮玩运动场，保利整体将这块场地进行一体式的规划
更难能可贵的是，保利也并没有忽略对老人康养空间的思考
融入滨水道路的舒适柔和，适配老年运动习惯的器材安置，以及观鸟垂钓活动的打造
将健身运动直接引用到了项目内部，让不同年龄段的用户可以更好的在运动的同时亲近自然
这样的设计理念在北侧的运动公园同样存在
通过活力跑道的设置，将位于场地两端的运动场及大型飞盘玩乐草坪连成一片，形成了一个丰富且多元的复合运动场所
敞开在我眼前是这样的画面
篮球场、足球运动场被布满运动设施的多彩跑道环绕
在承载多样化运动功能的同时，又因为整体内嵌在公园，成为了景观不可分离的一部分，景观和用户真正融合在了一起
某种程度上，这才是一个TOD项目最难能可贵的地方
围绕着景观水系的规划，算是项目铺摊舒展开来呈现在我们眼前的样子
但别忘了，这是一个架构在轨交之上的TOD，保利当然也没有忽略对项目整体的立体空间塑造
如果说围绕这条水系南北排布的两大主题公园是延展开项目的生态支架
那么扎实地撑起了整个项目的脊梁，其实是项目内部的垂直体系
位于项目内的一条核心十字中轴，这个主轴的核心就在于，从立面的塑造上，将绿化、商业、住宅和市政路网完整的规划在了一起
首先，我们顺着南北向的生活轴线往里面看
立体城市的构筑让住宅的配套更加层次丰富，也撑起了整个项目的南北走向
整体建筑风格为现代主义，米白色的大面、气场全开的全屏落地窗结合深灰色金属铝板，局部搭配精致线条，致力于打造板块内最高的窗墙比，大大增强了采光性和通透度。
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保利光合上城的外立面主要采用以下材料组合，营造出现代简约的建筑风格：
涂料：作为外立面的基础材质，提供平整的表面和丰富的色彩选择，增强建筑的整体质感和耐久性。
铝板线条：用于勾勒建筑的几何轮廓和细节，如窗框、檐口、装饰线条等，增加立面的层次感和现代感，同时具有轻质、耐腐蚀的特点。
石材：部分区域可能采用石材饰面，如基座、入口处或重点装饰部位，提升建筑的质感和稳重感，与涂料、铝板形成材质对比。
此外，项目还大量运用大面积落地玻璃，结合现代几何线条，打造出通透、轻盈的视觉效果，增强建筑与周边环境的互动性。
保利·光合上城确实设有会所及类似泛会所的公共空间，具体情况如下：
会所
项目规划了首个室内高尔夫会所，该会所融合艺术格调与功能主义，设置了吧台、会客厅、棋牌室、儿童主题乐园、阅读空间、桌球空间等，为业主提供高端私密的社交和休闲体验。
架空层泛会所
项目通过“TOD+Park+Centre”理念，打造了约1万㎡的“城市泛会所”，位于10米标高服务中枢层。该空间串联室内健身、社区中心、艺术空间、公民饭堂、康养服务等配套，形成无界活力街区，兼具社交、文化、运动等功能，可视为架空层或公共区域的泛会所。
综上，保利·光合上城既有专门的会所，也有通过架空层或公共空间打造的泛会所，满足业主多样化的社交和休闲需求。
【保利·光合上城】立足闵行TOD中心格局之上，作为上海“地铁上盖综合开发新政”后的首发项目，升维的是时代的抱负与未来理想城市原型的探索。项目由闵行区政府牵头，与最会城市建设运营的央企保利集团及最懂轨道物业开发的国企申通集团强强联合打造。
以元江路地铁为核心，区域内项目集住宅、商业、办公、文化、教育、公寓、生态7大复合业态于一体，你想要的这里都有！
项目还规划了约20万方双主题公园和滨水步道，又是全上海独一份的存在，天生的公园豪宅必然重新定义南上海人居新高度！
1、项目规划约20万方双滨水主题公园和3KM唯美滨水步道！保利·光合上城对于青年菁英需求的把握分外精准，规划了“潮流运动+潮玩艺术”双主题滨水公园和3KM唯美滨水步道，合计近20万方。
20万方是什么概念？匠造闵行乃至全上海都极致罕有约20万方滨水双公园，规模相当于25个足球场，2.5倍徐家汇公园大小，恢弘浩瀚的公园绿意将黄浦江支流的自然禀赋巧妙串联。真正实现把家搬进公园里，公园豪宅名副其实！
不仅是体量惊人，项目在主题公园场景的规划上，更是丰富到无以复加。
约17万方滨水公园 | 形成上海全新的亲水生活地标，同时还预留大量的滨水营地空间，迎合户外露营、草坪音乐会、城市戏剧、露天电影院、网球、垂钓等缤纷需求。
约3万方竞技体育公园 | 规划“运动+休闲”两大赋能空间，十余项运动休闲场景。约670米环形悦跑道贯穿篮球场、欧冠规格足球场、澳网同款网球场群以及乒乓球空间及老人康体区等等。创新性的“运动基因植入”理念，将器械融入绿荫，让力量训练与森氧呼吸同步发生。父子篮球赛、闺蜜瑜伽课、业主网球联赛在此昼夜不息——运动社交新模式在此诞生！
▶约14万方潮玩艺术公园：魔都青年活力心脏
约1300㎡波普艺术滑板公园 | 对标迪拜X-Dubai的滑板公园，已成功吸引了众多魔都滑板大咖与资深爱好者前来体验，亦成功举办了一系列城市级专业赛事。
▶约3公里滨水悦跑道：将阳光草坪、滨水未来秀场等美好相连
依托“小黄浦江”三水交汇珍稀岸线的优越格局，保利·光合上城打造滨水漫步道与葱郁景观带，设置垂钓平台、观鸟栈道和亲水剧场。这不仅是得天独厚的生态馈赠，更构筑了难以复制的景观壁垒。水边漫步、嬉戏玩闹、驾皮划艇畅游，抑或是在夕阳中举办滨水音乐会，体验“塞纳河左岸”式的浪漫，将流动的诗意尽收眼底。
从实际效果看，项目打破城市与公园、公园与生活的双重边界，用敞开式的绿色空间、持续渗透的绿色基底，丰富了城市的景观层次，提升了城市的绿化覆盖率和生态环境，还为居民实现了真正意义上的“住在公园里”。“飞碟”式的圆形建筑，不仅承载着销售示范及未来社区中心功能，更通过圆润的外形，柔化了建筑与城市、自然的边界。
而且除了传统体育场景，项目还凭借独特的滨水优势，解锁城市滨水复合运动，潮玩跑酷，草坪瑜伽，极限飞碟，冥想太极，滑草运动等激发城市活力，打造城市滨水专属IP。
针对孩子，项目打造儿童活动场，破石积山，形成天然的儿童冒险公园。针对文艺爱好者，项目规划社区文化社交公园，城市艺术展厅，大地剧场，地标快闪等艺术属性领地，为社区带来多元艺术平台。更有城市广场、口袋公园、自然剧场等多元化共享社交满足不同年龄段的社交需求。
毫不夸张讲，住在保利·光合上城，享受到的滨水趣味TOD生活，上海再无二处，这份独特性会收获沪上高净值置业人士的一致偏爱！
项目紧邻约20万方共享商办+自有约4万方的创智产业，将成为南上海地标级商办，成为高精尖人才的收割者，有力夯实住宅价值！
· 约1万方泛会所城市配套！保利·光合上城约1万方泛会所城市配套，以漫步街区的形态，形成两大十字轴，聚合特色文体、活力健身、儿童托管、共享食堂、康养服务等全年龄层服务，归家漫步间，向外看到的是风景，身体力行感受到的是文化、艺术、活力交融的消费体验！
▶约2万方光合里街区：下楼即入新天地级摩登剧场
约4600㎡盖下网红商街| 徐汇滨江保利时光里原班团队操刀运营，引入%Arabica精品咖啡、米其林推荐餐厅"甬府小鲜"、买手店LOOKNOW、UCCA艺术空间、艺术画廊。晨间买手冲咖啡配可颂，午休逛限定潮牌，晚餐后看一场滨水露天电影，把武康路的风情与太古里的时髦，浓缩进回家路上。
一个城市地标级的商业街就在家门口，这份独属的尊崇想想就令人激动！
约10000㎡悬浮艺术街区| TOD盖上空间化身立体花园，嵌入滨水餐厅、文创市集、共享办公舱。在约17米高空的花园露台，左手冰美式右手俯瞰约20万㎡公园全景，恍若置身纽约高线公园。周末的爵士之夜、先锋艺术展、滑板文化节在此轮番炸场。这里不是社区配套，而是上海文艺新圣地！
约5000㎡全能服务盒子| 整合24小时智能快递站、宠物洗护中心、亲子托管空间等等尊享服务！同时，业主可手机预约上门收纳、米其林私厨家宴、甚至滑板私教课——简直是把高星酒店式服务碾碎重组进生活颗粒度！
▶ 全维资源15分钟步行闭环：把高能生活装进口袋
教育王牌落地| 与闵行实验小学教育集团战略合作，规划幼儿园与小学教育用地仅一街之隔。孩子上学无需接送，睡到自然醒步行可达。
实力雄厚的国、央企双品牌拥有高水平的开发能力、高质量的建设标准，为产品品质及安全交付，提供强有力的保障！
【保利·光合上城】将打造全生命周期居住系统2.0Well集和社区，以央企匠人情怀，筑造现代新健康居住生活体系，让美好生活更进一步
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Well集和社区通过三大系统、十大技术、106个生活场景构筑WellSpace健康高效空间！
一、健康敏捷组团社区
【保利·光合上城】采用“一心两轴三门”的的趣味归家动线，结合石材、绿地、地垫编制的多样视觉地面铺装，将社区景观从热闹到安静，沿途层层推进，带来乐趣不同的漫步触感。
人行动线清晰，处处有景，社区小组团管理，社区内配置楼栋组团双大堂，缩短生活动线。
二、健康微气候
【保利·光合上城】让房子和社区在基本使用功能以外，更能实现对业主健康生活的管理与呵护。
比如室外：电梯水离子抗菌、人脸智控智能通行、分龄运动系统等。
比如室内：搭载日立顶配中央空调，在满足空调使用需求的同时，可通过纯净生态模块等负离子技术构筑五重健康屏障。
三、全龄健康运动系统
【保利·光合上城】还为业主准备了四大景观组团，用心打造健康全龄的生活场景，让业主在楼下随即享受健身乐趣。
社区景观沿活力主轴、休闲主轴带状分布，其中点缀有诸如成人健身、童趣乐园、邻里花园、林荫休憩花园等众多空间！
小区基础信息
据悉【保利·光合上城】建面93㎡~134㎡3-4房，均价6.99万/㎡，总价约598万起，现推出少量建面约93~134㎡3~4房工抵特价房，总价519万起，可直接认购！
建面约93㎡三房两厅一卫：（A1户型）
主城区TOD大城又来刷新上海品质上限了，15号线地铁+TOD商业+双滨水公园+现房【保利光合上城】
建面约130㎡四房两厅两卫：（F户型）
四开间朝南全面宽IMAX级公园景观
LDKB客餐厨阳台一体，超大家庭公区
270°转角阳台联通次卧，观景家政一次性解决
全卧室飘窗，南北通透采光通风都是顶级这样的王炸产品必将成为130m²的市场TOP
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主城区TOD大城又来刷新上海品质上限了，15号线地铁+TOD商业+双滨水公园+现房【保利光合上城】
建面约134㎡四房两厅两卫：（E户型）
建面约139㎡四房两厅两卫：（F1户型）
【保利·光合上城】除了约百万方的TOD大城配套与全生命周期居住系统2.0Well集和社区之外，还有一个令人难以抗拒的亮点：“有界空间内的W+精奢体系”，完全不逊色于10万+的豪宅品质！
项目“三大件”甄选日立顶配的中央空调和全屋地暖+全屋新风。
值得注意的是，光合上城采用的是日立顶配系列。其实装修和买车一样，同样为“Benz”，A级和S级的差距不言而喻！
项目在厨卫方面同样甄选全德系TOP级精装品牌，包括西门子的壁挂式油烟机、大火力燃气灶、嵌入式洗碗机，唯宝的一体化智能马桶（主卫），高仪的恒温淋浴系统、面盆、龙头等。
项目在高配置的基础上，还打造了6大智能化空间细节，包括客餐厅智能灯光控制、玄关天花感应灯、USB插座点位预留、感应夜灯、电动窗帘插座预留（客厅及主卧）、智能安防一键报警系统等。
项目在健康方面匠筑5感超前的健康科技，从五个最平常的生命元素，提前为每一位业主感知不平凡的生活温度。
空气：采用日立顶配中央空调与地暖连供系统，结合全屋新风和玄关消杀系统，为业主的健康保驾护航；
水：采用滨特尔末端净水系统，有效滤除重金属、余氯、细菌、病毒、有机物等有害物质，可随时享受安全、纯净、新鲜的直饮水；
气味：升级选用抗菌地漏、绿色板材、净味墙漆，塑造清新宜人的室内环境；
光：打造270°宽奢落地全景阳台，滨水公园美景一览无余；
声音：项目采用室内门静音门锁，轻轻吸附，达到低频降噪舒适效果！
空间美学革命| 钢木复合门配雅艺壁布，每平方米造价超普通项目3倍；仿石岩板+纯铜组合的电视背景墙，餐客厅金属踢脚线、厨房金属门框，同色系定制开关面板... 于细微处见真章，精准俘获都市菁英的精致需求。
人性化智能细节| 入户尊享搭配五合一智能门锁，含人脸/密码/钥匙等多元开启方式，安全便捷，挥手即开；
踏进家门，玄关感应筒灯立马智能点亮，告别摸黑，温暖常在；
玄关柜里的旋转鞋架，厨房吊柜配升降拉篮，作精细分区的卫生间镜柜，飘窗暗藏的首饰格，衣柜内置的行李箱位等等。极致收纳系统，海量容纳生活琐碎，让归家井然有序。
【光合上城】还在样板间展现了超强的收纳设计！
光合上城不仅打造定制级全屋收纳系统，并且从玄关、厨房、卫浴、阳台四大空间，充分考量生活场景细节，随时随地满足收纳所需，带来4重海纳系统，让每一个业主都成为空间管理大师！
卫浴收纳系统：可抽拉龙头、收纳柜层板可变式设计、金属拉篮式设计、预置吹风机点位、270°镜、防雾镜、美颜灯等；
橱柜收纳系统：特别预置洗碗机点位、柜内下拉篮式设计、不锈钢挡油板、柜下操作灯、烹饪全流程功能动线一体化设计；
玄关收纳系统：便于鞋袜穿戴的隐藏式折叠凳、玄关柜层板自由可变式设计；
阳台收纳系统：预留阳台家政收纳空间和阳台家电摆放空间；
项目在个性化定制方面，也为业主准备了诸多惊喜，包括防雾镜、美颜灯、电热毛巾架、岛台轨道插座（约93㎡户型）、预留美妆冰箱等。
这些个性化的设计，往往被许多购房者忽略，因为大多都是入住之后业主必备，但交房之后却都需要自己费时费力的花钱去装；
但是，光合上城将这些全部纳入光合W+体系，为业主的入住节省了大量的时间。
【保利·光合上城】位于吴泾镇“莲花盛开”产业社区范围，交通条件优越，地块紧挨着轨交15号线元江路站，教育资源丰富，周边规划有幼儿园、小学等基础教育学校。
项目北接城市副中心莘庄和徐汇新晋高水平科学策源地华泾；
南接上海南部科创中心：3大国家级产业区、5大科创中心、12大科创园、3000+企业。
走嘉闵高架直达虹桥核心区，经虹梅路高架上中环，直达浦东金色中环带！
可以说，全球科创中心极核就在保利·光合上城！
交通配套方面：项目位于15号线元江路地铁上盖，紧邻莲花南路，周边2公里内有地铁5号线颛桥站，虹梅南路高架、沪金高速、申嘉湖高速等交通干道。
15号线自开通以来，便被称为贯穿上海南北脉络的千亿级科创轴线，不仅连接了上海南站、上海西站两大交通枢纽，更是串联3大国家级科创园区（虹桥、漕河泾、紫竹，入驻企业超1.2万，就业人口超75万）、9座高校10大校区（覆盖超25万大学生，联通三所985高校）、4大公园，与11条轨交便捷换乘！
算上15号线，项目所处的元江中央服务区还有地铁5号线、地铁23号线（在建），合计3轨加持，承接大量老城外溢与产业人口居住需求，当之无愧的闵行新中城。
商业配套方面：周边有颛桥万达广场、华夏民生购物中心、元华购物中心、北桥商业广场、鑫都商业广场、吴泾宝龙广场等商业中心。
教育资源方面：项目紧邻两块教育用地，一块规划为幼儿园用地，另外一块规划为小学用地，周边3公里内拥有闵行区田园外语实验小学、闵行区田园第二外语实验小学、闵行区第二实验小学(鑫都校区)等基础教育资源。
医疗资源方面：周边有上海蓝生宏德医院、颛桥社区卫生服务中心、上海都庄门诊部、闵行区中西医结合医院等医疗服务配套。
休闲方面：周边拥有梅陇镇法治文化公园、颛桥剪纸文化公园、吴泾公园、兰香湖等公共休闲配套
一房一价表
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