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基础信息

项目地处杨浦区三门路 5 弄，归属于五角场生活圈核心区域。开发商为区属国企杨浦城投集团，也是其继 “悦尚海” 后的又一 “悦” 字系重要作品。小区容积率 2.5，绿化率达 35%，车位配比 1:1.3，采用全人车分流设计，居住舒适度和安全性有保障。建筑为现代典雅风格，外立面以暖米白色、香槟金色与咖色为主。社区景观遵循 “一横三纵四进五花园” 格局，还规划有约 5700㎡公共绿地，4 号楼首层架空将打造为泛会所，同时自带约 1500 平米开发商自持商业配套，计划引入生鲜超市等便民业态。项目预计 2026 年 7 月前精装交付，在售房源仅 60 套。

户型信息

主力户型涵盖 99 - 142㎡的 3 - 4 房，得房率在 78 - 82%，且全部做到三开间或四开间朝南、南北通透等优势。其中 99㎡三房共 39 套，入户有独立玄关，U 型厨房面宽 2.7 米，南向总面宽达 9.8 米，次卧与客厅共享 7.1 米双面宽阳台；114㎡洋房仅 2 套，一梯两户，层高 3.1 米，南向面宽 11.2 米，餐客厨一体化形成约 35㎡LDK 大方厅，北向书房与客卫可打通改造成 “3 + 1” 空间；142㎡四房共 19 套，四开间朝南且面宽 13.4 米，南北双阳台，主卧南北贯通，可布置独立梳妆间等空间。此外，户型承重墙外置，后期可自由调整空间布局。

周边配套

交通：出行便捷，直线距离 10 号线三门路站约 700 - 800 米，8 号线嫩江路站直线约 1.4km，未来规划中的 20 号线国和路站距离约 700 米。自驾 1 公里可上中环国和路匝道，还能串联淞沪路等主干道，轻松抵达浦西浦东多地。

教育：3 公里内聚集众多学校，其中上体附中附属小学距项目仅百米左右，国和小学、二师附小杨浦北校等小学，以及兰生复旦中学、同济中学等中学，均在项目 1.5 公里范围内，涵盖从幼儿园到中学的优质教育资源。

商业：300 米处就有中原城市广场，800 米左右可达国华国际广场，2 公里内还有五角场万达广场、百联又一城等近 70 万㎡商业体量的综合体，能充分满足日常购物及休闲娱乐需求。

医疗与生态：医疗资源强劲，2 公里内有长海医院、东方肝胆外科医院等三所三甲医院。生态方面，东侧规划 1.2 万㎡口袋公园，西侧临近杨树浦港水系，高层可眺望黄浦江，3 公里内还有共青森林公园等多个生态场地。

价格信息：项目联动价 9.9 万元 /㎡，总价 868 万起，认购金为 109 万。不同户型对应价格有差异，适配改善家庭的不同预算需求。

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土拍封顶价、联动价取消，地块溢价率大涨，各板块“地王”频现，价值体系发生翻天覆地的变化，房价格局被彻底重塑！

总价约892万起即可买到精装大3房，这是一个错过不再有的超高性价比作品。

这里的规划能级、交通出行、商业配套、城市资源等要素，在整个上海都是出类拔萃的，是一个真正的“六边形战士”。

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第一，首付约134万起，即可入住五角场！【杨浦城投·悦江湾】的精装大3房，总价低至892万起；新政后，首付仅需约134万起，门槛极大的降低了！

第二，老牌城市副中心，仅有的联动价10万以内新房。4大老牌城市副中心，经过超20年的沉淀与建设，早已成为上海城心的黄金地段，用“寸土寸金”来形容丝毫不为过！老牌城市副中心的土地几乎开发殆尽，鲜少有新房入市，总价千万级项目更是难觅。位于五角场商圈的【杨浦城投·悦江湾】均价仅9.9万/㎡，这一价格真的太香了！

第三，未来预期看产业，科创产业是同级中鹤立鸡群的存在！这里“产学研”一体化形成闭环，拥有大创智+尚浦中心+多所高等学府，更容易留下高精尖人才。这里既拥有强劲的产业人才和技术基础，更有大量年轻活力人群源源不断的补充新鲜血液，相辅相成，如虎添翼。

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第四，相比于市区其它同价位板块的规划兑现周期长，或者享受不到高浓度的城市资源，五角场商圈已然高度成熟。

江湾-五角场城市副中心作为老牌城市副中心，既拥有超高能级规划，又拥有超高浓度的城市资源，底蕴相当深厚。这里几乎所有的配套都是现成、高规格的。

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五角场是上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等齐名，提供超140万方的消费娱乐场域。

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杨浦五角场城市副中心双轨交全新盘，城投长海项目——杨浦城投【悦江湾】清盘倒计时！

建面约114m²3房洋房（售罄）

建面约99-142m²3-4房（高层）

均价仅9.9万/m²，总价892万起

准现房（2026年7月1日交付）

项目效果图

项目效果图

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项目效果图

项目售楼处实拍

户型图赏鉴

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约99m²3房2厅2卫（高层）

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归家的第一眼惊艳，来自开阔明亮的空间视野，科学布局客餐厅，回荡更多欢声笑语。南向三开间设计，客厅、南向次卧、主卧三大功能空间均饱揽阳光。

南向大尺度阳台，将窗外园林化为家中风景，鲜氧、清风、阳光……肆意穿梭于房间各个角落。

L型厨房设计，秩序感收纳、储藏操作三大区域，打造科学烹饪动线让下厨成为一种享受，重拾对生活的热爱和耐心。

大面积的套房尺度，大尺度进深、从容有余的居住空间，奢阔飘窗、独立卫浴配置，打造尊崇的奢雅体验。百平米内的不将就三房，实现房间数量及空间尺度的均好平衡。

约114m²3房2厅2卫（洋房）

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一眼惊艳的就是约6.5米横厅，有效实现客餐厅一体化设计，将公共场域连通，放得下居家的日常时光，孩子也有游玩的天地。

厨房U型岛台设计，让食材顺手即拿，洗、切、煮可流畅进行，烹调一天的美味，就算在厨房忙碌的人再多几个，也丝毫不耽误。

奢阔主卧套房，面宽和进深都很充裕，为每一个生活场景预留了足够的空间，可打造衣帽间，舒适感和品质感双重加持。

约142m²4房2厅2卫（高层）

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四开间朝南，不仅是在探索建筑与空间的关系，更是回归以人为本的居住本质。加之南北通透的格局，让光线照耀与微风浮动在空间中交流汇集，产生涌动心间的感官奢享。

主卧套房为生活的精致体验感充分考虑，主卫双台盆的配置，预留浴缸放置区，关上房门就是主人的“小世界”。

高得房率，通过对空间尺度、功能的完善性、生活舒适性的进阶改善，带来更优的居住感受。

土拍回顾及规划

2022年7月25日，杨浦城投以20.8816亿元竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊），溢价率0%，成交楼板价50200元/㎡，地块房地联动价99000元/㎡。

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项目四至范围：东至国和路，南至三门路、西至025-01地块，北至025-08、025-09地块。

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地块总用地面积约16638.7平方米，容积率2.5，计容面积约41596.75平方米，

根据设计方案显示，项目拟建三栋17层商品住宅、一栋5层商品住宅、一栋18层公租房、自持租赁住宅及配套楼(其1-2层为菜场)和一栋1层的KT电站，并设置2层地下车库。在三门路设置机动车出入口、消防应急出入口及人行出入口。

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项目采用了现代典雅的建筑风格，外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，建筑整体端庄稳重的同时又展现出美感。

社区景观由朗道景观设计公司倾力打造，将现代、轻奢、时尚的自然花园型社区，打造“一横三纵四进五花园”的空间格局。

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意境图，仅供参考

三条不同的归家礼序步道，坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被，展现自然有序的归家礼遇，尊崇不彰自显。

社区内设有五个花园，主题风格迥异，即可融入各类生活场景功能，又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验。

南面将规划打造有约5700㎡的公共绿地，在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间。

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意境图，仅供参考

局部的架空层今后将规划打造成社区的泛会所，不仅是业主的第二会客厅，同时也给了邻里间更多的活动空间。

社区自带约1500平米的商业配套，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。

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意境图，仅供参考

生活配套

交通方面：双轨环绕，项目距离到10号线三门路站直线约870米，8号线嫩江路站直线距离约1.4公里，

自驾，向南距离中环线国和路上匝道也只有1公里左右的距离，属于闹中取静，出行较为便捷的地段。

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商业方面：直线距离地块约300米就是中原城市广场，国华国际广场距离项目的直线距离约800米。此外，太平洋森活天地、百联又一城购物中心、合生汇综合广场、五角场万达广场等都在项目约2公里范围内，吃喝玩乐购需求可以得到很好的满足。

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教育方面：项目周边的教育资源十分丰富，上体附中附属小学直线距离地块约百米；此外，国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学（杨浦北校），兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等学府都在地块约1.5公里范围内。

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医疗方面：约2公里范围内有上海长海医院、杨浦区市东医院以及三级甲等的上海市肺科医院等医疗机构可满足周边居民的就医需求。