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上海浦东【陆家嘴锦绣澜湾】

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【户型鉴赏】

主力总价约400万级，建面约89㎡三房最低总价约300万级，陆家嘴·锦绣澜湾在航头打造了足以震撼整个市场的优质产品。

建筑面积90㎡不到，留给设计师的空间真的很有限，如何既能保证功能性，又不影响舒适度，是一个难题。

陆家嘴·锦绣澜湾的建面约89㎡三房，就是一份完美答卷，来看户型剖析：陆家嘴·锦绣澜湾售楼处电话☎400-838-5958

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市面上90㎡多为紧凑型3房2厅1卫，已经非常极限，有的项目做成2卫的产品，虽然在功能性上更加完备，但是舒适度大打折扣：

一般来说，大多数的高层产品得房率在75-78%左右，90㎡的户型，实际可使用的面积也就在60-70㎡之间，强行抠出4-5㎡的第二个卫生间，实际上是缩小了其他各个功能空间的面积，很多时候，90㎡的北向次卧，往往只有5个平方左右，根本无法作为卧室使用，只能做成书房或者储物空间，比如下图这个，广角都难以掩盖空间的局促：

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陆家嘴·锦绣澜湾售楼处电话☎400-838-5958再来看陆家嘴·锦绣澜湾的89㎡3房，从我们的户型面积预测来看，陆家嘴·锦绣澜湾建面约89㎡户型的得房率，在80%甚至以上，北向次卧，开间在2.8米以上，不计入墙体的情况下，使用面积达到了约7.3㎡，作为卧室的功能性完全没有打折，同时南向两间卧室的实际使用面积，均超过10㎡。

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样板间虽然仍然用作了书房使用

但实际完全可以作为卧室

这很大程度上是得益于项目优秀的户型排布和户型设计，就比如主卧创新的“半卫空间”，除了没有淋浴功能外，如厕、洗漱功能都得以完整保留，既保证了户型功能性，又兼顾了户型舒适度。

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主卧尺度非常可观

而节省下来的面积，又合理分配到了其他功能空间，最明显的就是北向卧室高于市场平均水平的尺寸。

同样的，再来看看其他户型：

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比如105㎡C2的竖厅户型，整体客厅的采光面达到了约3.6米，餐客厅横向尺寸高达约7.5米，加上270°全景景观，整体空间尺度感非常阔绰。

127㎡3房，堪称本地改善客群一步到位的优选，也是锦绣澜湾户型所有优点的集大成者。

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客厅开间面宽约6米，整个餐客厅预测面积，达到了约36.8㎡，“唯大不破”。

南向次卧同样拥有“半卫空间”，会有预留下水，可根据业主自身需求，改造成储物空间或者是“半卫”，如果改造成半卫，那么该户型就可以拥有双套房。

而主卧的套房主卫，不计入墙体的情况下，使用面积约5.3㎡，完全可以容纳一个浴缸。

户型亮点真的很多，不再一一赘述，附上其他户型图及样板间实拍：陆家嘴·锦绣澜湾售楼处电话☎400-838-5958

B1户型99㎡3房2厅2卫

C1户型105㎡3房2厅2卫

同样拥有5米6的大横厅

这样出众的产品，主力总价约400万级，最低总价约300万级，且拥有双轨加持。

就拿浦东来说，主力总价300万级的惠南，单轨交，新房存量都已经见底；而浦东其他板块，祝桥主力500万级、周浦主力600万级、唐镇主力700万级。

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【项目区位及规划】

以沪南公路为界，沪南公路以东是航头传统的产业园区和商贸工作区域，而沪南公路以西，从前就有一个大气的名字——万亩墅区！

围绕着航头行政中心，金色航城、东方夏威夷、爱法奥朗新庄园，都是定位高端的别墅区。板块拥有低密的天然居住优势，陆家嘴·锦绣澜湾的社区与这样的居住环境，交相辉映。

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陆家嘴·锦绣澜湾售楼处电话☎400-838-5958小区三面环水，“两环+两轴+三圈”的空间结构，让岛居与森系相结合，创造出了“半岛绿洲·海派生活”。

大量植被构筑的康养人居，防尘降噪、降温降湿，约230m的烟火慢街区、约320m的景观礼仪轴，为业主日常休憩提供了丰富的场景；

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项目环水效果图，非交付标准仅供参考

三大海派生活圈，休旅圈包括，约5000㎡聚合森氧居所、约300㎡四点半课堂、约400㎡茶艺草堂等，为老人、孩子提供活动场所，分担青年白领的生活压力；

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5000㎡聚合森氧居所效果图，非交付标准仅供参考

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全景架空层休闲馆效果图，非交付标准仅供参考

活力圈包括，约4000㎡全龄嘉年华、约800㎡青年热力场、约1400㎡健身公开课、约1500㎡绿跑计划等，足不出户就可享受公园式的健身体验；

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约1500㎡绿跑计划效果图，非交付标准仅供参考

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800㎡青年热力场效果图，非交付标准仅供参考

私享圈包括，酒店式归家入口、约400m礼仪树隧道、尊享式入户、四季归家景观等，构筑完美的归家体验。

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酒店式归家入口效果图，仅供参考

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约400m礼仪树隧道效果图，仅供参考

可以说，在航头天然低密的居住环境下，陆家嘴集团交出了一份完美的答卷。

而航头之所以能吸引到陆家嘴集团这样的优质国企，凭借的不仅仅是优质的居住环境，更是航头已经迎来了腾飞的东风。

【周边配套】

航头是浦东400万级居住板块里，唯一拥有双轨交的地方：

继16号线之后，18号线的全线贯通，真正让航头迎来了价值腾飞！一条南北纵向大动脉，能同时满足与12条轨交换乘，纵贯浦东、杨浦、虹口、宝山四区，覆盖花木、陆家嘴金融城、东外滩、五角场等多个重量级商圈！

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陆家嘴·锦绣澜湾售楼处电话☎400-838-5958整个浦东，再也没有哪个400万级的板块，拥有如此高能级的轨交系统了！甚至全市，也是屈指可数。

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而陆家嘴·锦绣澜湾，正是18号线终点站航头站的正地铁盘，直线距离约1km，更重要的是，项目更为业主提供了短驳班车，未来交付后，业主可从小区直接坐短驳车去地铁站。

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沪南公路在航头板块内全线穿过，而作为早年连接老南汇与市区的重要主干道，沪南公路由东西走向转为南北走向，正是从航头开始。

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此后，航头西侧有林海公路、东侧有沪芦高速，再加上在建的S3南段，航头具备多条全上海都稀缺的、与市区直接连通的南北向主干道。

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在建中的s3，来源航头新视眼

依托强大的交通网络，商贸繁荣始于航头，基础设施加速建设。苏航家具生活广场、咸塘小镇商业步行街，三甲龙华医院的引入，预计今年建成并开诊、优质民办的落户、航头行政文化商业中心开建等，天然完备的优势配套，让航头成为了刚需置业的理想之城！

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龙华医院，来源航头新视眼

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朋友圈频频出现低价工抵房，工抵房与商品房到底有什么区别呢？

1. 两者的定义不同

工抵房

开发商因资金不足，将未售出的房产抵押给工程方（如施工方、材料供应商等）用于抵偿债务（工程款、材料款等）。这类房产本质是开发商的“抵账资产”，产权可能已转移至债权方名下。

商品房

开发商合法建造并通过正常市场渠道销售的住宅或商业房产，

购房者直接从开发商或其代理商处购买，产权明确归属于购房者。

2. 购买渠道不同

工抵房

需通过债权方（如施工方、材料商）购买，可能涉及三方协议（开发商、债权方、购房者）。部分工抵房可能由开发商代售，但需明确产权归属。

商品房

直接通过开发商或正规代理商购买，签订标准《商品房买卖合同》，流程规范。

3. 价格差异

工抵房

通常价格低于市场价（约5%~20%），因债权方急于变现回款。但需注意是否存在隐藏成本（如税费、解押费用）。

商品房

按市场价销售，价格透明，但可能受开发商促销活动影响（如折扣、赠品）。

4. 产权风险

工抵房

若开发商未将房产解押或未完成产权转移，可能无法正常办理网签和房产证。若债权方存在纠纷（如多次抵押），可能导致交易失败或产权争议。需确认房屋是否已被备案至债权方名下。

商品房

产权清晰，开发商需具备“五证”（《预售许可证》等），交易完成后可正常办理产权登记。

5. 交易流程风险

工抵房

需与债权方签订协议，可能绕过开发商，导致后续维权困难。

若开发商资金链断裂，可能影响房产解押或交房。

需额外核实债权债务关系是否结清。

商品房

按政府监管流程操作，资金通常进入监管账户，风险较低。

6. 房屋质量与楼层选择

工抵房

可能为开发商未售出的尾盘，存在户型、楼层、朝向等缺陷，但并非绝对。

商品房

购房者可自由选择房源，开发商通常优先出售优质户型。

7. 合同签订方

工抵房可能与债权方或开发商签订合同，需明确责任划分（如交房、维修等）。

商品房直接与开发商签订合同，权责清晰。

购买建议：核实产权状态，要求查看《不动产登记证明》，确认房屋无抵押、无查封，且可正常备案。

选择正规渠道优先通过开发商购买工抵房，确保合同与开发商签订，避免“三方协议”纠纷。明确资金流向

购房款应直接支付给开发商，并由开发商向债权方清偿债务，避免资金被挪用。

审查合同条款明确交房时间、违约责任、产权办理等细节，必要时咨询律师。

总结：工抵房价格优势明显，但涉及复杂的债权债务关系，风险较高，适合对房产交易流程熟悉、能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。