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中建玖上琅宸官方售楼处地址：上海市静安区广中西路 199 弄（看房请提前预约）

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「中建玖上琅宸」

静安大宁热门双地铁

主力约128-280㎡3-4房

陶板立面+10米架空层+泳池会所

均价约13.6万/㎡现房收官

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3月18日,中建·玖上琅宸三批次开盘热销13.68亿,再度惊喜上海楼市.开盘当天人潮涌动、成交喜报频传,印证着购房者对稀缺公园豪宅价值的坚定共识,更是对静安大宁全域中央公园式CBD规划的全力看好.

热销,从来不是偶然.玖上琅宸首开告罄、二开热销20.9亿元,更是以单笔成交1.1亿元刷新大宁住宅的成交新标地.2026开年来,更是取得静安区住宅销售金额、销售面积、销售套数三冠王的好成绩.

这份认可,恰恰印证了“玖玖为上”的核心理念:从产品设计、匠心工艺到生活服务、未来价值的99个价值点的兑现.

而比“售罄”更具行业意义的,是它用“玖上标准”,从12项上海首创设计、172项“好房子”标准落地,到健康低碳技术应用、“玖合引力”生活服务体系……重新定义了上海产品该有的样子,以此来对抗如今行业速度至上的逻辑.

中建玖上琅宸首开现场实景图

在寸土寸金的城央地段,打造大尺度的园林,无疑是一种奢侈.但中建玖上琅宸,引山水入园,在大宁打造了一处诗意栖居.

浮光池院水院会客厅,现已实景呈现,水景中央的艺术小品,如一滴水在湖面晕开,泛起阵阵涟漪.

实景图

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中建玖上琅宸官方统一咨询热线：400_812_3664参观途中,忽逢骤雨,本以为天公不作美,却见眼前浮光池院,在朦胧烟雨中更显诗意淋漓,成为了“天青色等烟雨”的最佳注脚:

实景图

未来,水系穿行于约800㎡的下沉庭院之间,场景之中,水、灯、石、树、墙等等装饰元素有机结合,每一种细节元素背后,都有各自所代表的符号语言.

山水叠瀑、森意花园、艺术雕塑、日月叠璧,每一处场景,都尽情演绎着山水之美.

实景图

约99米的院落式门厅实景呈现,小区内移步异景,脚步变换,就是四时山水.细节之处,大量陶瓷材料由景德镇匠人手工烧制,诠释了装饰艺术:

实景图

再比如这个泗水归堂形制,大理石拼接成龙鳞纹样,寓意聚财聚气.

实景图

乌桕、百年的罗汉松、红枫、铁冬青等名贵树种,全冠移植,归家之路,就像是游山玩水.

实景图

种种细节表明,中建玖上琅宸,就是为了重塑板块封面而来!在未来,业主的每一次归家,看到外立面、门头和公区,都会收获情绪价值,

除了殿堂级的山水园林公区之外,中建玖上琅宸还特别注重业主的精神世界,其公区配套的设计,真正致敬了居住的内核.

市面上有不少新房都会做架空层配置,但中建玖上琅宸的架空层——架空层的层高,来到了约6.3-10米

实景图

垂直空间的向上生长,架空层真正演变为了生活的载体,这不仅是物理空间的解放,更是对社区生活形态的一次升级:

在这里,它可以是孩童的天地,女王的空间,长辈的茶室,休闲书吧,成为多功能的社交客厅!

实景图

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中建玖上琅宸官方统一咨询热线：400_812_3664如此架空层,赋予了小区全龄、全天候、全功能的公共活力核心,最终转化为业主极高的生活幸福感与物业长久的保值增值能力.

架空层泛会所空间,仅仅是冰山一角.

约3000㎡会所空间,远非简单的功能叠加,它是一座藏于社区之中的“私属精品酒店”与“社交文化中心”.它象征着一种无需远求、从容丰盛的顶级生活方式,为业主带来远超房产本身的附加值和生活体验.

在家庭中心,业主可以品茗雅谈、主题轰趴、社交休闲、剧本杀娱乐、餐吧轻享,家人欢聚、圈层社交,成为维系家庭亲友关系的纽带;

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实景图

私宴厅,可容纳约20人,不论是家族聚餐,好友相聚、还是商务宴请,都非常适合;

实景图

全景的恒温泳池、健身房、瑜伽区、室内高尔夫、壁球馆、高压氧仓等,为业主提供健身休闲的绝佳场所,为健康保驾护航:

实景图

在细节之处,项目同样别具匠心:

巨型超白玻璃墙,与下沉庭院风景无届链接,让会所融入叠瀑翠谷之中,而这种巨幅超白玻,采用的是苹果旗舰店同款.

实景图

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创新打造的环岛式中央车站式地库,通过动线的巧妙设置,让车库连通了访客泊车、会所、中厅、车行通道等各个空间.

汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量.

👇户型图如下👇

约128㎡A户型,动静分离格局,功能区与休息区互不干扰,超大南向面宽+270°采光面,客厅开间达到了约5.4米,景观视野突出.

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全屋6个飘窗+1个270°转角飘窗,相当于约8个飘窗的附赠空间,大幅提升室内景观视野的同时,增加了实际空间的使用率.

创意展示间实拍,仅供参考

更重要的是,主卧的270°转角飘窗,享巨幕视野.

建面约190㎡C户型,两梯两户,私享梯厅,家的玄关尺度,延伸至电梯厅,增加实际使用面积.入户处大师定制瓷板门牌画,私属感满满,打造专属归家仪制.

入户处,设置超大储藏空间,整体可用面积可达约8.4m³,孩子的童车、滑板,大尺寸的行李箱、平衡车等等,均可收纳.

整体约3.3米的层高,垂直空间带来了视觉上的无限延伸,南向开间面宽达到了约15.8米,空间感强烈,采光通风上佳.

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值得注意的是,该户型全部分布在12层的小高层中,整体来说非常稀缺.

建面约210㎡,分为中间套与边套产品:

边套户型,典型的豪宅产品,双开门入户,十字动线,打造三重归家礼序,双南套房卧室,阔绰边厅,正对下沉庭院与大宁公园,景观视野佳.

中间套大尺度三房,同样是双南套房,再配上巨幅横厅,整个阔绰方厅,建筑面积达到约60㎡,可适配书房等多场景预设,尊崇感十足.

LDKG一体化设计,整体户型动线合理,没有多余的空间浪费.约7.7米的大尺度面宽,尽享大宁公园景观视野.

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创意展示间实拍,仅供参考

在装修标准方面,项目所做的,不止是简单的加法:

大牌电器只不过是基本配置,大户型的厨房标配了嘉格纳的四件套,卫浴空间则采用了劳芬,唯宝以及杜拉维特的洁具.

在装饰细节上,从天花板的曲面吊顶、墙体的圆角过渡,到定制家具的流畅线条,都在诉说喜曲不喜平的优雅,天花吊顶,更有刻槽工艺,融入项目logo,赋予业主独一份的尊崇.

交通方面,距离1号线、20号线(在建)上海马戏城站.

另外项目临近南北高架路,无缝连接内中环,自驾出行也十分便捷!

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商业方面,项目周边有大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场等商业,可完全满足日常丰富的消费需求!

教育方面,大宁路小学,初中为市北初级中学北校,(期房不承诺学区对口,仅供参考)

休闲方面,项目南侧紧邻大宁公园!

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2026年房地产全流程房产税政策汇总

01拿地与前期规划

提示:土地成本全额计入房产原值(后期开发后),规划容积率直接影响地价分摊金额.

留存资料:土地出让合同、契税完税凭证、勘测定界图等.

02开发建设阶段

(1)临时售楼处/样板间

纳税时间:建成/使用次月起从价计征,拆除当月停征.

原值:含建造、装修、设备、占地成本(简易板房也需申报).

(2)地下车位/配套设施

地下车位(自用/未售):从价计征(原值含建安+分摊地价,工业用途按50%～60%、商业70%～80%核定原值).

物业用房/公共配套:产权归全体业主/无偿移交政府,免征房产税.

(3)在建工程

未完工、未投入使用:不征房产税

完工未验收但已使用(如临时办公):使用次月起征税

03竣工与库存商品房

(1)未售空置商品房

政策:开发企业未售商品房,闲置期间不征房产税(不属于“自用/出租”).

提示:严禁长期空置却无合理理由,金税四期会比对“库存面积vs申报面积”,异常预警.

(2)自用(办公/员工宿舍/会所)

纳税时间:自用次月起从价计征,原值=建安+分摊地价+配套设备.

(3)出租(商铺/公寓/车位)

规则:自用改出租,出租次月起从租计征;出租改自用,自用次月起从价计征.

优惠:住房类出租减按4%税率.

04自持运营阶段

(1)混合用途(自用+出租)

规则:按面积/原值比例拆分计税,自用部分从价、出租部分从租.

(2)酒店(经营自用,从价计征)

规则:整体经营(客房+餐饮+会议)按从价计征,不按租金;单独出租会议室/商铺按从租计征.

(3)公租房/保障性租赁住房

优惠:公租房免征房产税;保障性租赁住房(有认定书)出租,减按4%税率(延续至2027年底)

05尾盘处置与资产划转

(1)商品房销售(尾盘)

规则:房屋交付当月起,对应面积停征房产税(从价计征部分按比例减少).

提示:交房台账数据核实,及时核减原值.

(2)房产转让/抵债

转让:权属变更次月起,原产权人停征,新产权人开始纳税

抵债:视同销售,交付次月起停征

(3)集团内部划转

规则:产权转移后,由新持有人纳税;符合条件可免征增值税/契税,但房产税正常计税.

06提示

售楼处/样板间漏报:临时设施须申报.

原值未含地价:只按建安原值计税,未分摊土地成本,少缴税款,被追缴+滞纳金.

自用/出租混合不清:未按比例拆分,全部从价或全部从租,计税错误.

未售空置长期挂账:无合理理由长期零申报,被核定征税.

交房后未及时核减原值:已售房屋仍按全额原值计税,多缴税款.

从租计征未按不含税租金:含增值税计税,多缴.