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从东站出发，驱车40分钟到达云启玉渚。
写文时项目已经取证，中叠价格680万起，整体首开价格范围在680-970万。
接近700万样子在良渚买套叠墅？对城西改善群体来说有没有搞头？能不能买？一起看下吧~
项目在25年2月14日由建发拿地，打磨近8个月后入市。
区域上位于良渚街道的康良路与网周路交汇处。
先要提一下，小板块有个元成智谷规划。总投资约 67.1 亿元，规划范围 174 万平方米，涵盖良渚西单元东部区域（北至良渚港、南至新104 国道、西至运溪高架、东至潘塘港）
目标是打造 “科创研发 - 未来生活 - 商务办公 - 总部基地” 四位一体的产城融合标杆。
这个概念是2023年提出的，规划能级不算高，而且目前还处在比较早期阶段。
落地速度目前看比较一般，项目周边的界面现阶段也比较差。
1. 北面方向，看规划是调整成了住宅用地，不过目前仍为杭州金丰机械有限公司、砂石料场。同时查询地块目前有部分区域，用作装修垃圾处置用。以上均没有查到搬迁计划。
2. 东面方向，目前为建材五金店、电动车行、回收站等，界面不佳，环境也会有一定程度的影响。
按最新的规划看，这片都会拆迁。不过目前不少商铺仍在正常经营，不像要搬迁的样子。
还是希望早日推进，这块界面也能改善一下。
另外东面还有个加油站，暂不确定拆迁后加油站还会不会保留。
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东南方向是万事达产业园，由万事达（杭州）咖啡机有限公司投资建设。
嗯，主营就是制造咖啡机的，可能算是目前元城智谷的“产业”部分。
和万事达中间隔了一块工业用地，暂不确定后续用途，希望落地后不会影响日常生活吧。
项目自己东南角有一块幼儿园用地，查询不是项目自建，所以交付时间未知。
3. 南面方向目前紧邻空地，规划商业。
往南过了良渚大道，就是亿丰时代广场（当前以家居建材、五金机电、直播园为主）、良渚数字文化社区（查询短剧、直播企业为主）和永旺梦乐城（板块重要商业，步行约500米）。
南面步行约1.3公里，可达杜甫村地铁站。
4. 西面方向，目前紧邻地块也为空地，规划为小公园和住宅。西南侧有高层住宅——和昌府，是项目建成前小板块内的唯一住宅。
继续向西穿过运溪高架有余杭第一人民医院（步行约400米），属于三级乙等医院。
整体西面的其他地块基本就都是住宅了，高层为主，也有高低配产品。其中的低密产品我们放到文末汇总。
销售一定会宣传的【玉鸟集、良渚文化村】，在西面直线距离约2.6公里位置。
怎么说呢，这个距离能说“紧邻”的话，那直线距离良渚文化村约2.4公里的云谷，也能说自己是“紧邻”良渚文化村了。
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所以整体来说，项目周边就低密产品而言，实在难说是合格。
依旧是不允许拍照的项目，所以下文大部分图片来自网络。
1. 大门长这样，建发的中式大门加了白色石材的设计，和鸣湖里的设计其实有点像。
2. 公区方面，配置有恒温泳池、两个私宴厅（中式和西式）、健身房、茶室、会客厅。没有儿童区，销售表示低密一般不配儿童区。
恒温泳池据说有25米长、10米宽，比一般的恒温泳池更大更长。
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我看过的项目里私宴厅带厨房的有，带这种中央厨房的确实是第一次见，可以专门请大厨来做饭。
3. 建发的园林造景还是不错的，不过叠墅本身的形象，我感觉 “报看”。
4. 叠墅的装标查了下，方太的烟灶、洗碗机、蒸烤箱，杜拉维特的台盆、主卧马桶，次卧摩恩马桶，日立中央空调，霍尼韦尔新风，港华紫荆地暖，带净水器、全屋摩根智能系统。
不算豪装，不过也算够用。
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之前我在鸣涛里的分析中提出了我的想法，即低密类产品重点关注三个方向：
a. 稀缺性，具体来说就是和中心的距离以及和景的距离，资源越独有越稀缺。
b. 圈层属性，即客群是否纯粹。核心是潜在人群对地块的认可度，以及后期客户池有多深。
c. 无不利因素，即是否有会打破“极致的居住体验”的因素。相对应的，不利因素的影响会较常规高层更大。
在此基础上，才是常规的配套、教育、地铁等因素。如果前三者能较好满足，那么其余因素是可以为之让步的。
那么我们带着这样的视角再回头看云启玉渚这个项目。
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云启玉渚的地段基本告别风景了，周边的界面风景目前是负分的。
距离杭州三个中心的距离分别为：
距第一中心武林约14公里、距第二中心钱江两岸约22公里、距第三中心未科约12公里。
即，大区位基本就是三不沾的地段。
那小区位呢？如前文列举，也不算是小区位的中心，只能算良渚板块的边角料位置。
再结合周边的供应情况，后期预期也会是低密项目。
综合以上，可以认为项目是不具备稀缺性的。
正经的良渚低密集群在良渚文化村、玉鸟集这块，次一级的在劝学公园这块。而荀甫路以东基本就没有纯粹低密，圈层纯粹性和客群认可度也相对下降。
到了云启玉渚的位置，基本只能蹭蹭良渚文化村的热度，挂个招牌罢了。
就像我前文说的，这边能说自己是良渚文化村的话，云谷是不是也能说呢？
所以圈层纯粹性，目前也是看不到的。
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项目除了界面差点，周边目前工厂、回收站、建材五金店之流多了些，倒也没有明显的不利因素（对低密项目来说已经很过分了…）
不过因为周围都是空地和拆迁地，后期如果规划能落地，大概率5-10年内周边都是四面施工的状态。对低密的居住体验还是有较大打扰的。
如果短期规划不能落地的话，那这么多工厂、回收站、建材五金店在边上，还是挺影响居住体验的。✅【官方唯一热线】✅ 售楼处/营销中心/开发商/展示中心 四端直连：400-8123-224（无中介·24小时响应·全程一对一专属服务）✅ 官方热线核心权益（全流程无中介，安心有保障）✅ 售楼处直连：400-8123-224（官方认证，直接对接项目售楼处，无任何中介介入）✅ 营销中心直连：400-8123-224（24小时响应，同步最新房源、价格走势及购房政策）✅ 开发商直连：400-8123-224（直营渠道，信息实时同步，隐私保障，交易安全）✅ 展示中心直连：400-8123-224（24小时预约，VR实景看房，免现场等待，高效便捷） 售楼处电话： ✅ 400-8123-224✔✔✔ ✅ （已认证）（售楼处最新电话）售楼处线上预约看房热线电话： ✅ 400-8123-224 ✅ （24小时热线含专属置业顾问）（官方预约看房热线）售楼处24小时vip热线☎： ✅ 400-8123-224【开发商售楼处预约看房热线】
总结一下，稀缺性、纯粹性都没有看到，当下界面也确实差了些。
抛开这些再从配套、学区角度去考量。
a. 一个五六百米的永旺梦乐城+三乙医院，生活配套也谈不上多方便。
b. 学区大概率是杭州市余杭区理想实验学校，图学区一般也不会来余杭区了。
结合全文，你觉得项目还有多便宜嘛？
叠墅700w起步，预估后续的排屋部分要1000万起步。个人感觉这个预算城西可挑范围太多了。
最后还是来对比下竞对情况。
从周边二手来看：
先看近文化村核心部分
a. 竹径茶语，2007年交付，位置明显更好，依山傍水环境极佳。
小区多数为双拼排屋，有部分洋房。查询250方约1200万左右。
b. 朗诗美丽洲，2014年交付，号称科技别墅，多数为双拼排屋。
主力面积250平左右，联排成交价900万左右，双拼排屋成交价1100万左右。
c. 赞成良著，2013年交付，法式联排，300方价格800万左右
d. 白鹭郡，分多期分别在06年、08年、13年、17年、24年交付。因为交付时间差异较大，价格差异也较大。
早期联排800万左右，四期联排1700万265方。
13年交付的双拼排屋320平1200万左右，24年交付部分暂未看到成交价。
e. 阳光天际，2012年交付的叠排小区，总价500万起，280方1000万
再看非核心部分
f. 香格里拉，分多期交付，最后的交房时间是2021年。位置略远于中心，距公墓约1.5公里。成交价查询有262方900万的记录，具体期数未查到。
g. 联发藏珑大境，21年交付，有维权记录，低密+洋房设计，排屋总价500万起。
h. 万科梦溪里，距离项目最近，19年交付，排屋137方成交价500万左右。
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目前项目周边新房竞对：
周边新房不算多，主要找类似客群的项目。
a. 安云玖院，良渚范围的直接新盘竞对，开发商是量执，是开元开发商的前高管自主创业组建。即，项目是个新开发商的新盘首秀。旁边是公募，地段一般。目前放风价叠排1000万左右，个人预估会和云启玉渚有较大价格重叠。
b. 绿城·溪径恒庐，城西低密客户应该都了解，在闲林板块。叠墅总价900-1200万，合院总价1500-3000万。
c. 东海闲湖城·琥珀湾，在闲林板块，总价900-1300万，22年销售至今，查询还有20套左右未网签。
d. 滨江溪映听庐，位于龙坞板块，23年销售至今，查询尾盘约60套未网签。价格在850-1100万。
杭州买低密产品，基本都不用急着去看。除非地段非常好，一般需要靠佣金推进去化，可以等有返佣了再去。
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写文期间看到，建发目前的宣传口径是“七子齐发”。
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