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虹口瑞虹预估18万+；

徐汇东安新村地块总价523亿荣膺全球地王……

于是，如今有很多朋友都在论讨：“现在最有质价比的地方竟然是黄浦”！

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的确，当非核心地段来到17-20万/㎡时，那作为城市核心的核心，黄浦的价值至少远远不止现在的售价吧！

没错！所以黄浦也涨价了！

从最新的过会结果来看，老西门单价已经涨至18.9万/㎡！

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不到半年时间，黄浦老西门均价从17.8万/㎡涨至18.9万/㎡，直接涨了1.1万/㎡！

那么如今的黄浦，谁才是“最大赢家”？

我的答案是【露香园·天誉】

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先划重点：露香园17.6万/㎡的均价，到底有多“香”？

在老西门新盘半年涨价1.1万/㎡至18.9万/㎡的时候，露香园的均价依然仅约17.6万/㎡，确实太香了。

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要知道2024年部分内中环的房价就已经突破至16/17万/㎡了，而如今市场更进一步，那露香园·天誉当然是黄浦更具价值和潜力的作品。

再出暴击：露香园价值和潜力，在整个黄浦也堪称是TOP级。

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露香园拥有大约500年的历史，并且一直都是富甲名流建宅的理想之地，板块底蕴丝毫不逊色于新天地。

而且，与陆家嘴、新天地等已触及“价值天花板” 的成熟顶豪板块不同，露香园板块正迎来上海核心城区罕见的超大规模城市更新浪潮，未来上限难以估量。

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毫不夸张的说，【露香园·天誉】就是上海如今地段价值的顶峰。

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更重要的是，【露香园·天誉】本身就是一个纯粹的顶豪项目，建面约260-882㎡天际大平层，在设计之初便从源头保证了更加纯粹的社区定位，提前定制塔尖圈层。

黄浦露香园板块，老牌海派豪宅——【露香园·天誉】

少量建面约286-299-377-489㎡天际大平层

总价约5000万起

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建面约407-529㎡风貌别墅

总价区间： 1.08 亿 - 1.57 亿

楼体结构：地上3层 + 地下1层

层高：1F-3F3.6米（一楼局部挑高7.2米）；地下5.75米（挑高）

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489㎡户型约26米面宽+四套房全奢配

露香园整盘最后一批大平层正在热销中

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重点介绍下黄浦“供应断档”的489㎡户型

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作为露香园整盘最后一批大平层，其稀缺性不仅体现在“卖一套少一套”的物理属性，更在于它是黄浦罕见的“非超高层低密大平层”，其低密规划让每一户都能享受更开阔的视野、更私密的空间，这在黄浦顶豪市场堪称“孤品”。

一、颠覆性空间尺度：约26米面宽+80%得房率，重新定义「宽境美学」

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如果说“稀缺性”是顶豪的入场券，那么“空间尺度”则是决定其能否成为标杆的核心。露香园·天誉的489㎡户型，用三组数据彻底打破了黄浦顶豪的尺度天花板：

01. 约26米南向面宽+约18米进深：IMAX级观景与社交场域

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对比黄浦同类顶豪（400+㎡户型南向面宽普遍15-22米），约26米的南向面宽堪称“视野霸权”！

这种“社交化空间”的设计，精准击中了塔尖客群“既要私密居住，更要圈层社交”的需求。

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02. 刷新顶豪印象！约80%超高得房率！

在黄浦顶豪市场，70%-75%的得房率已是常态，而露香园·天誉的80%得房率堪称“降维打击”！

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以建面约489㎡户型，实际使用面积就比同类项目多出约25㎡（相当于一间主卧的尺度）。

以项目约17.6万/㎡的均价计算，这25㎡直接为业主省下约430万，相当于白得一间“奢装书房”或“家庭影音室”。

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03. 约3.45米墅级层高：15cm的差距，是顶豪与普通豪宅的「分水岭」

市面豪宅普遍3.3米的层高，在安装中央空调与地暖后，实际空间高度往往压缩至3.1米，易产生压抑感。

而露香园·天誉的约3.45米层高，不仅保留了3.3米的“呼吸感”，更可打造通顶储物柜，大幅提升收纳功能。

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作为难以复制的建筑指标，这额外的15cm，既是建筑指标的硬实力，更是塔尖客群“不将就”的生活态度。

二、四套房全奢配：从“居住功能”到“塔尖礼遇”的「升维迭代」

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01.四卧均带独立卫浴，南向双卧为「超级套房」

四个卧室均配备独立卫浴，隐私性与尊崇感拉满。

南向双卧为超级套房，双台盆、浴缸等配置堪比五星级酒店。

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尤其主卧，配有超大尺度衣帽间、化妆间，还有一个X空间，可按需定制为男主人的雪茄书房、女主人的瑜伽画室，或家庭影音室，让主卧超越睡眠功能，成为专属私域领地。

02. 中西双厨+顶配厨电：从“烹饪”到“社交”的场景延伸

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厨房作为“家庭第二社交场”，露香园·天誉给出了“顶豪答案”：中西双厨设计，西厨联动餐厅形成开放式社交空间。

厨房由世界顶级厨电品牌嘉格纳+美诺领衔，还有德国柏丽定制橱柜。

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更细节的是，西厨吧台采用“东方木纹石材”，独特纹理与质感让每一次咖啡手冲都成为“生活美学的展示”。

03. 超长双联阳台+主卧约270°观景：把“城市风景”装进生活

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拥有更广的景观视野，尤其南向直面开明里风貌及老城厢城市更新后的新貌。

土拍回顾及规划

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2021年1月5日，上海城投拿下豫园“钻石级”地块（露香园二期），因报名房企只有一家，最终上海城投以176亿的底价获得该地块，溢价率为0。

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若扣除保障房面积，楼板价则为约97,000元/㎡！仅次于此前的中兴路地块，位列上海有史以来土地楼板价第二位。

露香园二期地块，位于黄浦区老城厢核心地段，北至高墩街-福佑路，南至方浜中路-昼锦路，东至河南南路-狮子街，西至露香园路，与露香园一期紧密接壤。 东临豫园和外滩，地理位置优越，临近10号线豫园站。

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根据露香园二期规划方案显示，项目总投资额（含地价）高达280亿，是露香园一期总投资额的2.5倍以上。以经营性面积计算，二期的平均开发成本（含商业）高达15.17万元/㎡！

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露香园一期

难得的是，地块计容建筑面积高达19.51万㎡，住宅开发体量超13.3万㎡，另外还有商业面积5.22万㎡，特色保留建筑1.56万㎡，是市中心难得一见，超稀缺的住宅地块！

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其中，可售住宅部分分A、B、C、D四个大地块，13.3万㎡的住宅总面积中，10.79万㎡为高层住宅，2.44万㎡为低密度特色住宅（联排别墅）。

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A地块：约5.45万㎡高层产品，共150套

B地块：约3.8万㎡高层产品，共177套

C1、C2地块：约1.9万㎡的纯联排及独栋，共46套

D1地块：约2.1万㎡小高层及联排与独栋，共98套

D2地块：商业街区，高层住宅为公租房

其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市，目前基本售罄。

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D1地块别墅前段时间刚刚入市，目前在售，面积为建面约407-529㎡。

楼体结构：地上3层 + 地下1层；层高：1F-3F3.6米（一楼局部挑高7.2米）；地下5.75米（挑高）

别墅户型图如下：

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别墅效果图如下：

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C1、C2将于明年上市。

上海现在主打的就是“街道可以漫步，建筑可以阅读”。露香园为上海城市更新献上了一个理想范本。

值得一提，项目规划有约5万方商业，文保建筑也将伴随精致街区新生。

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事实上，对于国际品牌，他们更偏爱商业里的海派建筑。中西方文化的相互交融，更容易碰撞出一种独有的尊贵感，满足高端圈层对多元文化、私密环境、高定服务等精神层面的消费体验。

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所以，我很看好各类高端业态及知名品牌入驻露香园。

换言之，以后露香园街区一定是时尚潮流的、文艺的、中西结合的，将生活调性、便利置入到业主身边。

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对于黄浦豪宅而言，地段能级基本都拉满。

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要想走出差异化、独立行情，有两点很重要，难以复制才是价值护城河：

一是刚才所说的历史文脉；

二就是窗外的城市景，常言道：”你窗外的风景，决定你房子一半的价值“。

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更重要的原因在于，纵观黄浦现阶段豪宅，鲜有能全景瞰陆家嘴三件套的，几乎都有遮挡。

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而露香园这次的天际大平层，中高区东向视野开阔，以无敌的视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致。

效果示意图

每栋楼、每个户型，都有出众的城市视角。特别是东边套建面约491㎡大平层，拥黄浦收藏级的景观视野，错过难再有。

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在公区方面，给我的感觉：“不仅仅是功能间，更化身为艺术空间，在豪华配置之上叠加国际化审美。”

我一直强调艺术力对于顶豪愈发重要，因为豪宅锚定的都是高净值圈层，阅尽繁华后的他们普遍具备很高的审美品味。

那未来的比拼不止是硬件，更是软性上的美学表达。

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而露香园洞悉到了这一需求，邀请无间（售楼中心设计）、HWCD（会所设计）、梁志天（室内设计）等美学大师天团，糅合东西文化与生活的艺术哲思，为项目定调。

多重功能的高阶生活会所，以多元化的功能与服务，为业主营造丰盈的国际生活方式，触达精神共鸣。

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更有上海顶豪界鲜有的屋顶花园，既与中央景观等形成了海派风貌作品难能可贵的多重景观，更是业主圈层身份的象征。

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同时你也会看到在地文化的提炼。

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比如，项目外立面糅合老城厢整体风貌，以金属线条轻盈勾勒出建筑挺拔气质，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的立面艺术。

效果示意图

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生活配套

交通方面：项目步行300米即可到达地铁10号线/14号线（豫园站），周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽。

自驾上，北临淮海路和延安路高架，东临河南路和中山南路，南临复兴路，西临西藏路和南北高架，自驾出行非常便捷；同时，直线两公里以内环伺四条隧道，分别是：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。

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商业方面：作为上海绝对的市心，项目直线距离人民广场、淮海路、新天地、外滩、豫园等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距离陆家嘴直线约2公里，吃喝玩乐购皆可满足。

教育方面：近邻上海实验小学和上海敬业中学。上海市实验小学，1977年被确定为全国重点小学，也是国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学。敬业中学，是上海地区办学历史最为悠久的百年名校，为上海市实验性示范性高中。（新房不承诺学区，以教育部门公示为准）

上海市实验小学实景图

医疗方面：项目周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院（西院）、长征医院等三甲医院环绕。

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瑞金医院实景图

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