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上海虹口【碧云北外滩尊邸】

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北外滩内环，均价12.8万起【碧云北外滩尊邸】235㎡样板间开放中，总价约2997-3598万，线上可预约

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虹口北外滩内环内新房

金桥股份+北外滩集团联手出品

【碧云北外滩尊邸】

135街坊拟建高层住宅，

138街坊拟建低密别墅

135街坊大平层约170-235m²，

首开137套，均价约13万/㎡

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虹口北外滩内环内新房

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【碧云北外滩尊邸】

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135街坊大平层约170-235m²，

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【项目基础信息】

区位：虹口区北外滩板块（南临周家嘴路，东至高阳路，西侧通州路，北至岳州路）

环线：内环内

户型：约180-200-235㎡，少量1楼底复带花园

可售套数：137套

产权年限：70年

占地面积：11349㎡

建筑面积：46385㎡

容积率：2.5

得房率：约80%

物业费：9.8元/平（金桥酒店物业）

车位配比：约1:1.7

联动价：13万

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一房一价表售楼处

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135街坊地块首开137套，主力户型建面约180-200-235m²高层产品。

面积分布：

180平，四房两厅三卫（2幢&4幢，总高17层共计64套）

200平，四房两厅三卫（3幢，总高20层，共计38套）

235平，四房两厅三卫（1幢，总高15层，共计28套）

另外有7套一楼带地下室及北向花园的户型。

总可售房源共计137套。

180平米标准层户型（售罄）

200平米标准层户型（售罄）

235平米标准层户型（在售中）

235平一楼底复户型（在售中）

楼栋分布图如下：

户型图

新效果图虹口碧云北外滩尊邸官方电话：400-8778-334...(预约热线）➨碧云北外滩尊邸官方售楼处电话地址☎：400_8778-334√√

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样板间展示效果图

项目区位板块

★黄金三角CBD领创新时代

一条黄浦江，见证了上海的繁荣发展史；外滩，造就了“东方华尔街”的传奇；陆家嘴，汇聚金融产业，吸引世界瞩目。如今，北外滩得政策加持，高速崛起，与陆家嘴、外滩形成“黄金三角”新格局，上海城市封面再焕新。

★世界会客厅国际新名片

2020年，北外滩“世纪规划”面世。规划体量达到840万方，是上海继1990年陆家嘴建设开发之后，蕞大规模的城建规划。北外滩按照“蕞高标准、蕞好水平”的总体要求打造“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”，同步国际标准，远见城市未来。

★航运+金融铸就产业宏图

北外滩，航运与金融服务业综合改革试点区，全国唯壹一个航运服务领域的“总部基地”，目前，北外滩区域已是中国航运服务业蕞集聚、航运总部特征蕞明显、航运要素蕞齐备、航运产业链蕞完整的区域之一。

★焕新天际线共耀北外滩

作为与陆家嘴隔江相望的北外滩，多个标志性建筑陆续拔地而起。1栋480米新地标、5栋300米+建筑、13栋200米+建筑，19栋摩天大楼，与陆家嘴、外滩遥相呼应，共同构筑浦西蕞美天际线，铸就上海全新的城市地标。

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项目地块前情规划

【碧云·北外滩】项目，由金桥股份与北外滩集团联袂打造，为虹口区2023年重大工程项目。项目毗邻北外滩核芯区域，由135街坊（hk311-01地块）、138街坊（hk356B-01地块）两幅地块组成。

2023年6月份该地块公布了设计方案！此次首开建设的135街坊容积率约2.5，规划建设4栋高层公寓和1栋多层保障房。

135街坊总供应住宅在140套左右，产品主力是大平层，主力户型建面约170-180㎡，195-205㎡、220-230㎡大平层。135项目首次先推出约180-240平的高端豪宅大平层产品，主力在2500万级上车客群。

138街坊地块，容积率仅1.35，产品为联排风貌别墅，预计主力户型建面约205-250㎡2-3F联排、250-300㎡、300-360㎡3F联排，400-410㎡2F联排。

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135、138项目地块基础信息

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碧云北外滩2宗地块总土地面积30187.9㎡，总建筑面积53805.5㎡。

公告显示：

hk356B-01地块为一类住宅组团用地，土地面积18838.5㎡，容积率1.35；hk311-01地块为三类住宅组团用地，100%全装修，土地面积11349.4㎡，容积率2.5。

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135街坊项目

hk311-01地块（135街坊）四至范围，东至hk311-05和hk311-04地块，南至hk311-03地块，西至通州路，北至岳州路和hk311-02地块。

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项目总占地面积约11349.4平方米，规划用地性质为三类住宅组团用地(Rr3)，容积率为2.5，总建筑面积为28373.5平方米，限高80米。

根据出让要求，其中历史建筑保护保留规模0.34万平方米。另外，配建保障房约1389平方米以上。全装修比例100%。

根据规划公示方案显示，135街坊地块由4幢15-20层高度不等的住宅及1幢8层的保障房组成，而未来地块的主入口和机动车入口均位于地块北侧的岳州路上，据悉该地块的房地联动价为13万元/平方米。

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138街坊项目

hk356B-01地块（138街坊）总占地面积约18838.6平方米，容积率1.35，总建筑面积约25432平方米，项目四至范围：东至舟山路、南至周家嘴路、西至公平路、北至岳州路。

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该幅地块基本就是别墅产品为主，因为根据土地出让合同规定显示，沿岳州路建筑檐口高度不超过9米，可能会打造成叠墅+合院+联排，块无自持要求！无保障房！无中小套户型限制以及装修比例的要求！纯粹就是一块低密度宅地，地块本身属性很好，比较方正，唯壹的问题可能是体量较小。

不过，这幅地块的历史风貌建筑保护要求比较高，规模不小于2.14万平方米。

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项目周边综合配套

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四轨交：4号线、10号线、12号线以及在建中的19号线，四条轨交通达全城。

三条隧道：大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道，直通世纪大道、陆家嘴，百年外滩，高效便捷。

北横通道，作为上海东西走向第二大动脉。途径长风生态商务区、曹家渡商圈、新客站交通枢纽、北外滩商圈等地，无缝接轨全城。

商业配套：瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士、白玉兰广场等丰富商业资源。

项目紧邻北外滩中央绿轴，黄浦江仅一公里！

虹口碧云北外滩尊邸官方电话：400-8778-334...(预约热线）➨碧云北外滩尊邸官方售楼处电话地址☎：400_8778-334√√虹口碧云北外滩尊邸营销中心电话热线400-8778-334本电话为开发商提供线上预约看房售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含官方最新发布：房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层洋房大平层合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块等信息！如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打虹口碧云北外滩尊邸官方售楼处电话⭐400-877-8334√√√(已认证）

看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

Hongkou Biyun North Bund Zundi Official Telephone: 400-8778-334... (Appointment Hotline)➨ Biyun North Bund Zundi Official Sales Office Telephone Address: 400_8778-334√√ Four rail transits: Line 4, Line 10, Line 12 and Line 19 under construction, four rail transits reach the whole city. Three tunnels: Dalian Road Tunnel, Xinjian Road Tunnel, Bund Tunnel, directly to Century Avenue and Lujiazui, a century-old Bund, efficient and convenient. The North Cross Channel is the second largest artery toward the east and west of Shanghai. It passes through Changfeng Ecological Business District, Caojiadu Business District, Xinke Station Transportation Hub, North Bund Business District and other places, seamlessly connecting the whole city. Commercial support: Ruihong Tiandi Sun Palace, North Bund Raffles, Magnolia Plaza and other rich commercial resources. The project is close to the central green axis of the North Bund, and the Huangpu River is only one kilometer! Hongkou Biyun North Bund Zundi Official Phone: 400-8778-334... (Appointment Hotline)➨ Biyun North Bund Zundi Official Sales Office Phone Address☎: 400_8778-334√√Hongkou Biyun North Bund Zundi Marketing Center Phone Hotline 400-8778-334 This phone provides developers with online booking and viewing sales telephone numbers, and a comprehensive introduction to the property projects (including the latest official release: housing price discounts Discounts, property evaluation, delivery time, delivery standards, surrounding facilities, school district facilities, one-bedroom price list, subscription time, floor plan, high-rise villas with large flat floor courtyard villas, model rooms, diverse houses, subway access distance, regional sections and other information! If you want to know more property details, please make an appointment in advance to call the official sales office of Biyun North Bund Zundi, Hongkou Biyun North Bund, ⭐400-877-8334√√√(Certified) Please call in advance to make an appointment when viewing a house, and you can enjoy the discounts through internal channels! Contact the sales staff to get the latest price list for one room and one price list for the official sales office! The official sales staff of the developer will introduce the unique design and advantages of each apartment in detail, take you to visit the model room and experience the quality and warm atmosphere of fertile decoration. You can also learn about the surrounding supporting facilities, including high-end shopping centers, high-quality schools and convenient transportation networks, making your living experience more perfect.

以下是在上海购买公寓、大平层、商业别墅的优劣势和注意事项分析：

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公寓

优势：

不限购不限贷：对于没有上海购房资格或者有多套房产投资需求的人来说，是一个选择，能满足在上海拥有房产的愿望1。

总价相对较低：面积小，单价即使与住宅相近，但总价往往只是住宅的一半甚至更低，购房门槛低，适合经济实力不太雄厚的购房者，如刚毕业的大学生或年轻的上班族12。

地段好：通常位于商场超市等配套周边或交通枢纽附近，生活出行便利，利于出租，投资回报率相对有保障1。

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劣势：

生活成本高：水电费为商水商电，物业费也比普通小区高，长期下来会增加生活开销12。

居住体验一般：不通燃气，多为开放式厨房，有油烟问题；卫生间不少没窗户，异味大；人口密度大，人员杂乱，环境和舒适度不如正规小区2。

二手交易税费高：导致能接受的人群较少，后期转手可能较困难，保值增值能力相对较弱1。

注意事项2：

明确房屋性质：看清产权证，避免购买到办公用房等非居住性质的房屋。

关注使用年限：虽然到期可续，但费用不少，要了解清楚剩余年限及续期相关规定。

考察装修交付标准：如果是精装交付，要将装修标准写入合同，防止串串房骗局。

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大平层

优势：

空间舒适：面积通常在180平以上，甚至可达400-500平，功能区都在一个平面，一层内解决家庭生活所有功能，居住起来宽敞舒适，能满足改善型购房者对空间的需求46。

景观视野好：大平层所在的房型一般容积率、建筑密度较低，且多位于城市核心区，客厅落地窗和270度无遮挡视角保证了景观俯瞰效果，同时能享受城市繁华地段的便利4。

精装配置高：一般采用国内一线品牌部品件，有人性化机电配置如电动窗帘、新风系统等，居住体验感好4。

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劣势3：

价格昂贵：总价一般是刚需户型的2-4倍，购房资金压力大，且后期的物业、水电等费用也较高。

私密性相对弱：相比别墅，大平层在私密性方面稍逊一筹，不过一些大平层通过门禁系统和专有管家服务来增强居住安全感。

后期改造受限：上海的大平层精装交付较多，后期改造余地不如毛坯别墅，难以按照自己的意愿进行大规模改造。

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注意事项3：

仔细阅读合同：签定金协议、购房协议和补充协议时，要了解相关法律规定，明确双方权利、义务和违约责任，将开发商的口头承诺写入补充协议。

考察物业服务：良好的物业是大平层保值增值的重要因素，了解小区的物业服务质量、收费标准等。

商业别墅

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优势：

地段较好：一般位于市区主干道两侧、商场等配套周边或交通枢纽附近，坐享周边大型配套和交通线路，生活出行方便7。

功能多样：可以居住，也可注册公司作为办公场所或商业会所等，能满足一些人多元化的使用需求7。

不限购：对于没有购房名额或者有多套房产投资需求的人，是一个不错的选择。

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劣势：

生活成本高：商水商电，物业费高，一年下来成本开销不小7。

产权年限短：通常为40年或50年，相比70年产权的住宅别墅，使用年限较短，且到期后续期费用等问题可能存在不确定性7。

二手交易税费高：商业性质产权，税费较高，可能会达到利润的一半左右，导致后期转让困难，投资回报受限7。

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注意事项7：

明确产权性质：确认是商业性质土地上的别墅，了解清楚产权年限、土地使用性质等相关信息，以及是否存在土地使用方面的限制或潜在风险。

考虑贷款因素：一般商业别墅贷款最多10年，首付通常按商业贷款要求为50%，贷款成本较高，要提前做好资金规划。

评估地段价值：虽然商业别墅地段通常较好，但仍需评估具体地段的发展潜力、周边配套的完善程度以及对房产价值的长期影响。

购买上海商业别墅需要注意以下方面：

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产权与土地性质：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能提供物业销售许可证2。仔细查看土地用途和房屋使用权性质，确认是商业性质土地，土地使用年限通常为40年或50年，了解剩余年限及到期后续期的相关规定和费用情况4。

开发商信誉：选择口碑好的开发商，可通过咨询其他业主、查阅开发商历史项目、了解其在行业内的声誉等方式，降低出现房屋规划不合理、质量未过关等问题的风险4。

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地段与交通：虽然商业别墅地段通常较好，但仍要评估具体地段的发展潜力4。考虑交通便利性，查看附近公共交通线路，了解上下班、节假日等时段是否堵车，以及社区内停车、取车是否方便1。

周边配套：考察周边商业、教育、医疗服务机构是否完善，一般10至15分钟车程内能够解决基本生活需求为宜1。关注小区内部配套，如会所、健身中心、餐饮、超市等是否齐全，能否满足日常生活所需2。

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房屋户型与质量：选择通风、采光好的户型，注意房间、客厅、厨房等的布局是否合理，功能是否齐全14。检查房屋建筑质量，包括墙面、地面、屋顶等是否有裂缝、渗漏等问题，门窗的密封性、五金件质量等是否良好。查看房屋实际面积和得房率，核实是否与合同约定一致1。

物业管理：了解物业公司的资质、信誉和服务水平，包括保安巡逻、门禁系统、环境卫生、设施维护等方面2。明确物业收费标准和服务内容，以及小区停车位的收费标准、车位是租是卖等1。

交易税费与成本：商业别墅二手交易税费较高，可能会达到利润的一半左右，要提前了解清楚相关税费政策，评估后期转让成本4。此外，商水商电的费用以及较高的物业费也需考虑，计算长期生活成本4。

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贷款政策：商业别墅贷款政策通常与住宅不同，一般贷款最多10年，首付通常为50%，贷款成本较高，需提前做好资金规划。

使用限制与规划：明确商业别墅的使用限制，如是否可以居住、注册公司、作为办公场所或商业会所等，是否有相关政策法规对其使用用途进行限制。了解所在小区的整体规划，包括是否有后续开发项目、周边环境是否会发生变化等，避免对未来居住或使用产生不利影响。

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选房时需要考虑的几个关键因素包括地理位置、价格、生活环境、公共资源以及物业管理等。

1.地理位置：地理位置是选房的首要考虑因素。周边商业设施要充足，生活和出行方便。交通要发达，确保去哪里都很便捷。

2.价格：房价要适中，太贵的房子可能超出预算，而太便宜的房子可能存在问题。

3.生活环境：周边环境要舒适，避免嘈杂的噪音和污染。理想的居住环境应有绿树成荫、小河流水等自然景观。

4.公共资源：周边是否有幼儿园、学校、超市、便利店和菜市场等，这些设施能提高生活便利性和舒适度。

5.物业管理：好的物业管理能确保小区的安全、整洁和温馨，有助于房屋的保值增值。