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龙湖滨颂御湖境，滨江区阿里网易大厂旁，杭二双学区，却有两大致命缺陷
杭州滨江「龙湖滨颂御湖境」
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杭州龙湖滨颂御湖境的相关信息如下：
楼盘地址：位于滨江区浦沿板块信诚南路和冠山路交叉口东北侧124。
交房时间：尚未公布明确的交房时间信息。
基本参数23：
占地面积：约 3.23 万平米。
建筑面积：约 9.85 万平米。
规划楼栋：共规划 13 个楼栋，为 16/17 层的高层。
总户数：518 户。
户型面积：建筑面积约 107-168 平方米，涵盖 107㎡、125㎡、139㎡、168㎡等户型。
绿化占比：35%3。
车位数量：576 个3。
外立面：四面铝板 + 双面晶钻立面
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（区域图）
地段介绍：先聊聊大地段，属于江南科学城重要组成部分，全省唯一的“智造供给特色小镇”，建设“天堂硅谷”，目前已经有大立科技、广脉科技、长川科技等智能制造企业；此外离网易、阿里等滨江区超级大厂也很近
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（图片来源于网络）
小地段是在万科朗诗滨屿府的东北方向，看规划是最后一块新房用地了
1、开发商：龙湖+龙湖物业
2、均价+物业费+车位：均价3.9万（含精装4000）+物业费5.3元，车位应该不会绑
点评：2024年4月29日，由龙湖以楼面价20216元直接底价拿地，溢价率仅为0.7%，限价39000元，比之前限价还便宜了1000元，杭州大部分地方都是抬限价的，这块地降低限价了，很少见
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（限价图）
房地价差高达18784元，利润空间很高，有能力做好产品；回顾一下在2023年7月当时万科拿的【朗诗滨屿府】楼面价还要24354元，1年不到土地价格便宜了4000多每平，市场早已物是人非
3、外立面：四面铝板，窗墙比很高，南向大面积落地窗
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（外立面实景图）
4、项目户型+层高：容积率2.2，13幢16-17层的高层，共计518户，户型107、125、139、168方，层高3米
（楼幢分布图）
1）107方：有3幢，两梯三户，中间套户型，得房率84%
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优点：3房全部朝南，避免了传统中间套北面书房没有隐私的困扰，客餐厅一体；洗衣机位置设置在了卫生间旁边
缺点：大门内开，容易落灰，且不太习惯（传统大门都是外开，这里需要保留足够消防宽度的问题，只能设计内开）；餐厅采光可能会比较暗，南北不通透
2）107方：边套户型，得房率85%
优点：这个户型很罕见，像升级版的中间套，客餐厅可以实现南北通透，空间感非常好；三房全部赠送飘窗，连北面的书房都赠送了飘窗；北面设备平台相当于晾晒区，只需从书房穿出，非常方便
缺点：洗衣机放在室内，和晾晒区隔着一个书房，略显不便，而且运行起来会有噪音
3）125方：有2幢，两梯两户
暂无户型图，规划看有点像四叶草户型，4房互相独立
4）139方：有6幢，两梯两户；四开间朝南户型，得房率82%
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优点：入户前室类一梯一户，梯前空间非常大，都可以使用，而且非常罕见的是这块区域通透性+采光都很好；而且电梯离房间都很远，没有噪音困扰；入户独立玄关；客餐厅南北通透，且面积非常阔绰
缺点：因为封包阳台，所以把洗衣晾晒设计在了卫生间北面的设备平台，因为朝北光照少，所以需要搭配烘干机一起使用，不过出入口设置在了餐厅边上，进出还是比较方便的，空间也足够大；次卧离卫生间稍远；客餐厅大了，导致房间尺度感一般
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（139方软装样板房图）
5）168方：有2幢，楼王位置，两梯两户；得房率86%
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优点：相当于升级版本的139方，主卧180度双面采光，增加走入式衣帽间，主卫双台盆+浴缸配置
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（168方主卧窗外视野）
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（168方北面窗外视野）
（168方软装样板房图）
缺点：有一个暗卫，主卧的床换边，和次卧头碰头，略显奇怪且风水上来说不太好
户型总结：整体户型很好；尤其是小户型能做出边套的感觉来是第一次见；此外针对于阳台内包后，设备平台也进行了深度优化和革新
其实公建化外立面优缺点非常鲜明，优点是外立面统一好看，避免了后期包阳台的各种扯皮；但是晾晒成了最大的问题，龙湖这次把设备平台放在北面，而且比之前伟星滨望的户型再度进行不错升级，算是开创了先河，给后期的楼盘一个很好的借鉴作用，点赞龙湖，开发商互相内卷，共同进步，对于买房朋友是福音~
5、园区+公区：产品定位为龙湖高端奢宅“御系列”，继下沙御湖境之后第二座“御湖境”；60米长的库班绿奢石山水门庭，内嵌8扇7米高的屏扇
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（大门效果图）
超1200方会所，参考香港瑰丽酒店标准打造，配备恒温泳池，全落地玻璃打造，更加通透，外围超级水瀑直接进入眼帘
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（恒温泳池）
架空层也设置了多种活动空间，270度转角咖啡馆、拳击馆（首见）、私宴厅（水月私厨）、德扑室、台球室、健身房（器械非常高端）、瑜伽房、书吧等
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（转角咖啡馆）
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（私宴厅）
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（健身房+拳击室+德扑室）
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（书吧+休息室）
公区点评：浦沿这两年就是以“卷”著称，产品升级起来那叫一个快！
1）最早伟星咏滨名邸，低密洋房配备了三面铝板+恒温泳池+下沉式庭院
2）随后同为台州兄弟的方远地产杀出，打造江映云邸，四面铝板+公建化外立面（此时包阳台还只算一半面积，意味着得房率更高）
3）接下来伟星二次补仓浦沿，打造滨望，高低配，四面铝板+全面屏设计一体化玻璃+双泳池+豪华大门，封闭阳台做成了推拉式，也算是一种变现的创新
4）这次龙湖也来卷了，划重点，这是浦沿首个配备了四面铝板+下沉式会所+恒温泳池的楼盘！示范区做的还可以
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（水系景观）
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（地下室入户）
（地下室入户绿植）
6、精装修：装标4000元，正常水平
三大件：日立中央空调、菲斯曼地暖、无新风
厨房：老板油烟机+燃气灶+洗碗机、弗兰卡水槽、欧普凉霸，增配滨特尔末端净水、贝克巴斯垃圾处理器、老板蒸烤一体机
卫浴：唯宝台盆、高仪龙头、恩仕马桶（主卫智能马桶，次卫轻智能马桶）、科勒恒温花洒
岩板客厅背景墙、全屋壁布、马可波罗60cm*1.2m瓷砖，增配玄关柜、欧普电动晾衣架、全屋智能系统、主卧圆弧吊顶、上海三菱电梯
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（部分实景图）
7、交付时间：2026年9月
8、地铁交通：地铁无，有一个很远期的规划，但是估计10年以后了，这一点很致命呀。不过有双高架，但是高峰期无论是时代高架还是彩虹快速路都是堵车严重
9、商业配套：有一个工业综合体规划，还未落地；宝龙城2.5公里，伟业路地铁上盖已确认会有万象系轻资产商业配套（万象天地在建）3公里
10、学校：杭二中硅谷小学、硅谷中学旁（已投入使用）；小学初中都在家门口很方便，双杭二教育资源是一大优势所在；注意新房无学区，需等交付后由教育部门划分
11、医院：杭州第四人民医院3公里，三甲医院在建中，2028年完工
12、景观：冠山山景景观
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【房价特价信息丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套】
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房地产交易税费主要包括哪些
1、契税：普通住宅：90平米以下：1%。90-140平米：1.5%。140平米以上或是非普宅：3%。商业房或公司产权：3%2、城建税.营业税的7%。费附加税。营业税的3%。
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一、房地产交易税费包括哪些？
房地产买卖税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。
1、契税
根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。
2、印花税
对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。
3、营业税
在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。
4、城市维护建设税
缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
5、教育费附加
这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。
6、土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。
二、缴纳房地产交易税费有哪些注意事项？
1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。
2、营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满2年就转让，则业主需支付成交额的5.5%作为营业税；如果已满2年则不需支付该税。
3、营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满2年就转让，那么必须支付成交额5.5%的全额营业税；如果个人购买的住房已满2年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5%的营业税。
4、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
综上所述，在房地产买卖过程中，缴纳税费是非常重要的一环，应该在签署合同之后完成。房地产交易税费主要包括契税、印花税、中介服务费、城建税和土地增值税等。并且根据新房交易和二手房交易的不同，涉及到的税费也有所区别。国家也会根据社会经济发展而调整税费政策，这些知识购房者要及时了解。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
