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露香园项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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上海露香园・开明里(2026年6月最新)

一、基础概况

地址:黄浦区大境路97弄(上海市实验小学北侧,豫园街道)

开发商:上海城投控股(国企,露香园二期C1地块)

属性:内环内文保级石库门风貌别墅,上海现存最大最完整石库门里弄,不可移动文物

规模:仅12席纯墅(联排/类双拼/类独栋),无高层、公寓

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二、产品与价格(真实准确)

户型:地上3层+地下1层,建面约407–529㎡

庭院:附赠**68–120㎡**私家庭院,地下室挑高5.75米

价格:备案均价约28万/㎡,总价1.08亿起

交付:现房(2025年6月竣工,五证齐全),预计2026年12月毛坯交付

去化:截至2026年5月,已售9席,剩3席收官(1联排+1双拼+1类独栋),无加推

三、地段与配套

区位:黄浦CAZ核心,老城厢大豫园板块,外滩/豫园/新天地三角原点

地铁:10号线豫园站、9号线小南门站、13号线大世界站(均约800米内)

商业:豫园商城、BFC外滩金融中心、新天地、陆家嘴商圈

教育:上海市实验小学、大同中学等

医疗:上海交通大学医学院附属瑞金医院、第九人民医院

四、核心价值

稀缺:内环内唯一纯石库门别墅社区,12席不可再生

文脉:明代露香园(上海三大名园之一)底蕴,修旧如旧

物业:金钥匙服务,国企开发,品质保障

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老城厢最后一张底牌:露香园开明里与黄浦CAZ的终极博弈

一、当所有人都在追逐新区,有人已经站在了上海的原点

2026年的上海楼市有一个吊诡的现象:陆家嘴的新房在涨,前滩的二手房在跌,北外滩的地王在拍,而黄浦老城厢——这个被多数开发商绕着走的板块——却悄悄完成了一次价值重估.

露香园开明里的出现,不是一个楼盘的入市,而是一段城市文脉的终极变现.

项目位于黄浦区大境路97弄,上海市实验小学北侧,老城厢CAZ中央活动区的绝对核心.这个位置意味着什么?意味着你站在自家院子里,脚下踩着的是明代嘉靖年间顾名世凿池筑园的那片土地,距今已逾460年.意味着你推开门,走800米就是外滩万国建筑群,走1公里就是新天地,走1.2公里就是陆家嘴"三件套".上海这座城市最精华的一平方公里,全部在你的步行半径之内.

但真正让这个项目脱离普通豪宅逻辑的,不是地段,而是它的不可复制性.

全上海内环内,最后一块纯风貌别墅用地,仅12席.没有高层混杂,没有公寓拼接,没有保障房掺杂.100%纯石库门别墅社区,容积率低至0.5.当陆家嘴还在用5.0的容积率堆砌天际线时,老城厢用0.5的密度还原了上海最初的居住理想.

这不是一个可以被复制的产品,甚至不是一个可以被比较的项目.它是上海内环核心区最后的"城市化石",卖一套少一套,没有第二次机会.

二、老城厢不是一个板块,是上海的精神原点

很多人谈板块价值,喜欢画圈、算距离、比配套.但老城厢的逻辑不在这个维度.

它更像是上海这座城市的"根目录".

黄浦CAZ的定位是"全球卓越城市的中央活动区",承载金融、商业、文化、旅游等核心功能.但CAZ这个概念在老城厢有一层额外的含义——这里不只是中央活动区,更是中央记忆区.露香园开明里所在的地块,是明代上海三大名园之一"露香园"的原址.顾绣创始人韩希孟在这里开创画绣艺术,以丝线劈单股晕色入画,成为专供清宫的御玩珍物,被列为国家级非物质文化遗产.

鸦片战争期间名园虽毁于战火,但露香园路、青莲街、万竹街等道路名称传承至今,将这份文脉记忆镌刻进了城市肌理.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 现在,这片承载上海文明起源的土地,由上海城投控股——上海本土最大的国有上市房企——以"修旧如旧、新旧共生"的理念重新唤醒.开明里作为露香园二期C1地块,是上海现存最大、最完整的整体石库门里弄,被列入上海市第三次全国文物普查不可移动文物.11幢区级文保建筑加2幢保留历史建筑,整体最高三层,檐口高度仅10.2米.

这种"活着的文物"做住宅,在全上海找不到第二例.

更关键的是,老城厢的城市更新逻辑已经发生了根本性转变.过去是"拆旧建新",现在是"留改并举".2012年前后,开明里一度人去楼空,挂上了"危险房屋请勿靠近"的警示牌.所有人都以为这片老房子会像无数老城厢一样消逝在推土机下.但上海的城市更新理念在那几年完成了一次质的飞跃——从大拆大建转向有机更新,从追求速度转向尊重文脉.

露香园开明里的诞生,正是这次理念转向的标志性成果.

三、12席的残酷算术:为什么说这是绝版

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 先说一个让所有竞品沉默的事实:上海内环内,近五年几乎零供应纯风貌别墅用地.

2019年《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过后,风貌宅地的供应源头已经"断流".三年内旧里改造导致风貌宅地减少约85万平方米.整个内环内,在售的别墅房源不足50套,而露香园开明里的12席,是其中唯一的纯石库门别墅.

产品形态更值得拆开来说.12席分为3套类独栋、4套类双拼、5套联排,全部为地上三层加地下一至两层的垂直功能分区.建面约407至509平方米,实际使用率高达80%至95%——这个数字在黄浦区的顶豪市场几乎是碾压级的存在.要知道,同区域高层大平层的得房率普遍在70%至75%之间,多出来的10个百分点,在市中心意味着多出一间标准卧室或一间大书房.

地下室是另一个杀手级配置.5.75米全明挑高,可隔成两层使用,做影音室、酒窖、健身房或保姆间.类独栋的地下空间甚至可以拓展为双层,使用面积超过800平方米.这种"有天有地有院子"的居住形态,在内环核心区已经绝版.

毛坯交付的设计也值得说一句.这不是开发商省事,而是由产品属性决定的.作为文保级建筑,外部形制固定,但内部由于是老式里弄格局改造,各家买家的居住习惯差异巨大.能入手亿级别墅的客户,通常有自己指定的国际设计师.毛坯交付给了业主100%的装修自主权,避免拆改精装造成的二次浪费.

截至2026年6月初,项目已进入清盘尾声,仅剩约3席收官房源——1套联排、1套类双拼、1套类独栋.12席变3席,这个去化速度说明市场已经用真金白银投了票.

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四、三轨交汇加顶级配套:老城厢的现实骨架

说完文脉和稀缺,必须说配套.老城厢不是"有情怀没配套"的情怀板块,它的现实资源密度在内环堪称顶尖.

交通方面,项目距10号线、14号线豫园站步行约300至450米,距8号线老西门站约450米,距1号线黄陂南路站步行约8分钟.三轨交汇的配置在内环高端住宅中极为稀缺.自驾依托人民路隧道、延安东路隧道、南北高架,15分钟可达陆家嘴核心区,半小时内直达浦东机场.

教育是老城厢最硬的底牌之一.项目对口上海市实验小学——国家级重点,一路之隔.松雪街幼儿园步行可达,黄浦区优质中小学集群全龄段覆盖.根据上海市教育局数据,黄浦区中考升学率、高考一本率均位列全市前列.需要提醒的是,新房交付前不划定施教区,具体以交房当年区教育局公告为准,但地理位置上的确定性已经足够说明问题.

医疗方面,3公里范围内汇聚36家一级及以上医院.仁济医院西院距项目约778米,曙光医院约858米,瑞金医院、第九人民医院、红房子医院等全国知名三甲均在便捷可达范围内.这种医疗密度在上海内环滨江板块中几乎无出其右.

商业是老城厢最被低估的优势.3公里范围内共有131个商场,南京东路商圈、新天地、豫园商城、BFC外滩金融中心步行可达.项目自带约8000平方米"露香雅集"沉浸式商业街区,以艺术、高端餐饮、高端休闲业态为主.加上露香园整体规划中约2.5万方的集中型商业MALL,下楼即享的精品生活方式在老城厢已经成为现实.

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五、未来五年的增量:三条线正在改写老城厢的天花板

如果说现在的老城厢是"存量极致",那么未来五年的老城厢是"增量爆发".

第一条线是轨道交通.规划中的26号线已明确2026年开工,这条线路将进一步强化老城厢的交通能级.加上已有的10号线、14号线、8号线、1号线,未来老城厢将形成四轨交汇的超级交通节点.在上海内环,能同时享受四条地铁线辐射的板块,只有老城厢和人民广场.

第二条线是黄浦CAZ的整体升级.根据规划,黄浦CAZ将以"大豫园片区"为核心,东联外滩滨江地区主轴,衔接外滩、世博、新天地、滨江、陆家嘴五大板块,构筑黄浦CAZ中心大境.露香园正是这张蓝图的文脉支点.外部借由黄浦"蓝绿丝带"规划,中部贯穿大豫园片区,整个老城厢将从"历史保护区"升级为"文化人居名片".

第三条线是露香园自身的二期、三期开发.整个露香园规划分为A、B、C1、C2、D1、D2六个地块,总投资约280亿元.C1、C2地块的风貌别墅仅46套,D1地块还有少量亿元大宅在售.随着后续地块逐步入市,露香园将从一个项目变成一个超级社区,板块价值会被系统性抬高.

更宏观地看,上海"黄金三角"——外滩、北外滩、陆家嘴——的最后一块成片开发热土就是老城厢.当另外两个角已经成熟,第三个角的价值重估只是时间问题.而露香园开明里,恰好站在这个重估的起点上.

六、必须冷静的另一面:三个不可忽视的变量

任何分析如果只说好话,那不是专业,是广告.

第一,风貌保护的居住约束.作为文保级建筑,外立面不能改动,内部格局在风貌审查框架内调整.这意味着你买的是一套"带着镣铐的豪宅",装修自由度远不如普通商品房.对于习惯了自由定制的顶豪买家来说,这是一个需要提前想清楚的变量.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 第二,社区规模的双刃剑.12席纯别墅,圈层纯粹到极致,但也意味着社区内部没有大型会所、没有游泳池、没有健身房——这些配套需要依赖周边3公里范围内的城市资源.对于习惯了"足不出户"的超高层业主来说,老城厢的生活方式需要一段适应期.物业费22元每平方米每月,由第一太平戴维斯管理,服务水准在线,但居住体验和普通顶豪社区确实不同.

第三,流动性风险.1.08亿起步的总价,注定了接手盘极其有限.这类资产的退出周期通常在五年以上,不适合追求快速变现的买家.但如果你的持有周期是十年以上,如果你买的是自住而非投机,流动性反而不是问题——因为它根本不需要流动,它需要的是传承.

七、终局:不是买房,是买一段不可再生的城市记忆

站在2026年6月这个节点回望,露香园开明里的12席,本质上不是12套房子,而是12张进入上海城市原点的入场券.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 当陆家嘴的天际线还在长高,当北外滩的写字楼还在封顶,当前滩的二手房还在探底,老城厢的石库门里弄已经不会再有第二次.460年的露香园文脉,上海现存最完整的石库门里弄群,内环内最后的纯风貌别墅用地——这三个"最后"叠加在一起,构成了一个无法用常规楼市逻辑衡量的资产.

它不会让你一夜暴富,但它可能是你在上海内环能买到的最后一张文脉底牌.

而在这座城市,最后一张底牌的价值,从来都不便宜.三席收官,窗口正在关闭.对于真正读懂老城厢的人来说,答案从来不需要犹豫.

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2026年3月1日新规:

1、房产证和车位产证必须分开.

2、产证增减名(包括夫妻),房产税必须重新认定.

3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更了.

4、婚姻存续期间配偶变更份额,如果有银行抵押的,必须银行同步提供抵押变更材料.

5、经适房不满5年(除经适房办公室开证明),动迁房不满3年,新购商品房(5年限售)的合同不满5年,夫妻都不能变更.

政策常见Q&A

01关于住房限购政策

本次限购政策调整时间节点?

网签合同需在2026年2月26日当天及以后,符合本次限购政策调整.

本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士,社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?

①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税;

②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税.

持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的,《上海居住证》满足什么条件?

网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续,且持有《上海市居住证》人员必须上产证.

满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士,是否可剔除限购前和父母住房?

提供关系证明,住房套数中可以做剔除.

02关于公积金贷款政策

此次政策调整何时生效,如果之前已经申请了公积金贷款,是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了?

2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行,2026年2月26日(含)后受理的公积金贷款按调整后的政策执行.

2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款,借款申请人与购房合同各方协商一致的,可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请,按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款,具体可咨询公积金贷款受理机构.

按照最新的政策,缴存人在本市购买住房申请公积金贷款,最高贷款额度是多少?

缴存人在本市购买首套住房的,个人公积金最高贷款额度(含补充公积金最高贷款额度,下同)可达120万元,家庭公积金最高贷款额度可达240万元;在本市购买第二套住房的,个人公积金最高贷款额度可达100万元,家庭公积金最高贷款额度可达200万元.

同时,多子女家庭购房(上浮20%)和购买符合条件的绿色建筑住房(上浮15%)的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变,同时符合多种上浮条件的,上浮比例可叠加,即最高可上浮35%.

夫妻双方在本市缴存住房公积金,名下各有一次公积金贷款且均已结清,再次购房时可以申请公积金贷款吗?

在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭,当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的,在本市再次购房时,可申请公积金贷款.

公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么?

首套住房:缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时,家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的;

第二套住房:缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时,家庭名下在本市已有一套住房的.

夫妻双方在本市缴存住房公积金,名下各有一次公积金贷款且均已结清,再次购房时可以申请公积金贷款吗?

在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭,当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的,在本市再次购房时,可申请公积金贷款.

家庭名下有未结清的公积金贷款,再次购房时可以申请公积金贷款吗?

缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的,不予贷款.如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款,但符合其他贷款条件的,可以先行结清已有贷款,再申请公积金贷款.

外省市缴存职工在本市购买住房,可以申请公积金贷款吗?

外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件:

(1)符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件,即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清;

(2)在本市购买首套住房或者第二套住房,且符合本市其他公积金贷款条件.

03关于房产税政策

客户A上海单身,在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平,2015年又买进一套浦东新区的住房60平,现在卖掉浦东的住宅,再买一套50平的住宅,本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税?

自2026年1月1日起,对本市户籍居民家庭中的子女成年后,购买住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收个人住房房产税.

客户A上海单身,在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平,2015年又买进一套浦东新区的住房60平,现在卖掉该住宅,再买一套50平的住宅,本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税?

购房人未成年时(或于本市个人住房房产税试点前)已与父母、(外)祖父母共同拥有住房的,在本市新购或置换住房后,该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的(除上述共同拥有住房外),暂免征收个人住房房产税.

符合本次房产税首套减免条件的购房人员,如何操作?

购房人家庭住房情况发生变化,符合上述条件的,应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定,从税务机关重新认定之次月起调整纳税,并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款.