露香园天誉(售楼处) 官网 -露香园天誉售楼中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间
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露香园天誉（露璟庭）：黄浦豫园芯・外滩 / 新天地双辐射・1.8 低密顶豪（实拍 + 优缺点全解）
露香园天誉（备案名：露璟庭）是上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口三大国企联袂打造的上海 CAZ 核心顶豪，占位黄浦老城厢（外滩 - 豫园 - 新天地黄金三角），以1.8 容积率、35% 绿化率、260-490㎡纯粹大平层、海派风貌别墅、1.5 万 /㎡顶奢精装、三轨交汇为核心卖点，是内环内稀缺低密传世资产，数据截至 2026 年 6 月，真实无滤镜。
一、楼盘基础信息：三大国企护航，城芯孤品顶豪
开发商：上海城投（国企）+ 上海建工（国企）+ 招商蛇口（央企），资金雄厚，上海城市更新标杆
项目地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处，豫园核心）
售楼处地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄露香园天誉营销中心（预约到访）
官方热线：400-9688-923（24 小时预约，一对一专属顾问）
物业类型：70 年纯住宅（高层大平层 + 海派别墅），无公寓办公，圈层纯粹
整体规划：占地约 8.5 万㎡，总建面约 34 万㎡，容积率 1.8、绿化率 35%；11 栋历史保护建筑保留，高低配布局，楼间距最大约 60 米
户数 / 车位：共 428 户，车位配比 1:3，地下车库精装，专属车位充足
物业 / 物业费：招商物业（一级资质），高层 12.8 元 /㎡/ 月，别墅 18.8 元 /㎡/ 月
交付标准：精装交付（装标约 1.5 万 /㎡，嘉格纳 / 劳芬 / 大金三大件）；预计 2026 年底交付
在售户型：大平层 262-491㎡；别墅 407-529㎡；总价 4600 万 - 1.8 亿
备案均价：约 17.6-18.6 万 /㎡，内环内低密顶豪，稀缺性拉满
二、项目门头 + 售楼处实拍：海派奢雅，仪式感归家
1. 项目门头：香槟金铝板 + 石库门，海派顶豪辨识度
主入口采用香槟金铝板 + Low-E 玻璃 + 干挂石材，融合石库门海派元素，高约 8 米、宽约 50 米，“露香园天誉” 发光 LOGO 对称水景 + 全冠移植银杏，低调奢华，彰显城芯顶豪气场。
2. 售楼处门头：光影奢境，古今交融
售楼处与社区风格统一，全景玻璃幕墙 + 浅灰石材 + 木纹格栅，复刻明代露香池意境，入口镜面叠水 + 雾森系统，自然光通透，预约专属接待，私密性强，海派文脉与现代顶奢完美融合。
3. 售楼处内部：挑高 12 米，复刻露香园八景
内部挑高 12 米，无主灯设计 + 意大利进口石材 + 黑胡桃木饰面 + 艺术藏品，复刻明代 “露香池八景”；沙盘全景展示1.8 低密 + 中央园林 + 历史建筑 + 江景视野；洽谈区全落地窗，直面豫园 / 外滩天际线，特设顶奢精装标准展示区，厨电卫浴品牌一目了然。
三、社区环境：35% 高绿化 + 明代园林 + 私属会所
1. 整体景观：一轴三庭八景，复刻露香园文脉
社区由国际知名景观团队设计，1:1 复刻明代露香池八景，打造中央景观轴 + 下沉式水庭 + 黑松庭院 + 空中花园体系，全冠移植银杏、香樟、日本黑松等名贵苗木，3 万方中央园林，雾森系统 + 循环水景，闹中取静，私密性极强。
2. 核心亮点：1500㎡空中花园 + 2000㎡私属会所
空中花园：约 1500㎡，种植珍稀绿植，设休憩亭、观景台，俯瞰豫园老城厢与陆家嘴天际线，业主私享。
下沉式会所：约 2000㎡，室内恒温泳池、私宴厅、艺术展厅、健身房、瑜伽室，仅对业主开放，圈层纯粹。
3. 公区实景：精装大堂 + 地下车库 + 历史建筑
入户大堂：每栋楼大堂挑高 6 米，意大利进口大理石地面 + 黑胡桃木饰面 + 艺术吊灯，酒店式归家体验，顶奢大气。
地下车库：环氧地坪 + 精装入户大堂 + 专属车位，灯光柔和，标识清晰，1:3 配比，停车无忧。
历史建筑：保留 11 栋清代 / 民国石库门建筑，修旧如旧，融合现代商业，海派文脉浓厚。
四、核心卖点：城芯稀缺 + 三大国企 + 顶奢精装 + 纯粹圈层
1. 黄浦 CAZ 核心，外滩 / 豫园 / 新天地黄金三角（最大亮点）
占位上海原点、黄浦老城厢腹地，东临豫园 / 外滩，西接新天地 / 淮海路，北望人民广场，南眺陆家嘴，内环内近五年无新增宅地，土地稀缺性无可复制，资产保值增值能力极强。
2. 三大国企联袂，顶豪品质保障
上海城投（城市更新龙头）+ 上海建工（建筑央企）+ 招商蛇口（豪宅专家）联合开发，资金安全 + 严苛品控 + 工程实力，施工标准对标全球顶豪，精装细节扎实，交付无忧。
3. 1.8 超低容积率 + 35% 绿化，城芯低密孤品
内环内罕见1.8 容积率低密社区，35% 高绿化，高低配布局，楼间距最大 60 米，采光通风绝佳，闹中取静，舒适度远超周边高密度豪宅。
4. 262-491㎡纯粹大平层，一梯一户 + 270° 江景
262㎡四房：四开间朝南，面宽约 18 米，6 米横厅，270° 环幕落地窗，一梯一户，总价 4600 万起。
398㎡五房：南向面宽 22 米，南北双阳台，中央园林 + 陆家嘴双重景观，主卧百平套房，总价 7000 万起。
491㎡五房：南向面宽 26 米，四套房设计，独立私家电梯厅，270° 江景，总价 9000 万起。
5. 1.5 万 /㎡顶奢精装，国际一线品牌拉满
精装标准约 1.5 万 /㎡，嘉格纳（Miele）厨电、劳芬（Laufen）卫浴、汉斯格雅五金、威乃达橱柜；全屋大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风三大件，全屋智能 + 墙布 + 全石材地面，顶奢质感，所见即所得。
6. 三轨交汇 + 全维顶奢配套，15 分钟顶级生活圈
交通：8/10/14 号线豫园站步行 400 米，三轨交汇；1 站外滩、2 站人民广场、3 站陆家嘴。
商业：1 公里内豫园商圈、BFC 外滩金融中心、新天地顶奢商业，米其林餐厅、艺术场馆环绕。
医疗：3 公里内上海九院（三甲）、瑞金医院（三甲），顶级医疗资源护航。
教育：黄浦区优质公办 + 民办名校全龄覆盖，满足高净值家庭子女教育需求。
7. 纯粹塔尖圈层，传世资产属性
仅规划 428 户，260㎡起大户型 + 别墅，一梯一户，私密性极强；未来聚集 7000 户亿元资产家庭，纯粹顶豪圈层，兼具700 年文脉底蕴 + 城市核心资源，传世价值凸显。
五、样板间实拍：262-491㎡顶奢精装，海派现代风
开放262㎡四房、398㎡五房、491㎡五房精装样板间，实体楼实景呈现，所见即所得，无减配；海派现代轻奢风格，全明通透、南向超大面宽、270° 江景、3.5 米层高，空间奢阔，顶奢质感拉满。
1. 精装标准（1.5 万 /㎡）
厨房：中西双厨，嘉格纳全套厨电，威乃达橱柜，石英石台面，收纳充足。
卫浴：干湿分离，劳芬洁具 + 汉斯格雅五金，智能马桶，主卧独立卫浴 + 双衣帽间。
细节：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风，全石材地面 + 墙布，全屋智能，3.5 米层高，空间奢阔。
2. 主力样板间实拍
262㎡四房两厅三卫（入门顶豪）：四开间朝南，6 米横厅，270° 环幕落地窗，一梯一户，主卧套房带独立卫浴 + 衣帽间，空间利用率高，海派奢雅质感。
398㎡五房两厅四卫（主力顶豪）：南向面宽 22 米，南北双阳台，中央园林 + 陆家嘴天际线双景观，主卧百平套房，独立书房 + 衣帽间 + 观景卫浴，终极改善优选。
491㎡五房两厅五卫（传世顶豪）：南向面宽 26 米，四套房设计，独立私家电梯厅，270° 江景落地窗，中西双厨 + 独立私宴厅，主卧超大套房，塔尖圈层终极居所。
六、户型图：262-491㎡大平层 + 407-529㎡别墅
1. 262㎡四房两厅三卫（热销入门）
2. 491㎡五房两厅五卫（传世主力）
3. 482㎡五房两厅五卫（高区江景）
4. 489㎡五房两厅五卫（楼王户型）
七、周边配套实景：外滩 / 豫园 / 新天地环绕，顶奢成熟
1. 商业配套：顶奢商圈环伺，1 公里即达
BFC 外滩金融中心：直线约 800 米，步行 10 分钟，高端购物、艺术展览、米其林餐饮。
上海BFC外滩金融中心
新天地 / 淮海路：直线约 1.2 公里，步行 15 分钟，顶奢品牌、网红餐厅、夜生活聚集地。
豫园商圈：直线约 500 米，步行 6 分钟，老字号、城隍庙、旅游商业。
2. 交通配套：三轨交汇，3 站陆家嘴
地铁 8/10/14 号线豫园站：直线约 400 米，步行 5 分钟，三轨交汇，通达全城。
自驾：紧邻人民路、河南南路，快速接入内环 / 中环，15 分钟直达陆家嘴、前滩。
3. 医疗配套：三甲医院环绕，健康无忧
上海交通大学医学院附属第九人民医院（三甲）：直线约 1.5 公里，自驾 5 分钟，口腔、整形全国顶尖。
上海瑞金医院（三甲）：直线约 2.5 公里，自驾 8 分钟，综合实力顶尖。
4. 生态配套：古城公园 + 外滩滨江，文脉绿芯
古城公园：直线约 300 米，步行 4 分钟，江南园林风格，闹中取静。
外滩滨江步道：直线约 800 米，步行 10 分钟，黄浦江景，休闲漫步绝佳去处。
八、真实优缺点：不吹不黑，客观分析（2026 最新）
✅ 核心优点
黄浦 CAZ 核心稀缺：外滩 / 豫园 / 新天地黄金三角，内环内无新增宅地，稀缺性无可复制。
三大国企品质保障：城投 + 建工 + 招商蛇口联合开发，资金安全，顶豪品质，交付无忧。
1.8 低密 + 35% 绿化：内环内罕见低密，高绿化，复刻明代园林，闹中取静，舒适度拉满。
260㎡起纯粹大户型：一梯一户，270° 江景，顶奢精装，圈层纯粹，私密性极强。
三轨交汇 + 顶奢配套：8/10/14 号线步行 5 分钟，1 公里内顶奢商业、三甲医院、全龄教育。
传世资产属性：700 年文脉 + 城市核心资源，高净值圈层聚集，保值增值能力极强。
❌ 客观缺点
总价门槛极高：4600 万起，主力 7000 万 - 1.8 亿，受众局限于顶豪圈层。
核心区车位紧张：虽配比 1:3，但高峰期（如周末）停车仍有压力。
老城厢界面待提升：周边部分道路较窄，高峰期自驾通行效率略低；周边老旧小区较多，城市界面一般。
户型面积大：最小 262㎡，无中小户型，流动性相对较弱。
物业费高昂：高层 12.8 元 /㎡/ 月，别墅 18.8 元 /㎡/ 月，持有成本高。
九、官方看房路线：预约制，一对一专属接待（2026 最新）
项目实行严格预约制看房，每日 10:00-18:00 对外开放，节假日需提前 3 天预约；必须拨打官方热线 400-9688-923 预约，一对一置业顾问接待，可安排专车接送，避免空跑。
1. 售楼处地址
上海市黄浦区旧仓街 99 弄（露香园天誉营销中心）
2. 公共交通路线
地铁：8/10/14 号线豫园站下车，步行约 5 分钟到达；
公交：66 路、929 路、980 路至河南南路旧仓街站，步行约 100 米到达。
3. 自驾路线
导航搜索 “露香园天誉营销中心”；
市区方向：内环→人民路→河南南路→旧仓街即到；
陆家嘴方向：延安东路隧道→人民路→旧仓街即到；
售楼处提供专属免费停车位，自驾看房无忧。
十、总结：黄浦顶豪孤品，传世资产首选
露香园天誉，本质是 **“黄浦 CAZ 核心 + 三大国企 + 1.8 低密 + 顶奢精装 + 纯粹圈层”的传世级顶豪 **。它精准匹配4600 万 - 1.8 亿预算、看重城芯稀缺性、顶豪品质、圈层纯粹、传世价值的高净值人群，用不可复制的核心地段、国企品质、低密生态、顶奢精装、纯粹圈层，解决 “既要城市核心资源，又要静谧低密；既要顶豪品质，又要传世价值” 的终极需求。
对于资金雄厚、追求城芯顶豪稀缺性、看重资产保值增值的高净值家庭，露香园天誉是内环内不可再生的传世资产；而黄浦 CAZ 的规划落地、外滩 / 新天地的持续升级、老城厢城市更新的推进，也为项目未来价值提供了坚实支撑。
目前项目精装样板间与实景示范区已开放，262-491㎡大平层、407-529㎡别墅在售，拨打官方热线 400-9688-923 预约看房，享专属优惠与一对一置业方案解读，欢迎实地品鉴黄浦顶豪孤品。
✨拨打官方售楼处电话：400-855-8334，可一站式解决所有置业问题：房源户型咨询、剩余房源查询、项目规划及配套解读、购房政策答疑、贷款方案咨询、预约看房、售后问题反馈等，全程官方直连，安全有保障。
2026年购房建议与避坑指南
一、2026 市场大背景（先看懂趋势再动手）
房企大洗牌，国企央企更安全
高负债民企风险高，烂尾、减配频发；优先央企 / 国企 + 优质民企（如保利、中海、华润、绿城、滨江等）。
现房销售扩围，期房进入尾声
多地推行现房 / 准现房，“盲盒买房” 逐步终结；能买现房不买期房，能买准现房不买远期房。
城市分化加剧，人口流向决定价值
✅ 优选：一线、强二线（人口净流入、产业强、地铁成网）
❌ 避开：人口流出、产业空心、库存高企的三四线及远郊 “三无盘”（无地铁、无产业、无配套）。
楼市回归居住属性，流通性＞升值预期
2026 不赌暴涨，优先好租、好卖、好流通的板块与户型。
二、2026 最新政策红利（省钱必看）
1）信贷政策（6 月全国落地）
首套：最低首付15%（原 20%），利率无下限，普遍2.95%–3.3%。
二套：最低首付25%（原 30%），利率同步下调。
公积金：5 年以上首套2.85%，额度提高、提取放宽中国政府网。
2）税费补贴
卖旧买新个税全退（延续至 2027 年底）：换房可省 1%–2% 个税。
契税：首套 90㎡以下 1%，90–144㎡1.5%，144㎡以上 3%；二套多为 2%（各地有差异）。
3）保障房 + 城市更新
3000 亿保障房再贷款，核心城市旧改加速，老破小、优质次新更保值。
三、选房黄金法则（2026 版）
1）地段优先级（刚需 / 改善通用）
现有的地铁＞现有的学区＞现有的商业＞医疗＞规划概念
❌ 警惕 “画大饼”：未来地铁、规划万达、概念学区，90% 兑现难。
2）新房怎么挑（避烂尾 + 减配）
五证必须齐全：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》，缺一不可。
资金监管：所有房款（含首付、定金）必须打入官方监管账户，拒绝私下转账、进房企自有账户。
优先现房 / 准现房：实地看施工进度、外立面、园林、大堂、电梯、门窗质量。
开发商背调：查负债率、过往交付口碑、有无烂尾 / 维权记录（企查查 / 房管局公示）。
合同写死责任：交房时间、逾期违约金、学区承诺、减配赔偿、精装修标准（附清单 + 品牌型号）。
3）二手房怎么挑（避坑重点）
房龄：优选5 年以内次新，10 年以上慎买（贬值快、维修多、贷款年限短）。
警惕 “串串房”：低价收房→廉价装修→高价卖；特征：装修网红风、家具廉价、气味刺鼻、水电隐患大；优先毛坯 / 自住精装。
产调必拉：查产权清晰、有无抵押 / 查封 / 共有、户口是否迁出、学区是否占用。
户型流通性：刚需优选80–95㎡小三房（最好卖）；改善优选110–130㎡三房两卫；避开奇葩户型、暗厨暗卫、走廊过长。
四、2026 避坑黑名单（绝对不能碰）
1）期房高危坑
❌ 高负债中小房企、有烂尾前科、停工过的项目。
❌ 五证不全、未公示资金监管账户、房款进私人 / 房企账户。
❌ 远郊大盘、单价异常低、配套全靠规划。
2）二手房高危坑
❌ 房龄＞20 年、楼梯房、无电梯、物业极差。
❌ 串串房、装修豪华但价格远低于同小区、气味刺鼻。
❌ 产权复杂（共有、继承、抵押未清）、户口不迁、学区占用。
3）产品类型坑
❌ 公寓 / 商办 / 小产权：不能落户、不能上学、首付 50%+、利率高、税费高、流通性极差；首套资格绝对别用在公寓上。
❌ loft、复式、暗房、临街噪音房、底层潮湿房。
4）交易陷阱
❌ 首付分期、首付贷、返首付（违规，后期维权难）。
❌ 口头承诺学区、地铁、商业（不写进合同 = 无效）。
❌ 精装修 “缩水”：合同不写品牌型号、样板间与实际交付差异大。
五、贷款与资金规划（2026 安全版）
首套资格无价：70 年住宅专用，最低首付 15%、利率最低、可落户上学；别用首套买公寓 / 商办。
杠杆别拉满：月供≤家庭月收入40%；预留12–24 个月月供备用金（防失业 / 断供）。
贷款方式：优先公积金（2.85%）→组合贷→商贷；商贷选LPR 浮动（当前利率低位，后续有下调空间）中国政府网。
提前还款：2026 利率低，不急着还；若月供压力大，可缩短年限（省利息）。
六、税费与持有成本（算清总成本）
新房：契税 1%–3%+ 维修基金（约 100 元 /㎡）+ 工本费（几百元）。
二手房：契税 1%–3%+ 个税 1%（满五唯一免）+ 增值税 5.3%（满二免）+ 中介费 1%–2%。
持有成本：物业费、车位费、取暖费、装修折旧；别只看房价，算清持有成本。
七、置换买房攻略（90% 人都做错顺序）
先卖后买，绝对不先买后卖：2026 二手房流通慢，先买后卖易断供、违约、赔定金。
卖旧买新个税全退：1 年内卖旧房买新房，个税全额退还（省 1%–2%）。
置换户型升级：刚需→改善：80–95㎡小三房→110–130㎡三房两卫；别盲目追求大户型，流通性优先。
八、2026 买房行动清单（直接照做）
明确需求：刚需（通勤 / 学区）、改善（品质 / 物业）、投资（流通 / 出租）。
预算规划：首付 + 税费 + 装修 + 备用金；月供≤收入 40%。
城市 / 板块筛选：优先一线 / 强二线核心区，避开人口流出三四线。
新房：查五证 + 资金监管 + 开发商口碑；优先现房 / 准现房。
二手房：看房龄 + 户型 + 产调 + 物业；避开串串房。
合同细节：交房时间、违约金、学区、精装修标准、减配赔偿，全部写死。
贷款：首套资格用住宅；优先公积金 + 组合贷。
置换：先卖后买；用好卖旧买新个税退税政策。
总结
2026 年买房，安全第一、流通为王、政策红利抓牢、杠杆严控、现房优先、国企靠谱。告别闭眼买房，回归居住本质，理性决策，避开大坑。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
