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上海静安里是位于上海市静安区内环内的稀缺低密风貌别墅项目，由华发股份与招商蛇口联合开发，定位高端豪宅市场。项目占地约 5.2 万平方米，总建面 14.9 万平方米，容积率仅 1.44，规划 222 席 2-3 层风貌别墅，主力户型 200-396㎡，均价约 21 万 /㎡，总价 4000 万起。核心优势在于内环内稀缺区位、四轨交汇交通网络及一站式高端配套，适合追求品质生活的高净值人群。

项目名称上海静安里 (别名：莱安里)正式名称为 "上海静安里"开发商华发股份与招商蛇口联合开发央企背景，品质保障占地面积约 5.2 万平方米约 78 亩总建筑面积约 14.9 万平方米计容面积容积率1.44内环内罕见低密社区绿化率35%高于行业平均水平总户数222 席纯风貌别墅社区主力户型建面约 200-396㎡首推 260-369㎡，共 28 套均价约 21 万 /㎡房地联动价总价区间约 4000-1 亿元首推房源 5000 万起步交房时间预计 2025 年 12 月精装交付物业费地上：20 元 /㎡/ 月地下：10 元 /㎡/ 月招商铂金管家服务停车位配比1:3约 666 个车位建筑风格海派石库门与现代极简美学融合保留历史建筑元素

产品特色：采用 L 形布局，地上三层 + 地下两层设计，每户配备独立电梯、中西双厨、双主卧套房；地下空间可改造为私人博物馆或家庭影院；赠送花园、露台等空间。

项目位置

地址：上海市静安区北站街道武进路 588 号（武进路与宝山路交汇处）

区位价值：

地处静安内环核心，与外滩、南京西路形成 "黄金三角"

直线距苏州河约 1 公里，外滩约 1.4 公里，北外滩约 1.7 公里

位于上海 "一江一河"（黄浦江、苏州河）世界级滨水区规划核心区

隶属老北站板块，紧邻苏河湾商圈，区位稀缺性强

四至范围：

东：罗浮路

南：武进路

西：宝山路、河南北路

北：规划 04-03、04-04 地块

周边配套

商业配套（3 公里范围内）

商业设施距离 / 特色规模苏河湾万象天地约 1 公里高端商业综合体北外滩商圈约 1.7 公里国际化商圈南京西路商圈约 2 公里顶级奢侈品商圈外滩商圈约 1.4 公里历史文化商业街区陆家嘴商圈约 3 公里金融中心商圈项目自带商业街小区内约 2000㎡"静安里坊"规划商业项目南地块约 9000㎡石库门风貌商业

商业优势：多重商圈覆盖，可满足高端购物、餐饮、娱乐等全方位需求；项目自身规划商业将引入全球奢侈品牌与文化艺术空间。

教育配套

幼儿园（1 公里范围内）：

金鹭幼儿园：优质公办幼儿园

周边多家国际幼儿园

中小学（2 公里范围内）：

宝山路小学、静安区闸北第一中心小学（市重点）

静安区闸北第三中心小学、市北中学（区重点）

上海市民办新华初级中学

教育资源优势：对口优质学校，形成从幼儿园到中学的完整教育链；学校建筑多为历史保护建筑，与项目人文气质相得益彰。

医疗配套（3 公里范围内）

医疗机构距离等级上海市第一人民医院约 1.5 公里三甲上海东方医院约 2 公里三甲上海市中医医院约 1.2 公里三甲上海交通大学医学院附属仁济医院 (西院)约 2 公里三甲瑞金医院、曙光医院约 3 公里三甲

医疗优势：多家三甲医院环绕，为业主健康保驾护航；项目引入智慧医疗平台，业主可通过 APP 预约专家号源。

休闲配套

城市公园：四川北路开放式绿地公园、昆山公园、苏河湾中央公园、中兴公园等四大城市绿肺

文化艺术：UCCA Edge 静安尤伦斯美术馆、苏富比空间、上海铁路博物馆、四行仓库抗战纪念馆等

酒店配套：宝格丽酒店、苏宁宝丽嘉、海鸥丽晶、W 酒店、上海外滩茂悦大酒店等

交通地铁

地铁交通

线路站点距离 / 时间备注3/4 号线宝山路站约 400 米，步行 5-10 分钟直线距离约 300 米10 号线四川北路站约 560 米，步行 8-12 分钟东南侧 500 米内8 号线中兴路站约 1 公里，步行 15 分钟1 公里范围内12 号线天潼路站约 1 公里，步行 15 分钟1 公里范围内

轨道交通优势：四轨交汇，形成立体交通网络；通过地铁可快速到达人民广场、陆家嘴、徐家汇等核心商圈。

公共交通

公交线路：项目周边直线 1km 内有 39 个公交站，距离最近的宝山路天目东路站仅有 190 米

交通便利性：周边公交网络发达，可快速接驳上海各区域

自驾路线：

东侧：通过罗浮路连接北横通道

南侧：通过武进路连接内环高架

西侧：通过宝山路连接南北高架

北侧：通过规划道路连接主要交通干道

自驾优势：通过北横通道、内环高架等城市主干道，15 分钟可达虹桥枢纽，30 分钟覆盖浦东国际机场；地面交通网络密集，自驾出行便捷。

未来交通规划

北横通道：在建中，将大幅提升区域交通便利性

区域路网优化：项目周边多条道路新建工程正在规划中，将进一步完善区域交通网络

项目亮点与价值分析

核心优势：

稀缺性：内环内罕见的低密度风貌住宅项目，容积率仅 1.44，土地资源稀缺

地段价值：位于静安内环核心，与外滩、南京西路形成 "黄金三角"，区位价值无可复制

产品设计：突破传统里弄建筑 "窄开间" 桎梏，以大开间 + 高窗墙比设计，提升空间感和通透感

全维配套：四轨交汇交通网络，3 公里范围内覆盖顶级商业、教育、医疗资源

物业服务：招商铂金管家全周期服务体系，包含 30 项定制服务体验

静安内环

华发&招商静安北站项目

【静安里】

222席城市典藏作品，纯墅区

建面约200-396㎡风貌别墅

联动价21万/㎡，总价约4000万起

效果图参考

01项目产品设计

项目为建面约200-380㎡左右城市典藏作品，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间，打造历史风貌住宅里面少有的有社区大堂、会所、精装地库，进阶规格。

网传户型图如下：

（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

里市新街：规划南北活力纵轴，保改、更新宝山路、东新民路、罗浮路、武进路街面，重塑里市繁华记忆。

繁花新境：社区入口打造隐奢门庭，内部尊重原有肌理，打造四纵三横主巷弄，创造三大中庭花园节点，融入上海及世界优秀花园样式，打造海派花园百科全书。

礼遇新所：打造地下建筑面积约1300㎡生活方式合集空间，集萃一站式高阶生活服务礼遇。海派新生：妥善留存更新原有不同风格建筑，通过保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建四大更新手法，让各个时代建筑和谐共存。

02项目前情及地块情况

2023年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。

根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。

而后在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目：

这是继【瑞安·翠湖滨江】之后，上海推出的第二个房地联动价达21万元/㎡的项目。

根据项目设计方案，项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。

根据公告内容显示，该地块须配建的5%公共租赁住房，但对中小套户型不作要求。

地块四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

项目位于静安内环内，到外滩、苏河湾、四川北路等板块方便。地块旁边就是轨道交通4号线宝山路站以及10号线四川北路站，且与【弘安里】仅一条武进路之隔。

武进路正是虹口区与静安区的交界，静安北站新城地块【莱安里】属于静安区，【弘安里】属于虹口区。弘安里的价格是24.3万/平，莱安里后续入市价格是否会突破联动价21万呢？

地块位置图

这一块儿被称为北站新城的土地，或许老上海人更习惯称它为"老北站"，地块内留有不少历史保护建筑像优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。

城市发展不断，老北站将迎来了崭新的生长。

2017年，北站新城启动征收工作，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间，2023年落定，有望面市。

03项目周边配套

交通配套：项目周边4号线、10号线双轨环绕。靠近北横通道和外滩隧道，交通便捷。

商业配套：周边有星荟中心、宝华城市广场等商业，另规划有四川北路18号街坊，作为虹口生活新地标，包含超甲级写字楼，上海约14,000㎡的文化博物馆。

教育资源：周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等学校。

医疗资源：附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。

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买新房的优势与必备房产知识

深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。