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「保利誉静安」

半亿豪宅区·新规第一批好房子

静安四房新尺度

建面约143㎡产品

12月6日开启认购

总价约1627万起

约112-119㎡全新新房即将过会

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基础规划信息

地块与社区布局：项目分为 267、270 两个地块开发，总占地面积约 3.8 万平方米，总建筑面积约 15.2 万平方米，容积率 2.5。规划涵盖 3 栋 17 - 25 层高层住宅、4 栋 3 层联排别墅及 1 栋商办综合体，总户数 420 户，车位配比达 1:1.5，能充分满足业主停车需求。社区内打造六重生活体验空间，包含约 1.2 万平方米中央景观花园、镜面水庭、美学花园等，还做了首层架空设计；同时配备高端会所、恒温泳池、健身中心、儿童游乐区等设施，另外通过 “共处誉 CLUB・顶奢社交会所” 与 “私密 HOME CLUB・高定私属奢服” 双会所设计，弥补地块被规划道路分隔导致的社区完整性不足问题。

开发与装修：由央企保利置业与苏河湾集团联合开发，央企背书保障了开发品质与交付稳定性。装修对标高端豪宅，搭载华为智能鸿蒙全屋语音控制系统，配备大金空调 + 地暖 + 新风系统的 “三恒体系”，厨房选用博世等品牌厨电，卫浴采用唯宝、高仪等顶奢品牌。

户型与价格

户型设计：户型覆盖刚需改善到终极改善，适配不同家庭需求。其中，118㎡三房两厅两卫主打精致改善，主卧套房带独立卫浴与步入式衣帽间，客厅连接 7 米宽景阳台；143㎡四房两厅两卫为爆款户型，四开间朝南，南向面宽超 12 米，搭配全景落地窗，LDKB 一体化客餐厅外接南向观景阳台；185㎡四房两厅三卫和 220㎡五房两厅三卫为大平层，客厅最大开间达 8.5 米，部分户型有 270° 观景飘窗；此外还有 3 层联排别墅，填补了内环低密产品的空白。

价格情况：在售均价 12.5 万元 /㎡，不同户型总价差异较大。118㎡三房总价约 1475 万元起，143㎡四房总价约 1788 万元起，185㎡四房总价约 2313 万元起，220㎡五房总价约 2750 万元起。目前还有限时优惠，预约购房可享 98 折，按时签约额外减 1% 房款，一次性付款再加享 0.5% 折扣，同时赠送价值 10 万元的高端家电礼包。

周边配套

交通：轨交与自驾出行都十分便捷。紧邻地铁 8 号线西藏北路站，步行仅 100 米，2 站直达人民广场；周边有南北高架、延安路高架，15 分钟可覆盖浦西核心区；通过人民路隧道等四大隧道，10 分钟能直达陆家嘴。另有信息显示项目距 2 号线静安寺站 600 米，步行 8 分钟可达，3 站到人民广场，5 站到陆家嘴。

商业：处于多商圈辐射范围，1 公里内有静安大悦城、苏河湾万象天地、凯德虹口等商场满足日常消费；步行 5 分钟可达静安寺、南京西路商圈，聚集恒隆广场、静安嘉里中心等顶级商业体，涵盖奢侈品购物、高端餐饮等多元消费场景。

文教医疗：教育上，周边有育婴堂幼儿园、静安区闸北第三中心小学、市北初级中学等全龄段学府，不过具体对口学区需交付后以教育局划片为准。医疗资源优质，3 公里内汇聚华山医院、第十人民医院等 6 家三甲医院，能充分保障业主的就医需求。

核心亮点与潜在问题

亮点：地处静安内环与苏河湾板块，衔接苏河湾滨水景观带，既享有成熟的核心配套，又能坐拥上海 “一江一河” 规划的发展红利；户型设计贴合高端改善需求，从高层到大平层再到联排别墅，产品类型丰富；周边轨交、商圈、医疗等配套顶配，居住与生活便利性拉满。

潜在问题：项目的 267 与 270 地块被规划道路分隔，影响社区完整性；西侧止园路为老城区主干道，当前区域界面有待升级，可能存在短期噪音和粉尘问题。

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“超新规”资产安全仓：在“热点”区持平次新房

在市场分化加剧的背景下，真正的价值标杆不仅在于价格本身，更在于产品力与定价的匹配度。誉静安以130180元/㎡的过会均价，在苏河湾板块呈现出“新品持平次新价”的稀缺特质，为中产家庭提供了一次入驻静安核心区的珍贵窗口。这一价格策略，既是对市场理性的回应，也是对产品实力的自信表达。

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土拍热度印证板块价值潜力

土地市场作为房地产的先行指标，直接反映区域的发展预期。2025年第八批次土拍中，苏河湾北岸地块吸引3家实力竞买人参与，经过52轮激烈竞价，最终由招商、越秀、星狮、南通瑞城组成的联合体，以11.8万元/㎡的楼板价成交，溢价率9.03%，预示着未来新房售价将指向20万元/㎡+（备注如下）。

根据业内通行的定价逻辑，新房售价通常需在土地成本基础上覆盖建安、资金、税费及利润等各项成本。据此测算，该地块未来的新房售价预期将指向20万元/㎡以上。这一预期也与此前区域内类似楼板价（如约11.4万元/㎡）地块的未来售价预期（17万+/㎡）所反映的市场逻辑相吻合。

（注：以上地价及预期售价数据来源于公开媒体报道和市场行业分析。）

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此次竞拍热度正是反映了，在当前市场环境下，资金实力雄厚、开发运营经验丰富的央国企是核心区优质地块的主要开发者，代表了只有足够优质的土地，方可吸引央国企联合体。

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正如誉静安，同样由保利置业x苏河湾集团联合开发，代表了世界运营视野与在地化顶级经验结合，为项目的顺利开发和未来品质提供了坚实基础，也为市场价值的抬升注入新的动力。

与此形成对比的是，第9批次虹口等多幅地块以底价成交，反映出市场对非核心区域的保守预期。高溢价多轮竞拍与底价成交的热度分化，凸显了国央企对苏河湾板块未来发展有高度共识和强烈信心，也为誉静安当前的价格留足了成长空间。

一二手价格倒挂构筑资产安全仓

二手房价格是市场真实需求的体现，也是资产价值的基准线。誉静安130180元/㎡的过会均价，与同板块次新房挂牌价基本持平。更重要的是，项目在此基础上还提供了“墅区品质+高实得率+顶配装标”的产品升级，实现了“以二手价格，获得全新一代住宅”的价值跃升。

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成熟豪宅区的稀缺性与确定性

不同于部分新兴板块依赖“规划预期”的发展模式，苏河湾板块经过十年深耕，已成长为上海内环内少有的成熟半亿级豪宅区——区域内多个项目单套成交价格突破半亿，如华侨城苏河湾/万科中兴傲舍/万科翡翠雅宾利等，高端属性已然成型。

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如今，随着200万方城市更新项目落地、高端客群持续汇聚，板块的配套能级、圈层纯粹度与资产价值还在不断攀升。而誉静安正以板块现成的优质城市资源为基底，为业主呈现“当下即享醇熟”的生活场景，无需为未来规划漫长等待。

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誉静安的定价逻辑，建立在“土拍热度+二手基准+豪宅区价值”三重维度之上，是以产品力重构价格标杆的实践。在静安内环土地资源日益稀缺的背景下，此次过会不仅是一次价格备案，更是一次对静安价值的重述。

【超拓展/超品质】

实得率近90%的真实超越：更奢华的实用主义

作为上海"好房子"新规首批落地项目，有别于高密度超新规红盘项目，只注重公区与园林的超越，而忽略真正实得率的提升。誉静安带来超新规新作，基于低容积率的先天条件，通过户型精研实现近90%实得率（高于市场超新规约80-82%水平），143㎡户型使用感受超越市面160㎡产品。按照此次新规标准下的实得率，相当于11万9买到内环，即以中外环价买进内环！

·采用类一梯一户设计，多阳台+多飘窗（非承重结构）

·约60㎡LDKB一体化布局、三开间朝南面宽约11米

·约4.9米面宽大宽厅尺度，约8米通宽阳台

·U型厨房设计，主卧带独立衣帽间+主卫，

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此外，室内装标同频半亿级豪宅（指单套总价半亿，下同）标准，配备嘉格纳六件套厨电（含油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机及双开门冰箱）、劳芬双台盆/三折叠美妆镜柜组成的行政套房级主卫系统，并搭载华为全屋智能控制系统。

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加之，同频半亿豪宅公区标准一体化设计，规划约2500㎡综合身心俱乐部——下层会所+泛会所一体，功能涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室及“日咖夜酒”多功能全域社交空间，满足全龄全时功能兼具圈层私享。

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【有现在/有未来】

持续抬升的“双核共赴”：3站人广的静安半亿豪宅区

项目坐拥静安内环顶级资源配套：步行约500米至8号线西藏北路站（3站直达人民广场）；1公里范围内覆盖华山医院北院、静安区中心医院等三甲医疗资源；商业方面毗邻万象天地、静安大悦城等高端商业体

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同时，"苏河两翼一体化"城市设计的持续推进，确立“苏河湾-南京西路双核发展”在将为区域带来更多高端产业导入与文化资源升级，实现当下便利与未来增值的双重保障，推动区域能级与新房形象持续抬升，新拍苏河湾北地块售价预期20W+（同上文），正是锚定“可享受的现在与可期待的未来”。

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千分之二席位：十年一遇143㎡，约1650万起，央国企好房子诚意之作

内环内土地供应近乎枯竭，2025年商品住宅用地再现“零供应”。同时，静安内环占全市面积约1.8%，却集聚了全市8.58倍教育资源、11.84倍医疗资源、6.34倍商业资源（数据来源：《上海统计年鉴》）。

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而143㎡四房作为功能与总价平衡的“黄金户型”，近十年内环年供应仅百余套（占总量约千分之二）。而誉静安首推96套相当于内环一年供应量，对于1650万级预算的改善家庭，此为入驻静安内环的罕见窗口。

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将面积与总价结合来看，1650万级预算在静安内环购置四房的选择屈指可数。板块内部同类产品总价接近2500万级；在静安其他板块如大宁，相似总价仅能购置130㎡三房；在虹口或杨浦的内环内，选择也多为120㎡左右三房。因而1650万级静安内环143㎡四房，即在C位之上的更舒适改善，成为了“相对轻松”进阶的“至优选项”。

地段/面积段/总价精准卡位，改善客户一步到位的理想选择

在土地市场分化、核心区域供应见顶的背景下，誉静安以"价格与二手持平、产品超规迭代、配套能级持续提升、户型稀缺性突出"的四重优势，为申城新绅提供一步静安、跃级进阶的稀缺机遇。在苏河湾这样的核心板块，兼具地段确定性与产品前瞻性的“真心实价”项目，堪称机不可失的迭新选择。