一文读懂上海宝山保利海上臻悦优缺点!分析一下保利海上臻悦值得买吗?

上海中环旁的公园美宅「保利海上臻悦售楼处电话400-9696-224」首付180万起，低门槛上车南大板块，15号线丰翔路站地铁口首推约99-128㎡三房四房总价580-850万均价6万/㎡精装带中央空调、新风、地暖

保利海上臻悦售楼处电话：400-9696-224

样板间实景图

同样是毗邻售楼处电话400-9696-22414公顷南大公园与300亩南大中央公园（在建），本项目的房地联动价6W/㎡，而仅一路之隔的二手房最新成交价达到了6.7W/㎡，足以可见公园品质住宅的价值具备明显的上升空间。

示意图

建筑风格造型售楼处电话400-9696-224，灵感源自东方的金镶玉设计，立面形似新石器时期的玉琮纹样，屋顶形似东方传统文化的飞鹤纹样，呈现灵动飘逸的东方之美。

参考江南四大名园售楼处电话400-9696-224、王府尊邸花园——瞻园，引入近1000㎡中央水系景观。不惜成本，甄选皇家御用、近百吨极品黑山石，辅以亭台廊榭、叠瀑流水，打造极具东方禅意的松石之境，描绘一园·三心·五悦·九雅的园林诗意画卷。

户型和样板房介绍

联合方太品牌共研 打造智慧幸福的家庭厨房

关照东方家庭的饮食习惯售楼处电话400-9696-224，科学规划厨房的空间功能，为家庭料理打造流畅的操作动线。半开放式厨房，不仅可开窗通风，同时精选方太品牌高端系三件套，预装全自动的嵌入式洗碗机、超强吸力的抽油烟机和易清洁的安全燃气灶，有效解决中式烹饪的油烟烦恼。考虑到夏天气温炎热，厨房吊顶预装凉霸，让厨房清爽降温。

样板间实景图

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根据餐厅岛台售楼处电话400-9696-224的日常使用需求，首先将岛台长度从60cm优化升级拓宽至90cm，更符合人体工学，其次岛台桌体下方空间，增设双面收纳柜，方便储存料理工具与调味品。

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五感超前健康科技 提升居家生活舒适度

聚焦人的视觉售楼处电话400-9696-224、听觉、嗅觉、味觉、触觉五个感知维度，围绕生活必需的空气、水、声音、气味、光照，创新打造五感健康科技系统。

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私家入户大门售楼处电话400-9696-224，配置智能指纹密码锁，轻轻触碰立刻识别解锁。室内玄关安装可视对讲系统与电子猫眼，升级居家生活安全的守护。卧室房间装配静音门锁，有效减少日常开合的噪音干扰。

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为了均衡调节室内售楼处电话400-9696-224的温度与湿度，全屋配置日立（或同等知名品牌）的中央空调与地暖联供系统，有效过滤净化室内空气，让室内空间能够在四季保持恒温恒湿恒氧。

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厨房配置末端净水系统售楼处电话400-9696-224，通过高效精滤技术，有效消除重金属、氯气、细菌等有害物质，随时享用安全纯净的直饮水。

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考虑到南方冬季售楼处电话400-9696-224的寒冷潮湿天气，卫浴间采用高仪、唯宝等德系知名品牌，带来更舒适的温度触感。

当生活的重心回归家庭售楼处电话400-9696-224，我们就此回归温暖而又舒适的怀抱。如何在有限的空间之内，创造更具交流互动感的生活方式，成为保利瑧悦系产品设计的思考原点。

S型流线户型 增强生活亲密互动

建筑面积约99㎡ 3房2厅2卫

打开家门的那一刻售楼处电话400-9696-224，明亮舒朗的空间视野，从玄关径直延伸至阳台。

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半开放式厨房售楼处电话400-9696-224，打破了传统的全封闭设计，与餐厅无界相通，面朝客厅与阳台，形成S型流畅生活动线，也打破了居家生活的空间隔阂，无形之间，增强家人之间在日常时刻的交流与互动。

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转角设计的半封闭式阳台（部分户型），宽阔进深设计，不仅拓宽观景视野，还能获得更充裕的自然日照，让阳光洒满生活。

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每一间卧房皆设飘窗，为每一颗热爱生活的心，预留一方浪漫天地。主卧参考酒店式套房，拥有衣帽间和独立卫浴间，尊重日常生活的私密感。与此同时，卫浴间的飘窗附设壁龛，可用于收纳，增加实用性。

样板间实景图

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灵动洄游户型 亲密无界生活聚场

建筑面积约128㎡ 4房2厅2卫

在理工科的学术领域里，X被赋予多元百变、自由定义的功能。保利瑧悦系，将X的概念引入空间设计，由此诞生了可根据生活需求、进行自由改造的X百变空间。

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在保利·海上瑧悦的128㎡户型设计中，X空间的功能由业主定义，可以是书房，也可以是mini健身房、练习的琴房。原本全封闭式、独立一隅的静谧空间，也可以打破墙体的限制，成为开放式天地，与厨房、餐厅、客厅三大功能空间无界联通，诞生宽敞奢阔的家庭社交生活聚场，形成灵动自如的洄游式生活动线。

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合理利用儿童房的有限空间，让床箱、柜体与飘窗整合一体化设计，让晨光唤醒睡梦的孩子。床体长度增加至2米，不仅扩容储物收纳的空间，同时关照孩子的未来成长。

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南北通透的方正格局，窗墙面积比例从30%提升至40%，最大限度为室内引入自然光照，微风与空气在室内自由流动，自然而然地舒展明朗的视野。

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上海2024年最新政策

目录

①最新购房政策：限购资格 贷款额度 及利率

②527新政影响

③新房与二手房优劣势评估维度

④新房与二手交易费用详解

1️⃣最新购房政策

本次调整：(1)购房资格 (2)首付比例 (3)商贷利率 (4)公积金贷款额度

(1)资格：

无户口且单身的，社保5年改3/2年，临港维持1年，即可购房。其中，单身外环内新房不行，可以买二手，限购范围如下图。

多娃家庭可多买1套（2年前其实就有预判👉疫情后人口和地产政策的一个大胆推测），离婚3年内限购取消。

(2)首付比例 如首图

首套20%（原30% 已两次下调）

二套五大新城+宝山金山30%，其余35%

五大新城包括：嘉定 青浦 松江 奉贤 临港

为什么加了宝山金山，2年前也有铺垫👉上海终于对宝山金山下手了

📒Q&A常见问题

Q：刚签约的能享受新政策吗？

A：上次政策调整刚付了首付还未办贷款的有维权成功的，开发商给退了首付差额，抓紧沟通

Q：外地有房贷按首套还是二套？

A：外地商贷结清后上海无房可按首套20%首付，是否会进一步放松看通知

(3)商业房贷

💰额度：收入流水覆盖双倍月供，目前不严，可用税前收入计算，一般月供x200=可商贷额度

🏦利率：目前LPR 3.95%（2024.5）

首套利率-45BP 3.5%（加点已两次下调）

二套利率3.9% (市区浦东闵行等)

二套利率3.7% (五大新城+二山)

📒Q&A常见问题

Q：选哪家银行贷款划算？

A：各家银行开始卷返点了，目测近期会越来越卷，实测后更新🌟

Q：贷款已经批的还能按照新利率吗？

A：存量贷款BP加点不受影响，以批款时为准，LPR根据自己选择按期浮动，详询各自贷款行

(4)公积金贷款

💰额度：个人正常65w（原50万），公司有补充公积金的可多15w（原10w），最高共80w，夫妻两人一起贷额度加总，有二胎额度*1.2，最高192w

✅要求：近6个月正常连续缴纳上海市住房公积金

基本账户 余额≥21667元可贷满

补充账户 余额≥15000元可贷满 补充账户余额*10为可贷额度

🏦利率：

公积金首套2.85%

公积金二套3.325%

📒Q&A常见问题

2023.10起新政，已结清首次公积金贷款后，还可享受一次3.1%首套公积金利率，夫妻双方均使用过首次后一起贷款算使用两次，按二套利率

(5)税费（本次无调整 上次调整为2024. 12. 14）

💰契税：新房与二手均要缴纳，规则暂未更改

≤90平买家唯一住宅按1%

>90平唯一1.5%

不唯一3%征收

办产证时交，满五唯一的二手普通住宅与新房都只有契税

💰个税：

二手普通住宅（≤144平）1%，卖家满五唯一免征；

非普通住宅2%不免征

💰增值税：

满五二手普通住宅（≤144平）免征;

满五二手非普通住宅按两次交易的差额*5.3%征收;

其他情况（不满五等）按本次房价成交价全额*5.3%征收

2️⃣新政影响

这个世界终究是有点癫了。

kfs首先有点癫了，觉得韭菜购变多到处回收此前放出的折扣。然而因为短时间内四次下调，存量用户有点炸毛，纷纷打算提前还款；还没下手的又怕等等还有更好的政策，有一部分可能选择继续等等。

短时间内想买房苦于没资格的选手确实会托起一部分去化，长时间看还是要等经济形式稳定楼市才会企稳。

回收折扣与离婚预约

3️⃣新房与二手优劣势评估维度

前两年热度很高新房尚有倒挂时，二手房交易成本（首付、税费）很高，这两年情况已逐渐回归正常，部分打新选手转为二手大刀捡漏。🔍点击放大👇

4️⃣新房与二手交易费用详解

新房与二手房各环节所需资金

咨询更多政策请咨询电话：400-9696-224