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杭州【华润·望云润玺】

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售楼处📍：余杭区龙舟北路与云门大街交汇处

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一、基础信息

全称

：华润・望云润玺（备案名：望云润玺院）

地址

：余杭区龙舟北路与云门大街交汇处（西站南约 500 米）

体量

：4 幢 18-22F 高层 + 4 幢 7F 叠墅，共 332 户，总建面约 9 万㎡

容积率 / 绿化率

：2.1（低密）／35%

立面

：现代简约（铝板 + 玻璃幕墙）

物业 / 费用

：润加物业（万象生活旗下），高层 5 元 /㎡/ 月；叠墅 6 元 /㎡/ 月

装修

：高层精装（三大件 + 全屋智能）；叠墅精装

产权

：70 年纯住宅，民水民电

二、主力户型（得房率 82%-88%）

高层 125-180㎡（488-757 万，主力）

125㎡ 4 房 2 厅 2 卫

：四开间朝南，LDK 一体化，约 12.5 米面宽，全明通透，总价 488-550 万

139㎡ 4 房 2 厅 2 卫

：客厅 4.2 米，双阳台，主卧套房，总价 580-650 万

180㎡ 4 房 2 厅 3 卫

：终极改善，约 15 米面宽，7.2 米横厅，双套房，总价 696-757 万

叠墅 252-289㎡（1200-1800 万，顶豪）

下叠 252㎡

：首层 3.3 米，南北双花园，6 米挑高地下室，全套房，总价 1200-1400 万

中叠 260㎡

：独门独户，专属电梯厅，270° 观景阳台，总价 1300-1500 万

上叠 289㎡

：私梯入户，顶层星空露台，270° 环幕视野，总价 1500-1800 万

三、配套（云城核心｜地铁 + 天街 + 名校全配齐）

🚇交通

地铁

：3 号线龙舟北路站约 580 米、5 号线、19 号线（西站）、在建 12 号线，四轨交汇

自驾

：留石快速路、文一西路、天目山西路，20 分钟达主城

🛒商业

自带

：约 2000㎡高端会所（健身、茶室、私宴厅）

周边

：西站天街（在建，2027 开业）、万象城、城西银泰

🏫教育

天元公学

：约 800 米，15 年制公办，余杭一梯队

周边

：余杭高级中学、云城小学（规划）

🌳生态

西溪湿地

：直线约 3km，环境优越

自带

：约 3 万㎡中央园林，全冠移植

🏥医疗

浙一总部（在建）

：约 2km，三甲综合

余杭二院

：约 3km

四、核心亮点

央企华润 + 云城正核

：华润望云系收官，杭州第三中心云城 CBD 核心，西站 500 米，科创走廊核心

2.1 低密 + 纯改善

：云城稀缺低密墅区，无高低配，圈层纯粹，居住舒适度高

三轨交汇 + 天街

：3/5/19 号线 + 在建 12 号线，步行可达天街，自住投资双优

万象生活物业 + 高标精装

：华润万象生活服务，精装三大件 + 全屋智能，品质保障

全明户型 + 高得房率

：高层四开间朝南，叠墅独门独户，得房率 82%-88%

五、客观不足

叠墅总价高

：1200 万起，门槛高，受众窄

交付晚

：2027 年 6 月交付，持有周期长

高层容积率 2.1

：相对偏高，楼栋密度略大

周边在建

：云城整体建设中，成熟度需 3-5 年

1、涨价

望云润玺确实涨价了，首开均价3.92w，6号楼备案均价4w，7号楼备案均价3.86w，对比板块此前限价「上涨3.1k」。

望云润玺的优势很明显，西站以南的云城核心区虽然持续新房供应，但是天元公学范围、龙舟北路商圈土地供应已经进入尾声.

望云润玺自身的「容积率优势」和「地理位置优势」可能会是云城后续最优的地块。

其实华润拿地价突破2.6w的时候，就已经注定上涨，只是当价格真的出来的时候，还是带有别样的情绪。

走进「搭出来」的样板房，打开能把自己装进去的「嵌入冰箱」，感受效果图中「豪华的公区」，再想象首开6号楼「无死角的采光」，似乎4w的单价也不算贵了。

望云润玺涨了，但是房子本身也更好，华润是到现在为止「唯一」真的卷到装标的开发商。

望云润玺没有弄花里花哨的实景示范区，但也给出了贵气逼人的感觉。

2、不愁卖

本来以为望云润玺会是余杭首个入市的不限价楼盘，结果华润一拖再拖被滨江抢了先，可能这也是华润所盼望的「后手优势」。

刚好时舟里登记结果出来望云润玺拿证，刚好时舟里选房望云润玺开始登记。

时舟里刚结束了首开，有人吐槽选的慢，还有人吐槽注水。

其实时舟里选的慢一点很容易理解，千套体量大盘，登记人数并未令「想买的人绝望」，仅靠开发商营造的「涨价预期」不足以让客户「恐慌」，另外望云润玺的加入又「截流」了一部分两面摇摆的客户。

不管怎么样时舟里首开都卖完了，3.47w的南岸慢生活街区热销，与之相对比3.92w的云城核心理应更加热销。

云城的云城之上应该是今年杭州成交量最多的新房之一，杭与城也一直是杭州二手房带看榜首，数据可以证明未科和云城的潜在购买力。

而望云润玺「只有200多套」高层房源，即便仍有竞争对手，但在庞大的基数面前「更核心的资源」也可以让其脱颖而出。

时舟里已经接近3.7w的139户型好楼层最先卖完，望云润玺的小户型肯定不愁卖。

可能有难点的是「180方户型」，尤其7号楼开出3.86w之后，不知道未来华润会如何给大户型定价。

3、洪水猛兽

在望云润玺的光辉照耀下，云城完成了房价上涨，同时云城也正式解锁了「房价顺挂」。

望云润玺光彩照人，而杭与城的房价最近又在3.7w「下挫挣扎」，杭与城房子不差，配套环绕，但难逃被挤压的命运。

3.7w的杭与城，加上5.3%增值税+1%中介费+1%个税，杭与城的实际买入成本也是4w。

现房的优势之下，其实已经体衬托出杭与城的性价比，但是市场体现出的仍是更贵的新房反而更不愁卖。

原因也并不难理解，比起「稍贵但质高」的新房，购房者更不喜欢与中介、房东打交道。

另外杭与城的现象也充分的说明了投资热情引发的反噬强度，投资需求占比过高，密集出手难逃「囚徒博弈」，只有换手量达到一定程度才是终点。

前几天杭与城一套196的房东，卖套房火遍了半个杭州房产中介的朋友圈，中介的配文是「这个房东急疯了」。

二手房价的走向从来都是房东们的「意志具象」，其实华润开出3.92w的首开价格后，杭与城已经没必要贱卖了。

4、敬佩

不知道望云润玺6号楼的40003均价，是刚刚好，还是刻意为之，这是整个未科云城范围首个均价超过4w的楼幢，具有里程碑意义的定价。

云城此前卖掉的七千多套房子都是3.61w的限价，不限价后华润也率先给出了云城新定价。

绿汀路旁的万象城仍然「看不出深浅」，华润带来新的希望已经在云城生根发芽。

发展中的板块最欠缺的是信心，云城的变化有目共睹，可能再过几年的时间云城又会再变一番模样。

如果华润放到4月开盘，市场热度高涨的时期，可能会卖得更好。

但是现在稍有退热的冷静后，更是真正检验「板块价值」和「开发商自身硬实力」的时刻。

望云润玺是值得敬佩的对手。

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