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建发云启玉渚

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杭州莫干山路申花核心段实景图

NO.1|壹

如果评选2025上半年杭州楼市最大的黑马,非钱塘区的建发·云启钱湾莫属.

在一个“豪宅处女地”的地段,在一个乍暖还寒的行情,200多套排屋从单价5万多到8万多,却一抢而空,稳居2025年目前杭州低密销冠.

它靠什么逆袭成超级爆款?背后有三条逻辑.

首先,杭州城区排屋缺席多年,且不限价后日趋“超豪化”,云启钱湾打开了一片“主力1500-3500万级排屋蓝海”.其次,刚好位于豪宅密布的之江路上,与之江院墅传统一脉相承.

最后也是最重要的是,从外立面、地下室到会所,对“排屋”这一单品实现了全面迭代.超卓的产品力,不仅征服城东精英客户,更成为同行竞相借鉴的标杆.

天时、地利加人和,由此时隔多年后,再次掀起杭州主流精英的排屋消费狂潮.

“东成”之后,必有“西就”.

成功可以复制,下一场杭州的“排屋热”,即将在下半年的城西掀起.

NO.2|贰

毫无疑问,云启钱湾是城东富人的狂欢,那属于城西主流精英的“爆款排屋”,最有可能诞生在哪里?

蒋村地王虽好,但至少要半亿才能拿下,注定只属于极少数人.

无论用哪个关键词搜索,最终都指向同一个答案:容积率约1.2的建发建杭•云启玉渚.

首先,在武林以西的主流城区,它是蒋村地王之外惟一将售的排屋.

其次,云启玉渚临近主城“大动脉”莫干山路.近十年,从霞映锦绣里、湖墅地王(滨杭传麒府)到宜和园,众多顶级院墅沿线生长,已成为一条“经典豪宅大道”.

西湖文化广场实景图

如果说一条之江路,为云启钱湾搭起了一条低密改善的“时空传送带”.莫干山路之于云启玉渚,也有异曲同工之妙.

云启钱湾一路串起江河汇、钱新和南星桥等核心区;云启玉渚也连通了申花核心大悦城、拱宸桥和武林广场等豪宅区,驱车即可快速抵达.

随着莫干山高架通车,富人将像沿着之江路一样,从武林和申花沿莫干山路自然溢出到这里.

相比云启钱湾这片“处女地”,云启玉渚所在的良渚,还是杭州“4大首席别墅区”之一(之江、湘湖、良渚、中泰),高端改善的传统更悠久,几乎不存在“心理鸿沟”.

从早年的竹径茶语、香格里拉到近年爆红的郡西安岚,良渚一向盛产天价独栋或合院,新房售价最贵一度已接近亿元.

良渚新城实景图

在“4大首席别墅区”里,良渚还是配套更繁华、生活更便利、更接近“城市别墅区”的一个.

直线距离约900米半径内,云启玉渚涵盖地铁2号线杜甫站、永旺梦乐城、未来之光、洲际酒店、余杭第一人民医院等步行配套,都市烟火触手可及.

到中国最网红的街区商业之一玉鸟集,直线距离约3公里.天气好时,骑辆小轮车去喝杯manner咖啡也是乐趣.

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云启玉渚周边商圈示意图

借助于门口的便捷交通路网,还可直抵城北万象城、紫荆天街、城西银泰城和大悦城等繁华商圈.

当别人还在‘逃离城市’或‘牺牲密度’中徘徊,云启玉渚已从容拥抱了两者.

NO.3|叁

当然,云启玉渚最硬核的还是产品力.

作为跟蒋村地王同期设计开发的纯低密作品,无论从哪个方面看,都必将是建发低密的又一迭代之作.

云启玉渚一共63套排屋和180套叠墅.其中,排屋延续了云启钱湾整体抬高、层层退台(多露台)和超高地下室等爆款基因,并进一步优化提升.

毫不夸张地说,对比市面多数同类产品,优势显著.

排屋过程稿意向图,非交标

排屋建面约269-335㎡,户户独门独院,南向全套房,首层更有约3.7米的不凡层高.但它真正的颠覆之处,在于实现了对光与空间的创造性重构.

有别于传统排屋只有南院,云启玉渚标配南北双院.双采光井设计更让地下室也“南北通透”.

加之大胆地将整体抬高约1.5米,又创造了局部约7.75米挑高的震撼地下室,地下夹层秒变“高门华屋”,完全没有压抑感.

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排屋过程稿意向图,非交标

阳光不再只是奢侈地洒向地面,更沿着采光井倾泻而下,穿透下沉庭院,直达地下空间的核心.

部分户型如边套建面约317㎡,于三面采光、双采光井外,又在地面增设一个中空天井.简单地说,就是把南向传统的狭长花园设计成“凸型”,嵌入户型,神奇地进一步放大南向采光面.

建面约317㎡排屋户型示意图,非交标

另外,相比传统老低密,排屋由3层拔到了4层,由此又叠加了一层空间魔术,延展了生活方式的多样化.

即便是产品极度内卷的叠墅,云启玉渚也带来全新的惊喜.

叠墅过程稿意向图,非交标

叠墅建面约200-250㎡,全三开间朝南,首层约3.3-3.4米高,户户独立门厅入户.

下叠展示区地下室过程稿意向图,非交标

下叠(建面约228㎡为例)南北双庭院,带一个约6.25米挑高地下室.上叠(建面约248㎡为例)客厅层270°凹型露台,环绕式包裹社交厅,更有超大尺度顶层露台.

中叠(建面约239㎡为例)首层L型环幕阳台,亦有约6.25米层高地下室.

NO.4|肆

不得不说,不限价后的杭州城市院墅新盘,真的是精彩纷呈.

原本就擅长营造大门美学、会所美学和山水美学的建发,在让云启玉渚保持一贯高水准的同时,又因地制宜融合了良渚独有的古意.

立面石材基座加四面大面铝板,与云启钱湾同款.

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建发云启玉渚官方电话热线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 铝板间以鎏金线条勾勒,同时融入良渚玉文化,局部镶嵌黄琮、青玉和金铜等奢石,取法宋画意境打造瘦金披檐屋顶,厚重又轻盈.

大门过程稿意向图,非交标

约11米高、近68米宽(含景墙)的宫墙式大门,灵感源自良渚高台夯土,饰以镂空琮纹与五步青云阶.

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下沉会所过程稿意向图,非交标

约2700㎡的大型下沉会所,中央是一方开阔的山池,健身房、茶室、私宴厅与恒温泳池环布四周.还有落差约6.4米高的飞瀑,垂悬游廊之上.

按243户算,云启玉渚大概是杭州“户均会所面积”最多的小区之一了.

园林以《溪山行旅图》为蓝本,引入杭州溪涧地貌和郭庄造景手法,构筑了“门-堂-园-巷-户”五重立体式景观,可谓“一步一景”.

园区过程稿意向图,非交标

园区还将不惜重金,引入紫薇、朴树和香樟等百年古树.同时,配以罗汉松、老桩海棠、进口羽毛枫等名贵树种,共同绘就一幅四季皆有景的写意园林长卷.

而这一切,都源自8位顶尖豪宅大师的执笔挥毫.

8位豪宅大师担纲设计杭州余杭建发云启玉渚官方售楼处电话：400-8123-664 (预约看房热线)

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其中建筑设计由GAD高级合伙人蒋愈担纲,杭州凤起潮鸣、江南里便出自其手;室内设计是香港CCD创始人郑忠,代表作有杭州壹号院、观云钱塘城等.

坐享和诸多地王一样的大师天团、品质公区和迭代户型,这种诱惑太大了.

NO.5|伍

对申花、桥西与武林渴望低密改善的主流精英而言,云启玉渚就是当下匹配度最高的不二之选.

从区位来看,它立于大城西难得一见的纯低密排屋叠墅区.富人沿莫干山路从容通勤,工作与生活自如切换,堪称城市理想栖居的样本.

产品层面,更是不限价时代下的迭代力作:

排屋层层退台,标配南北双院、局部约7.75米全明挑高地下室;叠墅实现户户独立门厅入户,连中叠都享有奢阔地下室.

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下沉会所过程稿意向图,非交标

每一处产品细节,都精准回应高端改善客群对空间与身份的想象.

公区营造同样不俗——恒温泳池、私宴厅等一应俱全.更有百年古树点缀园林,低调中见底蕴.

如此几无短板的低密住区,还带来“买一套享三套”的超级附加值.

私宴厅过程稿意向图,非交标

从奥映鸣翠、湖墅地王和水电新村等新一批地王释放的价格和户型看,杭州改善住宅“超豪化”已成定势.城市排屋自然也不例外.

毕竟,当容积率再也无法突破1.0的最低值,造排屋的成本太高了.

在楼市的浪潮中,我们总在期待一个完美的时机——等房价再低一点,等存款再多一些,或等市场再明朗几分.

然而,城市的未来不会等待.每一次犹豫,都可能是一次与理想生活的擦肩而过.

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200、公共维修基金是指:住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金.

201、公共维修基金的交纳人是:购房人.

202、公共维修基金何时交纳:在交房时交纳.

203、印花税是指:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税.

204、居住用地使用年限:70年.

205、商业用地使用年限:40年.

206、工业用地使用年限:50年.

207、综合用地使用年限:50年.

208、土地使用年限届满后怎么办:业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地.

209、申办产权需具备哪些资料:审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸.

210、办理产权需交纳哪些费用:产权登记费、勘丈测绘费、工本费.

211、房地产产权初始登记是指:对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记.

212、房地产登记是指:房地产产权登记.

213、房地产登记的种类:分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记.

214、什么情形属于房地产变更登记:

(1)地产使用用途改变;

(2)权利人姓名或名称发生变化的;

(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的;

(4)建筑物、附着物倒塌、拆除.

215、房地产登记是以什么单位进行登记的:是以一宗土地为单位进行登记的.

216、申请房地产登记可否委托他人代理:可以委托他人代理.

217、由代理人办理申请房地产登记的,应向登记机关提交什么材料:申请人的委托书.

218、通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为称之为:房地产转让.

219、房地产转让时其他公用设施是否一起转让:转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移.

220、在什么情况下房地产开发项目可以交付使用:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;

221、未经验收或者验收不合格的房地产开发项目可否交付使用:不得交付使用.

222、预售面积是指:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积.

223、预售面积只供什么情况下使用:只供房地产预售时使用.

224、竣工面积是指:竣工面积是指房地产竣工后实测的面积.

225、商品房预售须符合哪些条件?:

(1)交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;、

(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明.

226、哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同:

(1)房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋;

(2)建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符;

(3)建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符.

227、五证是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》.

228、国有土地使用证:是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证.

229、建设用地规划许可证:是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证.

230、建设工程规划许可证:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证.

231、二书是指:《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》.

232、房地产抵押是指:指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(或押权人)提供债务履行担保的行为.

233、房地产按揭是否属于房地产抵押的一种形式:是.

234、申请抵押登记应提交什么资料:

(1)《房地产抵押登记申请书》;

(2)委托书;

(3)房地产证;

(4)夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明;

(5)商品房买卖合同和个人住房借款合同.

235、贷款期限在1年内的如遇利息调整如何处理:不做调整.

236、贷款期限在1年以上的如遇利息调整如何处理:于下一年1月1日开始,按相应期限档次利率执行新利率.

237、贷款人提前偿还贷款时本息如何计算:提前清偿的部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整.

238、银行按揭是指:购房抵押贷款,是购房者以所购房屋的产权作抵押,由银行先行支付房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息.

239、个人住房按揭需提交哪些资料:购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(未婚证明原件)、收入证明(个体户则提供营业执照及税票)、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书.

240、住房公积金是指:单位为其在职职工缴存的长期住房储金.

241、公积金贷款是指:由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款.

242、公积金贷款担保费用计算公式:贷款金额×贷款年限×千分之0.75.

243、什么情况下公积金贷款担保服务费可有优惠:首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金(组合)贷款时.

244、公积金贷款担保服务费优惠幅度是:减免40%.

245、申请住房公积金贷款的条件:凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上,并且目前仍在缴存公积金,才有资格申请.

246、办理公积金贷款应提供哪些资料:身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份,首付款票据.

247、组合贷款是指:公积金贷款与商业贷款的合称.

248、北京市限购政策:连续满五年的社保或五年的纳税申报记录.

249、目前住房公积金贷款最高额度为:80万元.

250、存量成套住房公积金贷款首付款比例为:30%.

251、90平方米以内(含)商品住房公积金贷款首付比例为:30%.

253、什么情况下可再次申请办理住房公积金贷款:借款申请人还清住房公积金贷款后.

254、契税是以什么价格为基数收取的:总房价.

255、契税税率为:90㎡以下的1%;90~140㎡为1.5%;140㎡以上为3%.

259、纯企划是指:由发展商出广告费,代理公司根据项目的特点,来为这个项目进行一系列的广告策划,不包括现场业务.

260、企划代销是指:由发展商提供广告费用,我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位,从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行.

261、包柜是指:代理销售者或公司仅负责销售,而企划则由其它的广告公司负责.

262、包销是指:由代理公司来承担广告费用的一种代理形式.

263、个案是指:房地产项目.

264、开盘:一个项目正式公开发售.

265、销售率:指售出的户数占可销的总户数的比例.

266、起价:是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格.

267、均价:单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格.

268、基价:经过核算而确定的每平方米的基本价格.

269、销售价:以基价增减楼层和朝向差价后得出的价格.

270、总价:总价是指每套房子的单价乘以面积所得出的价格,是购房者购买该套房子所要付出的全款.

271、定金:只是预付款的一部分,起到担保债权的作用.

274、SP的中文解释:销售促进.

275、SP是指:一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为.

276、DSP:有一定针对性的网路弹窗广告.

277、PR:用以提升企业和产品形象的公关活动.

278、CF:电视广告.

279、DM:一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告.

280、POP:指树立在户外的,大型的平面看板广告.

281、NP:报纸广告.

282、VI:平面广告表现的总称.

283、CI:企业形象表现的总称.

284、SOWT:个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写.

285、销海:用以促进销售的单张平面印刷海报.

286、夹报:一种跟销售海报类似的平面印刷品,用以夹在各类报纸中做宣传.

287、KT板:售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板.

288、LOGO:展现产品形象和特色的标志.

289、鸟瞰图:从空中俯视的整个区域的效果表现图.

290、墨线图:单个产品或楼层的平面表现图,一般会标明比例及尺寸.

291、家配图:在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图.

292、效果图:一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片.

293、地理位置图:一种表明个案所处位置的平面表现图.

294、交通表现图:一种表明个案周边交通情况的平面表现图.

295、生活机能图:一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图

296、房型单片:印有单个房型或家配图的单片印刷图纸.

297、楼书:对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本.

298、道旗:沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜.

299、灯箱:一种有内部灯光设置的,用以宣传企业和产品形象的广告表现物,一般为箱体结构.

300、高炮:一种不依附建筑物,用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物.

301、软文:直接以文字表达,着重企业形象推广和个案报导的广告形式.

302、硬广告:以直觉的平面表达形式(如效果图、房型图),配以少量的文字,直接述说企业或产品形象的广告手法.

303、控台:销售现场用以行政作业或控制销售速度、现场气氛、SP活动等的操作台.

304、BY位表:业务人员轮流接待客户的顺序表.

305、来访登记表:记录每组来访客户基本信息及购房需求的表格.

306、来电登记表:记录客户来电询问重点及需求的表格.

307、日报表:记录销售现场当天销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格.

308、周报表:记录销售现场一周销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格.

309、月报表:记录销售现场每月销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格.

310、销控表:综合记录现场销售情况及所剩房源的表格.

311、底价:一般为开发商开发成本和期望收益合成的销售价格.也指代理公司与开发商约定的合作最低销售价格.

312、表价:现场或对外的公开报价(一般会在底价上加上一定的百分比).

313、佣金:业务人员根据销售业绩及提成比例所得的收入.

314、主力户型:个案中最为主要或最多的户型.

315、主力面积:主力户型的面积.

316、去化:指个案的销售情况.

317、利多:指个案的优点或主要卖点.

318、利空:指个案的缺点或明显不足点,也是个案的弱点.

319、市场调研:对相关项目的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程.

320、市场调查包括哪几项:环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析.

321、环境分析:包括区位情况、交通情况、配套设施等.

322、产品分析:包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等.

323、价格分析:包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等.

324、去化分析:包括去化顺序、去化特征、去化抗性等.

325、客源分析:包括区域划分、客源层次、消费意图等.

326、业务分析:包括业务配备、业务能力、业务执行等.

327、媒体分析:包括媒体选择、宣传模式、主要述求等.

328、综合分析:包括优势分析、劣势分析、综合结论等.

329、计算全部建筑面积有哪些,例出5种:

房屋、夹层、插层、技术层、楼梯、电梯间、通道、门厅、回廊、楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井、电梯机房、斜面构屋顶2.20米以上的部位、挑楼、全封闭的阳台、室外楼梯、通廊、地下室、半地下室、门廊、门斗、、车棚、货棚等.

330、计算一半的建筑面积有哪些,例出5种:

有盖无柱的外走廊、檐廊、单排柱的车棚、货棚、站台、未封闭的阳台、建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊、建筑物间有顶盖的架空通廊等.

331、不计算建筑面积的有那些,例出5种?:

柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台、室外爬梯、屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池、独立烟囱、油罐、贮油(水)池、地下人防干道、支线等.

332、分摊公用建筑面积的计算方法:分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

333、公用建筑面积分摊系数计算方法:公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和

334、公用建筑面积计算方法:公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

335、哪些公用面积应分摊,例出5种:室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等.

336、哪些公用面积不能分摊,例出5种:不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等.