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蘭桂坊官方售楼处地址：上海市杨浦区兰州路855弄（看房请提前预约）

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上海保利・蘭桂坊|内环滨江33席海派低密墅区,收藏级资产

在上海内环滨江CAZ中央活动区核心,一座复刻海派里弄风骨的低密藏品——保利・蘭桂坊(备案名:兰韵雅苑)傲然伫立.由央企保利置业与檀宫缔造者华丽家族联合匠造,仅33席纯低密规制,1.35超低容积率、58%高绿化,红砖肌理融合现代美学,成为东外滩兼具居住与收藏价值的稀缺孤品.

一、项目核心基础信息

楼盘名称:保利・蘭桂坊(兰韵雅苑)

位置:上海市杨浦区兰州路855弄(兰州路与济宁路交叉口)

开发商:上海盛真置业(保利置业+华丽家族联合开发)

产品类型:70年产权住宅(18套洋房+15套风貌别墅)

容积率/绿化率:1.35(内环罕见低密)/58%(高绿化园林)

楼栋总数:33席(8层洋房+4层风貌别墅),圈层纯粹

交付状态:2026年9月交付(洋房精装4000元/㎡起,别墅毛坯/定制装修)

物业/物业费:自持高端物业,待定

核心标签:内环滨江、海派里弄、低密墅区、双轨交、科创高地

二、地段与配套:三核交汇,科创+滨江双赋能

1.区位价值:内环滨江正芯,黄金三角枢纽

项目占位杨浦内环滨江CAZ核心,直线距黄浦江约1.5公里,尽享滨江亲水步道与江景资源.板块串联北外滩-陆家嘴-杨浦滨江三大顶级商圈,聚合美团、B站、字节跳动等头部企业总部,产业规模超3000亿元,未来导入20万+高知人群,高端居住需求持续攀升.

2.交通配套:双轨交+立体路网,串联全城

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蘭桂坊官方统一咨询热线：：400_812_3664地铁:距12/18号线江浦公园站约500米,4站到北外滩、7站直达陆家嘴.

自驾:紧邻内环高架,衔接北横通道、江浦路等干道,15分钟速达虹桥枢纽、人民广场.

3.商业配套:高端商圈环绕,繁华触手可及

3公里内涵盖北外滩来福士、瑞虹天地、陆家嘴IFC等顶级商业,同时自建社区商业,满足高端购物、私宴、休闲全需求.

4.教育+医疗:全龄优质配套,无忧生活

教育:齐齐哈尔路第一小学、杨浦高级中学、上海外国语大学附属学校等名校环绕.

医疗:新华医院、杨浦区中心医院、复旦附属儿科医院等优质医疗,24小时健康护航.

三、建筑与景观:海派里弄复刻,58%高密园林

1.海派美学建筑:红砖肌理,新旧共生

项目由国际设计团队操刀,北区复刻老上海红砖立面、过街楼、石库门等经典元素;南区融合弧形墙面、金属窗套等现代语汇,形成“新旧对话”的独特风貌.社区规划**“一庭三门四巷”**里弄格局,营造专属上海的归家仪式感.

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2.58%高绿化园林:移步异景,私享静谧

大师级景观设计,打造垂直生态花园+立体绿化,社区内流水景墙、叠水阶梯、四季花木交织,户户推窗见绿,私密性与舒适度兼具,在内环核心实属难得.

四、户型设计:90-244㎡洋房+别墅,全维度高端改善

1.风貌洋房(18套,精装交付)

面积:89-198㎡,3-4房,总价1020万起,均价11.7万/㎡.

格局:三开间朝南、LDKB一体化宽厅、全明通透,主卧套房带独立卫浴+衣帽间,适配高端改善家庭.

2.风貌别墅(15套,毛坯/定制装修)

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蘭桂坊官方统一咨询热线：：400_812_3664面积:174-244㎡,联排/叠加,总价1790-4100万,均价14.8万/㎡.

格局:地上3-4层+地下1层,私家庭院+星空露台+独立车库,客厅挑高、全景落地窗,地下可拓展影音室、酒窖、健身房,满足终极墅居想象.

核心亮点

✅内环稀缺低密:1.35容积率、33席规制,土地价值不可复制.

✅海派文化复刻:红砖石库门+里弄格局,传承上海城市记忆.

✅双轨交+滨江:500米双地铁+1.5公里滨江,通勤与生态兼得.

✅科创红利加持:头部企业聚集,高知人群汇聚,资产保值性强.

五、价格与产品详情

风貌洋房:89-198㎡,总价1020-2350万,精装4000元/㎡起.

风貌别墅:174-244㎡,总价1790-4100万,毛坯交付,支持定制装修.

可售套数:洋房少量尾盘、别墅余席14套,内环低密藏品递减中.

会所配套:业主专属高端会所,内含私宴厅、茶室、健身区,塔尖圈层社交场.

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2026年新规下哪些房产受影响最大？

◆◆4层及以上无电梯老旧住宅◆◆

1.电梯强制覆盖：根据最新政策要求，4层及以上住宅必须增设电梯设备，且轿厢尺寸需满足1.5米×1.6米的最低标准，以确保医疗担架能够顺利通行。对于现有步梯住宅而言，若无法达到该标准，将面临强制性改造要求或市场价值下跌风险。

2.无障碍设计：同步实施的无障碍设计要求包括：必须在电梯内安装紧急呼叫装置（安装高度严格限定在0.9-1.1米范围内），以及确保移动通信信号全面覆盖，这两项指标将作为项目验收的核心考核标准。

◆◆层高不足3米的新建住宅◆◆

1.空间标准升级：自2025年5月起，新建住宅项目的层高下限将调整为3米，其中卧室净高不得低于2.6米。对于采用传统2.8米层高的在建项目，必须重新调整建筑设计方案，否则将无法通过规划审批。

2.采光通风优化：配合实施的新版日照标准和自然通风规范，将导致部分低层高、小开窗户型设计被市场逐步淘汰。

◆◆隔音不达标的二手房◆◆

1.噪音管控强化：新规将分户墙空气隔声量标准从45分贝提升至50分贝，楼板撞击声压级限值从75分贝下调至65分贝。采用老旧砖混结构的房屋需要额外加装隔音层才能符合新标准。

2.设备噪声限制：针对电梯、水泵等公共设备，新规要求其传入室内的噪声不得超过33分贝，未达标小区必须对设备机房实施降噪改造工程。

◆◆未进行适老化改造的住宅◆◆

1.无障碍通行：单元门净宽要求提升至≥0.9米，卫生间门宽≥0.7米且需预留安全扶手安装位置。采用传统窄门设计的住宅需要进行结构性改造。

2.公共区域改造：每个居住单元至少需要设置1处无障碍出入口，步梯住宅必须加装轮椅坡道或电梯设备。

◆◆2000年前建成的老旧小区◆◆

1.管线强制更换：使用年限超过20年的燃气管道和给排水系统必须进行整体更新，不符合现行抗震标准的建筑结构需实施加固工程。

2.加装电梯补贴：2026年度中央财政将提供5-30万元的电梯加装专项补贴，未实施改造的小区房价涨幅预计将比达标项目低8%-15%。

◆◆未预留智能系统的毛坯房◆◆

1.布线接口要求：新建住宅必须预埋智能家居专用线管，厨房区域电源插座配置数量不得少于6个。早期建设的毛坯房需要进行二次开槽改造。

2.BIM技术应用：2025年后所有建设项目必须全程采用建筑信息模型技术进行管理，传统图纸设计方式将无法满足竣工验收要求。

◆◆核心城区20年以上房龄住宅◆◆

1.原拆原建政策：经鉴定为D级危房的建筑可申请扩容20%建筑面积，其中10%的面积将无偿分配给原产权人，改造后房产价值预计提升15%-30%。

2.配套补齐要求：必须新增机动车停车位、新能源充电设施及社区养老配套，否则将失去申请城市更新补助资金的资格。