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预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。

预约福利：成功预约后，到访可领取精美伴手礼一份，并有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打嘉佰道·徐汇售楼处电话400-8123-224☑️☑️

注意事项：为保证接待质量，每日预约名额有限，请提前1-3天进行预约；到访时请携带有效身份证件。

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艺术豪宅大师执笔

宸嘉发展徐汇龙华项目

项目概况

开发商：宸嘉发展（总部位于上海，以艺术与设计为核心理念的高端住宅开发商）。

项目位置：上海市徐汇区，徐家汇商圈与徐汇滨江交汇处，具体位于衡复风貌区旁。

容积率：约1.59（低容积率设计，打造稀缺低密住区）。

总户数：共178套洋房及别墅产品（其中洋房107套，别墅60套，另有11套大两房格局产品）

产品类型与户型

项目涵盖洋房、叠墅、联排等多种低密住宅形式，主力户型覆盖改善型需求：

洋房产品：

建筑面积约100-122㎡三房户型（主力户型为100-122㎡）。

采用两梯三户/四户设计，部分大两房户型为一梯两户。

别墅产品：

叠加别墅：建筑面积约240-312㎡。

联排别墅：建筑面积约360㎡。

另有资料显示别墅产品范围为315-430㎡

设计与社区特色

建筑间距：约13米超大楼间距，确保每户私密性与开阔视野。

窗墙比：超高窗墙比设计，提升采光与通透性，建筑立面融合艺术美学（灵感源自大提琴曲线）。

园林景观：约2万㎡中央园林，包含亲子、康养、四季花境等功能区；社区另有专属会所（1200㎡）、商业配套（约5000㎡）及地下停车场（车位比1:1.2）。

艺术融合：引入多位当代艺术家原作真迹，强调艺术与居住体验的结合。

价格参考（截至2025年11-12月）

价格因户型、楼层、朝向等因素浮动，不同来源略有差异：

洋房主力户型：

建筑面积约100㎡三房：总价约980万元起（单价约9.8万元/㎡）。

建筑面积约122㎡三房：总价约1195万元起。

别墅产品：

叠加别墅均价约19.8-20.3万元/㎡（总价约4800-6300万元）。

联排别墅均价约22.5-23.3万元/㎡（总价8000万元/套以上）。

其他参考：部分渠道显示洋房均价可能达18.7万元/㎡，联排别墅均价约24.3万元/㎡6

，建议以官方售楼处确认为准。

交通与配套

交通：

地铁：距地铁1号线徐家汇站800米、9号线肇嘉浜路站600米、11号线上海游泳馆站1公里，三轨交汇。

高架：紧邻内环、南北高架，15分钟可达人民广场、外滩。

商业：

1.2公里内有徐家汇商圈（港汇恒隆广场、东方商厦等）。

500米内设生鲜超市、菜市场，日常购物便捷。

生态：

直线距离徐汇滨江绿地600米，适合休闲健身。

【嘉佰道·徐汇】

打造118席建筑面积约100-120㎡高定艺术私邸

60席建筑面积约315-430㎡当代洋房谧境墅居

JIAART艺术展厅预约开启

上海徐汇嘉佰道·徐汇

售楼处电话：400-8123-224（预约看房热线）

上海嘉佰道·徐汇官方售楼处电话：拨打4008123224即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

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【嘉佰道·徐汇】

根据最新消息,宸嘉龙华项目「嘉佰道·徐汇」即将开放售楼处(徐汇滨江某写字楼),项目预计年底入市,目前已知几个新消息——

1.项目最小面积约100平,6层洋房产品;

2.高层主力约128平,户型图已经画出来了(翻下去就能看到);

3.叠加别墅起步300平,总价6000万级PK风貌别墅.上海徐汇嘉佰道·徐汇售楼处电话：400-8123-224【预约看房热线】嘉佰道·徐汇售楼处电话：4008123224【售楼处电话/地址】嘉佰道·徐汇售楼处电话：400-812-3224【开发商认证】

根据建筑结构判断,项目约128平户型图应该长这样——

叠加别墅外立面:

高层外立面:

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项目别墅部分户型应该是配套有天空泳池(图左楼栋),最终不确定是否是交付标准:

项目销售团队已组建,起步面积预计在120平左右;感兴趣的同学可以点击小程序预约参观:

在6月份,项目就已经发布案名,预计最快年底上市,关于项目热度最高的话题就是:

这里,可能是上海中环单价第一个突破20万单价的新房.

看到实地,说实话周边城市界面并不是核心卖点,「徐汇新房」这个标签可能更有话题性;

往南侧看,嘉佰道徐汇高层住宅应该能看到徐汇滨江西岸传媒港建筑群天际线,江景就别想了:

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来到项目实地,南侧视野60米高度(顶楼)大概看出去是这样的:

东侧视野直面龙华烈士陵园,天气好也能看见陆家嘴三件套:

如果正南方向看,龙华密密麻麻的老破小等着你,没啥看的:

西侧也是一样:

看到细节:

层层退台,叠加每一户有至少40-50平的大露台,部分户型有超长的跑道大露台,产品绝对是超级卖点.

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宸嘉龙华项目打造出了「徐汇唯一的叠加别墅」,甚至市中心为数不多的稀缺叠加,主打的就是市场空白.

嘉佰道项目没有联动价,如果按照高层均价16万/㎡、户型117㎡,标准总价2000万内,那这个价格有竞争力,市区没有同价位新房可以买,虹口杨浦的项目也和徐汇不存在竞争关系;

想买个市区3房2卫的徐汇人除了宸嘉没得选.

在房地产行业里有一句行话叫做:

高级的定价,就是让客户一边骂一边掏钱.

上海徐汇嘉佰道·徐汇

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买房必学！32 个房地产核心基础知识（2025 精简版）

买房前吃透这些房地产基础常识，能帮你避开 80% 的坑！以下 32 个核心知识点，涵盖产权、房屋类型、交易规则、贷款政策等关键维度，精准适配购房决策需求。

1. 土地使用年限：商品住宅对应的土地使用年限为 70 年，公寓、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）。

2. 房屋属性与配套：公寓、LOFT 等多属于商业性质，水费、电费按商业标准收取，多数房源不接通燃气与暖气，居住成本相对较高。

3. 普通住宅界定：按民用住宅标准建造的居住用房，强调实用性与舒适性，高级公寓、别墅、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴。

4. 商住住宅特点：是 SOHO（居家办公）理念的延伸，本质属于住宅属性，但融入写字楼核心硬件（如高速网络、灵活空间），支持居住与轻商业活动兼顾。

5. 购房资格要求：商品住宅通常受限购政策约束，需满足户口、社保 / 个税缴纳年限等条件；公寓、LOFT 等商业属性房源一般不限购，无资格限制。

6. 付款与贷款规则：商品住宅首套首付比例最低 20%-30%，二套及以上首付比例更高，最长按揭年限可达 30 年；公寓、LOFT 无首套 / 二套区分，首付比例普遍为 50%，按揭最长年限仅 10 年。

7. 现房认定标准：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证），核心特征是 “竣工可直接入住”。

8. 准现房定义：房屋主体已封顶完工，但尚未通过竣工验收，小区楼宇轮廓、户型格局、楼间距等已直观可见，正处于内外装修与配套施工阶段。需注意：准现房仍属期房范畴，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售，受期房相关政策监管。

9. 期房核心信息：指处于建设中、未竣工交付、无法立即使用的商品房。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间，销售的房源均为期房，购房者需签订《商品房预售合同》。市面上多数新房为前期房，优势是价格较低、选择空间大，但需承担交付周期长、工程质量与开发商履约风险。

10. 毛坯房标准：开发商交付时仅完成基础工程，屋内仅预留门框（无成品门），墙面、地面仅做基层处理（未刮腻子、未铺瓷砖 / 地板），需购房者自行装修。

11. 成品房配置：交付时已完成基础装修，具体包括：①内墙面刷普通仿瓷涂料；②客厅地面铺设普通瓷砖；③安装普通铝合金窗；④配备普通胶合板门，可满足基本居住需求。

12. 建筑层数与高度分类：依据《住宅设计规范》，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅）；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅、花园洋房）；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”，部分城市将 18 层以下统称小高层）；11-30 层左右为高层住宅；30 层以上为超高层住宅。其中，小高层、高层多为普通住宅，超高层多定位城市豪宅。

13. 保障性住房范畴：政府为住房困难家庭提供的政策性住房，具有 “限定建设标准、限定销售价格 / 租金” 特点，包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等，与市场化商品房形成互补。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后，可转为商品住宅上市交易。

14. 房地产 “五证” 要求：开发商合法销售的必备资质，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。未取得五证前，开发商不得开展正式销售，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源，待取证后正式签约），此类行为不受正式销售政策保护，购房者需谨慎。

15. 房地产 “二书” 作用：为加强商品房质量管理，建设部要求开发商交付时必须提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房屋使用规范与注意事项），是保障购房者权益的核心文件。

16. 购房资格地域差异：不同城市的购房资格条件不同，需以当地政策为准。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制，本质是为符合条件的人才提供购房便利，可重点关注当地住建部门发布的最新政策。

17. 资金规划要点：购房前需明确首付比例、月供承受能力，结合家庭收入、存款情况，合理测算总购房成本（含房款、税费、装修费），避免资金压力过大。

18. 购房需求分析逻辑：先明确核心需求 —— 是刚需安家、孩子教育、通勤便利，还是改善居住、投资增值？买房本质是在 “资金预算、开发商品牌、地段位置、周边配套、户型设计、物业服务” 等因素中做权衡，需根据自身优先级选择。

19. 意向金性质说明：我国房地产相关法律法规中，无 “意向金” 法定概念，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力，买方违约不退，卖方违约双倍返还），要么是 “保证金”（无担保效力，交易不成可退还），需在协议中明确约定。

20. 面积赠送规则：购房时常见的赠送面积多为阳台，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积，半封闭阳台占比越高，实际得房率越划算。

21. 住宅净高定义：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离，是室内实际可使用的高度，直接影响居住舒适度。

22. 住宅开间含义：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离，即房屋的 “面宽”，决定房间开阔度与采光效果。

23. 住宅长度与进深：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度，进深过大易导致房间中部采光不足。

24. 住宅层高标准：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米。

25. 个人房贷还款方式：主要分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定，利息递减，前期月供压力大，总利息较少）；②等额本息还款（每月还款金额固定，方便规划预算，总利息略高于等额本金）。

26. 首套房优惠认定：若配偶名下有房且贷款未还清，另一方再购房将被认定为二套房，无法享受首套房的首付比例、贷款利率等优惠政策。

27. 可分摊公用面积：需由业主共同分摊的公共区域面积，包括：套（单元）门外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、整栋楼服务的值班警卫室、建筑物内垃圾道，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28. 不可分摊公用面积：无需业主分摊的公共区域，包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼（公共开放使用）、消防避难层；为多栋建筑服务的配电房；人防地下室、地面车库、地下设备用房等。

29. 套内使用面积：套内住户可独立使用的净面积总和，包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等空间的实际使用面积。

30. 银行按揭本质：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译，正式名称为 “购房抵押贷款”。购房者以所购房屋产权为抵押，银行先行向开发商支付房款，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息。

31. 公积金贷款定义：全称 “个人住房担保委托贷款”，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款，用于购买、建造、大修自住住房。

32. 公积金贷款申请条件：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准），不同城市对缴存年限、账户余额等要求略有差异。