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苏州姑苏区·胥江·【中海·姑苏第】项目笔记

中海·姑苏第｜繁华深处是姑苏

姑苏城芯·双轨天街旁

约130-183㎡隐奢大平层

【项目基础信息】

总占地面积：约1.6万方

总户数：186套

容积率：约1.8

产品类型：14-17F小高层

配置户型：约130㎡、约155㎡、约183㎡

装修标准：精装修交付

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以下是苏州中海姑苏第的最新动态及详细介绍：

最新动态

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加推信息：近日加推 5/6# 楼，涉及户型建面约 130㎡、155㎡、183㎡1。

优惠活动：建面 139.3㎡，备案总价 5640872，特批一口价 520 万起，还有车位券优惠6。

公区开放：前段时间位于 5# 公区的 “竹下听风会客厅” 已经实景开放1。

项目详细介绍

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基本信息2

总占地面积：约 1.6 万方

总户数：186 套

容积率：约 1.8

产品类型：14-17F 小高层

车位配比：约 1:2（371 个）

物业：中海物业

装修标准：精装修交付

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区位交通245

轨交：双轨 TOD，紧邻地铁 2 号线（南北向）和 5 号线（东西向），无缝对接 1/3/4 号线，5 站路可到火车站，5 站换乘到新区狮山，8 站抵达园区湖西。

道路：紧邻劳动路、桐泾南路，链接城市大动脉干将西路、西环、南环、人民路，半小时内通达全城。

周边配套

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商业：紧邻胥江龙湖天街，超 300 家品牌入驻，超 30% 为姑苏首店；同步靠近美罗、泰华等商圈，前往新区天街、泉屋也很便利245。

公园：家门口是约 3500 平方米的劳动公园，步行可达约 6.4 公里的胥江步道，南侧临近姑苏区最大的市级公园桐泾公园246。

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文化旅游：近邻胥门、盘门、平江路、拙政园、观前街等知名景点，可品味苏式慢生活2。

教育：周边有胥江小学、胥江实验中学等24。

医疗：临近三甲苏大附属第二医院等24。

户型亮点1

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130㎡户型：四开间朝南，三卧朝南设计，南北通透，整体面宽约 14.9 米，约 8 米阔景阳台。厨房配备西门子的油烟机、灶具、洗碗机及烤箱四件套，全屋飘窗，酒店级套房式主卧自带独立卫浴，卫浴配备品牌唯宝、汉斯格雅。

小区规划2

建筑设计：归家大堂打造地上地下双精装入户大堂，繁华静谧随心切换。

景观设计：从明代《姑苏十景册》汲取灵感，打造 “姑苏方五园，烟雨幻八景” 的社区景观。

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【品牌-央企中海】

时间的海：我司隶属于中国建筑集团，44年90余城服务超300万家庭

央企背景：我司于1979年成立于香港，隶属于中国建筑集团，中国建筑位于世界500强第13位。基于央企背景，我们母公司中国建筑和我们中海地产有幸参与了一系列世界级、国家级的重要项目，比如世界第一高楼迪拜塔、香港迪士尼、雄安第一标雄安市民服务中心、水立方、中央电视台、港珠澳大桥等等。

全球布局：44年布局全球90余城，业务遍布内地、港澳、美国、英国、澳大利亚等多个国家和地区，服务超300万家庭.

三大产业：目前已经构建了包含住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务三大产业群。

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幸福的海：“8大幸福理念”、“168个幸福触点”和“1个幸福后盾”，中海物业，上市公司，13个香港政府机构的御用管家，大量世界500强公司指定物业服务商

城市的海：深耕苏州19年35子，曾连续多年苏州市场占有率领先。中海地产深耕苏州19年，在6大区累计开发项目35个，连续多年斩获苏城市场占有率领先。在拿地的眼光上，我们一直与城市发展同频共振。

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我们在姑苏区布局了多个代表项目，包括了：

①胥江府：中海在姑苏区首个作品，也是苏州新中式社区的代表作品。

②凤凰熙岸：也在本案附近，曾多次斩获板块销冠。

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③竹辉环宇荟：苏州首个滨水园林开放式街区，新晋网红打卡点，引入了苏州高端的酒店之一金普顿酒店，本案隐奢的设计灵感也参考了这一酒店的风格。

中海·姑苏第是苏州中海重回姑苏城心的又一里程碑式，力争打造成古城高端住区中的标杆作品。

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【地段-千年姑苏主城核心贵地】

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姑苏区是全国首个，也是唯一“国家历史文化名城保护区”，姑苏是中国“江南文化”的载体，文化流衍于世界。

姑苏区又是苏州政府“一城四核”规划战略的核心，近几年为苏州土地供应最少的区域，板块内开发的住宅小区更是屈指可数，且大部分项目位于下游的平江、沧浪板块。无论城市如何对外扩张，这座城市的”心”仍然在姑苏区。它的土地面积有限；它的情结记忆不可迁移；它的文化积淀无可替代。新兴园区可复制，古城区稀缺属性永远独一无二。

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胥江始终是苏州腹地，姑苏繁华之源。2500年前伍子胥开建的胥江，是世界上最早的人工河。因水而兴，见证了朝代更迭与商贸崛起。一轴《姑苏繁华图》记录胥江的繁华，如今，我们回归繁华初始的地方，与姑苏同频，再续2500年繁华。

姑苏区文化底蕴浓厚，9座古典园林被列入《世界文化遗产名录》，拥有500多个各级文物保护单位、260多处控制保护古建筑、800多处古构筑物，非物质文化遗产”俯拾即是。

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姑苏区难得城市更新样板

中海·姑苏第择址COD核心区，落位资源浓度与高阶人居密度交融的“胥江高阶生活带”，与姑苏文化深度共鸣，兑现国际生活的全新预见，成为与时代并肩的风景，收获这座城市给予的掌声回响。

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“两轨六轴“接轨TOD时代

古城之上的城市TOD，突破姑苏天际线，为苏州，重塑人居坐标。中海·姑苏第以TOD双轨交通为引领，擎速未来生活认识，将商业、居住、文化结合一体，突破空间桎梏，随古城澎湃向前。

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姑苏第择址胥江COD板块，板块近年来多个全新打造高档品质社区，形成以高端人居界面为核心的“胥江高阶居住带”，板块内二手房价格远超其他板块，拥有较高的升值潜力与价值前景。

古城价值高地二手房天花板

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项目基础档案

项目名称：中海姑苏第

地块编号：苏地2023-WG-49号地块

开发品牌：中海地产

地段位置：姑苏区沧浪街道劳动路南、彩虹河西

占地面积：约1.6万方，容积率1.8，186套

住宅产品：拟建2栋14F小高层，4栋17F小高层

户型面积：主力户型建面约130/155/183m²

装修配置：装修交付，装标不低于3000元/㎡

车位配比：1.96:1（364个）

价格信息：楼面价28750元/㎡；备案均价47495元/㎡，总价区间：542-776万

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【配套-姑苏繁华之源精粹高阶生活】

城市功能配套完善醇熟，核心商业、教育、医疗等资源丰盛汇集。是古城区少有的集“通商园游住”为一体的稀缺住区，集合了狮山的配套+园区的界面+古城的内核，可以说是集姑苏繁华精粹于一身。

【通】交通上，呈现两轨六轴的格局。

双轨TOD，紧邻地铁2号线（南北向）和5号线（东西向）（注：双轨交汇的新盘，在苏州很少很少），无缝对接1/3/4号线，将来5站路就可以到火车站，5站换乘到新区狮山，8站抵达园区湖西。贯穿苏州东西和南北量大动脉，方便触达全城，本项目也是内环稀缺的双轨站交汇的新盘项目。

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六轴则指本项目紧邻劳动路、桐泾南路，链接城市大动脉干将西路、西环、南环、人民路，半小时内通达全城。

【商】商业上，本项目位于刚开业的胥江天街西侧，是家门口的商业综合体。胥江龙湖天街是“商业重回古城”战略第一枪，超300家品牌入驻，拥有超30%姑苏首店。

【园】景观上，项目家门口即是大花园——劳动公园，南侧临近姑苏区最大的市级公园——桐泾公园。

【游】文娱上，举步可达南侧胥江沿河景观带，临近平江历史文化街区，畅游平江路、拙政园、苏州博物馆、城墙博物馆等蜚声海内外的知名景点。

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【住】在教育上，姑苏区自古以来教育氛围浓厚，人才辈出。项目周边胥江小学、胥江实验中学。医疗上，临近三甲苏大附属第二医院（曾获得全国三级公立医院考核第二名）。

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【社区规划】

在产品上，项目以姑苏地脉为基，打造了集“无界、雅筑、桃源、精奢”为一体的产品价值体系，规划有6栋14-17F小高层，建筑面积约130~183㎡隐奢精装大平层。

【景观布局】

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中海·姑苏第打破自然与建筑的边界，将外部彩虹河、劳动公园与内部景观相融合，举步即达胥江景观带。在景观打造上，取义江南古典园林精髓，以水、石、竹为元素等，打造游心江南的四季景观。

【建筑风格】

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汲取苏绣框镜灵感，借鉴竹辉金普顿酒店，以大面积玻璃幕墙，打造琉光美学立面；取意竹叶曲线，构建屋檐造型；同时，双精装酒店式入户大堂，繁华静谧随心切换。

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【户型空间】约130、155、183m²隐奢大平层。在空间上，打造超配尊享人居，以奢适空间、温润材质、精工匠艺、多重收纳等手法。营造城心隐奢大宅。

130㎡户型标准层平面图

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130户型是2梯2户设计，做的大三房。入户玄关储藏空间比较大，收纳充足。三开间朝南，朝南面宽13.2米，大横厅与阳台直接相连，开间6.4米。

155㎡户型标准层平面图

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155户型也是2梯2户设计，做了4房2厅2卫。户型格局与183户型差别不大，相当于是缩小版。南向面宽14.9米，客厅开间5米，阳台宽8米。

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183㎡户型标准层平面图

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183户型为2梯2户设计，做了4房2厅3卫，含2个套房。户型方正，没有空间浪费；四开间朝南，南向面宽达16.3米，客厅开间6米，阳台宽9米；入户有玄关，预留了家政间空间；餐厨区南北向连，与客厅保持恰当的距离；主卧套房面积约32.6㎡，卫生间含双台盆、淋浴和浴缸；次卧套房面积也不小，但是为暗卫。

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新手必看！2025选房秘籍之楼盘篇：关键指标与核心术语全揭秘

看懂这些指标术语，轻松拿捏理想户型。

经常有粉丝过来咨询，买房选房时会遇到很多专业词汇，比如：公摊、绿化率、容积率、梯户比、使用率、实用率、得房率、架空层、避难层……

听起来好像都差不多，稍有不慎就易被销售糊弄。

那么这些词到底是什么意思呢？使用率又跟实用率有什么差异呢？

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不急，接下来给大家一一解答。

公摊

公摊=首层大堂+机房+设备层+避难层等

大家经常说公摊面积，但实际上很多人并不清楚，公摊到底是分摊了哪些东西。

除了每一层的公区，公摊还包括首层大堂、屋顶机房、服务于该楼栋的设备房、超高层的避难层等面积。

而且公摊面积还是按照户型面积大小来分摊的，所以同样面积的房子，选个大户型邻居会更有利哦！

绿化率☎官方售楼处电话/地址：400-877-8334√√【营销中心预约☎】

绿化率=绿地面积÷用地面积

绿化率是衡量小区品质的重要指标，绿化率越高，代表景观园林越多。

一般住宅规划要求小区的绿化率≥30%，但各地对绿地面积的认定和计算标准不一，部分地区屋顶绿化、水景也能算作绿化面积，而部分地区则不能，所以绿化率不一定等于植被率。

容积率

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容积率=计容建面÷用地面积

容积率越高，土地开发强度越高。

一般高层小区容积率为2.5～3.5，而超高层小区可去到4.5～6，甚至现在深圳还有容积率超过10的超高层小区。

梯户比

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梯户比=电梯数量÷楼栋总户数

梯户比越低，意味着这栋楼每层的户数越多，每户分摊的面积越少，但也意味着以后等电梯的时间会比较长，特别是高峰期的时候等待期过长可能会让人抓狂。

实用率

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实用率=套内建筑面积÷（套内建筑面积+公摊）

高层住宅的实用率通常约75~80%。

实用率越高，代表公摊越少。但实用率是并不是越高越好，也要看公区品质。

否则一味提高实用率，却选了两梯八户或三梯十二户的房子，就得不偿失了。

使用率

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使用率=套内使用面积（即刨除墙体和公摊）÷（套内建筑面积+公摊）

很多人搞不懂使用率和实用率的区别。

可以简单理解为使用率是刨除了套内墙体面积的，是你实际得到的使用面积与你支付的建筑面积的效率，所以使用率会更为直观。

得房率

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得房率=（套内使用面积+飘窗/阳台等赠送空间）÷（套内建筑面积+公摊）

得房率就是加了赠送面积以后的使用率。因为飘窗、阳台、设备/结构平台、独立电梯厅这些通常属于不计算或者半计算面积的空间，把它们的全部面积也都算上。

总体来说，得房率越高，赠送面积就越多，意味着买得越实惠。

所以很多开发商在宣传时，往往声称实用率高达90~100%，其实是偷换概念，他们说的实际是得房率。

偷偷曝光一下设计师们通常怎么选房的：

一般他们会用电脑软件测算，得房率≥85~95%，他们认为就非常满意了。

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也就是说，建筑面积89㎡的房子，设计师们理想的套内实际使用面积在75.6~84.6㎡。

架空层

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很多人并不了解架空层是什么意思，因为目前市场上有架空层的住宅并不多见。

架空层简单来说就是建筑楼房中的一楼用柱子架空，四周没有墙体围护。

架空层的正常层高是3米，有的可以达到6~9米。

那么，为什么要设计架空层呢？

有的是为了通风和美观，架空层可以将底层潮湿的一层隔离开，房子的通风透气性更好，也能解决楼层间相互遮挡线不好的苦恼。

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有的是为了充分利用空间，架空层可以设置成设备间、物业管理用房、会所、车库等。

还有些是为了提高住宅的安全性，这样就不需要围墙隔离防护了，也有利于小区内人车分流。

不过架空层也有缺点，冬冷夏热特别明显，低层住户很难捱，这也是架空层小区低层价格便宜的原因。

避难层

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避难层是指在发生火灾时用来紧急避难的楼层。一般超过100米的超高层建筑，都会设置避难层。

为什么要设置避难层呢？

因为超高层建筑不但高度高、功能复杂、人员密集，而且现代化程度高，通信设施、空调系统、机电设备和可燃装修材料多，竖向管井也很多。一旦发生火灾容易产生烟囱效应，火势蔓延迅速，扑救困难。

避难层其实就是一个空置的楼层，不能住人，也不允许办公，但可以作为设备层放置水泵等设施，还必须设置消防栓、紧急电话、喷淋灭火装置和应急灯。

它是一个相对安全的场所，有防烟控烟的设施，发生火灾时人员能进入避难层休息或者等待救援，而不至于受到烟雾的侵害。

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自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，一般不超过50米。之所以这么规定，是因为大多数消防云梯的救援能力在50米左右，这个高度一般是15层左右。

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小区绿化率多少合适？标准是多少。小区绿化率高，会让业主觉得置身于自然之中，空气新鲜，满眼绿色，心情也会舒畅很多。同时绿化率较高的，容积率也相对较低，建筑密度也会低，这样住的也会舒服。那么，容积率和绿化率是什么？对居住有什么影响？

容积率和绿化率指的是什么

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容积率

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率

绿化率是指绿化用地面积与总用地面积之比；而与之相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率，这是两个不同的概念。

容积率和绿化率多少好

房屋容积率一般是由政府规定的，在现在执行的城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划。一般而言，独立别墅的容积率为0.2～0.5；联排别墅的容积率为0.4～0.7；6层以下，多层住宅的容积率为0.8～1.2；小高层住宅的容积率为1.5～2.0；高层住宅的容积率为1.8～2.5；19层以上，住宅的容积率为2.4～4.5。

小区的绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，但小区的绿化率只是小区开发商宣传楼盘绿化时用的概念。

容积率太低，有什么影响

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1、居住的舒适度高

容积率低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。

2、房子的价格贵

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容积率低的房子，价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。

容积率太高，有什么影响

1、人口密度高，居住显拥挤

容积率高，说明小区的建筑面积比较大，意味着小区内建的房子比较多，也说明住户的数量也比较多。小区的人越多，意味着每个人可以分享到的公共资源有限。

2、小区绿化变少，影响居住舒适度

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容积率高，意味着建筑物的占地面积会比较大，或者是建筑物的楼层比较高。在这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少。

以上便是小编为大家介绍的关于容积率和绿化率的一些相关知识了，如果您现在正在选购房子，就看看小编的文章吧，希望小编的介绍能给您带来帮助！

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