建发海宸
建发海宸售楼处电话☎：400-885-1337【预约☎】
如果问2025年上海新房谁更火！
新江湾城的建发海宸项目必须榜上有名！
在新房市场观望情绪较浓烈的2025年四季度，建发海宸一二批次开盘，都奉上了全市级别的热销盛宴，为上海新房市场注入了一剂强心剂！
一期均价约11.07万 少量房源在售
二期加推建面约125/161/190/210㎡户型
火爆认购中
首开楼栋包括1、2、3、11、12、21、22、23号楼，预计推出105㎡、125㎡、161㎡三种户型产品！
105平户型预计总价1050-1200万
125平三面宽户型预计总价1200-1450万
125平四开间户型预计总价1300-1500万
161平户型预计总价1700万－2000万
二批次在售楼栋：
二批次一房一价表：
项目开盘实景图
网签数据是不会骗人的！
据网上房地产网签数据显示，四季度至今，建发海宸销量领跑浦西，夺下销冠宝座！同时也是全市销量的第二名，妥妥的销冠级红盘！
没买到的朋友别遗憾，据最新消息，项目三批次房源预计今日取证！
项目加推1栋建面约125㎡四面宽的小高层，还有1栋四叠新品（建面约228㎡下叠+建面约235㎡上叠）。
在我看来，这不是一次简单的组团上新。
回想当年超级红盘蟠龙天地，三千余组认购中，超一千组只为33席别墅而来，认购比高达30:1。这揭示了一个颠扑不破的真理：在顶豪市场，唯有真正的墅级产品，才能燃起塔尖人群炽热的追逐。
建发海宸于热销之后，强势加推墅级产品，本身就是回应市场期待最好的诚意体现！
而且在我看来，建发海宸的四叠新品，远不止是“稀缺”而已。
它以超高实得率+全朝南布局+尊贵私密入户+超高颜值+精装交付五大创新点，带来了远超传统叠加产品缺失的纯正墅居体验，可以说这是能颠覆上海豪宅圈的新物种！
· 超高实得率：上叠实得率超160%，下叠实得率超190%；
· 全朝南布局：所有卧室朝南，起居沐浴充足阳光；
· 尊贵私密入户：上下叠均私享入户花园，独门独户，私家电梯入户；
· 超高颜值立面：经典海派风格，甄选石材、铝板及大面积玻璃幕墙；
· 精装交付：硬核装修交付，省时省力省心。
话不多说，我们先来看看建发海宸此次加推的四叠新品到底有何魔力？
产品：不止是稀缺属性爆表，更是能颠覆沪上豪宅圈的新物种！
人生有别，一墅为界！
别墅作为置换的终极目标，一直以来都备受高净值人士的追捧。
可惜的是，市区的墅级产品实在太稀缺了！
据数据统计，2024年上海中环内供应12266套新房，其中叠墅仅104套，占比不到百分之一，比江景豪宅还要稀有！
2025年公示的117个新盘里，仅9个含叠墅产品，其中7个都在外环外。像建发海宸这样属于上海主城核心，又紧贴中环的叠墅绝对堪称“孤本”！
更重要的是，比起传统叠墅产品，建发海宸大胆创新的地方实在太多了。
为了让大家更直接的了解建发海宸四叠产品的创新性，我画了一个动线图，注意三点：
第一、无论是上叠还是下叠，全部私享电梯厅交付，私密感和尊贵感双双拉满！而且是全明设计，即使不开灯也足够明亮。
第二、无论是上叠还是下叠，都附赠花园和地下室，甚至上叠还配备露台与阁楼，这让项目上叠产品极具竞争力，秒杀以往类似复式的上叠产品。
第三、上叠北向花园入户，下叠南向花园入户，这种错开让上下叠都具备了有天有地独门独院的私享体验，这也是其他叠墅很难享有的。
接下来我们分上下叠详细来看：
①建面约228㎡下叠户型详细分析：
项目建面约228㎡下叠地上2层，其中1层南向私家花园入户，进门后就是超大餐客厅，层高约3.4米（远超好房子3米的标准），开间约7米，整体面积超60㎡，世家大宅的不凡气度一下子扑面而来！
卧室一共4个，全部朝南，让全家人起居都沐浴充足阳光！其中一层卧室可以做老人房，二层3个卧室尺度都较为阔绰，尤其主卧整体面积超50㎡，还有270°转角飘窗，豪宅主卫，步入式衣帽间全部安排上绝对没问题。
下叠户型地下单层面积约120㎡，层高达约6.3米，可以做双层使用，增加夹层后，地下空间可拓展至超200㎡，丰富的灵动空间足以满足业主的各类喜好！
这个下叠户型涵盖三阳台七飘窗，再加上地下空间，整体实际得房率可超190%！
②建面约235㎡上叠户型详细分析：
首先，上叠是北向私享入户花园，独门独户，室内私家电梯，尊崇感与私密性都有保障。
而且上叠也有地下空间，下单层面积约55㎡，层高达约6.3米，完全做可以做双层使用。
上叠功能性与下叠看齐，也是四个朝南的全明卧室，主卧豪华套房配置，外接南向超大露台，观星品茗无比惬意；
最后上叠还有一个私家阁楼，阁楼总面积约50㎡，方正通透。这里可以是孩子自由探索、搭建专属城堡的“秘密基地”，也可以打造成一个静谧的家庭图书馆或手作工坊，让每份热爱都有安放之处。
整个上叠户型附赠阳台、飘窗、露台、地下空间，整体实际得房率可超160%！
除了户型本身的创新，项目叠墅还是精装交付（包括私家电梯也是交付标准），省时省力省心。
外立面方面，延续建发海宸整体的海派风格，甄选石材、铝板及大面玻璃幕墙，通过现代简约的笔法勾勒出时尚与贵雅兼具的立面，引领高端产品审美新高度！
项目叠墅外立面效果示意图
社区：容积率1.55的低密滨水大盘，新江湾城新一代品质封面之作！
首先，建发海宸的天赋是难以复刻的！
容积率1.55的低密优势，让建发海宸社区拥有更强的私谧感、更优的尺度感、更好的采光。
而且项目整个地块三面都被绿地与河道包裹，尤其是项目东侧，公共绿地、滨河景观带、城市生态走廊此地排列，天然具备构建多层次景观视域的条件。
两条轴线在滨河水岸交汇，形成了全上海罕见的“超级景观通廊”。对于偏爱自然逸居的购房者而言，无疑具备致命的吸引力！
项目鸟瞰示意图
土地天赋难得，项目的品质更能难得！
建发海宸将东方隽永韵味与西方美学理念相融合，淬炼出了一种独特的精神风貌，让人在摩登与复古的交织中领略时光的美妙。
恢弘门头，豪气满满，宽约65米，14米挑高白玉兰造型穹顶，搭配水景喷泉营造归家仪式感。
环抱式落客区灵感来自意大利许愿池，细看池底却铺陈龙鳞祥纹，含蓄传递东方祥瑞。
项目的花园更是将海派的精致诠释的淋漓尽致。
灵感择取上海著名海派名园，每一处皆有独特的气质与故事，冬日暖阳走在如此唯美的园林中，尊崇感和松弛感油然而生！
所谓“无会所，不豪宅”，高阶会所是圈层进阶的社交场，更是分享志趣和品味的绝佳之处。
但建发海宸手笔也太大了，项目为业主配置了约4200㎡摩登会所与约1370㎡泛会所空间，整体面积超5500㎡，比起市面上总价四五千万起步的顶豪还要丰富！
项目约4200㎡高定摩登会所包含恒温泳池、健身房、双私宴厅、影音室、品茗室等十大功能空间，让业主足不出户尽享摩登与浪漫。
最后附上项目示范区最新实景视频：
同步附上项目新开的161样板间视频：
地段：3000万级预算上车新江湾城超400㎡（实得）大别墅！
项目这批次的过会价格约12.2万/㎡，叠墅单价一般要高一些，结合建筑面积，预测建发海宸这批的叠墅总价大概在3000万级！
说实话，这个预算是买不进超核心地段的，基本可以选内环附近180-200㎡的大平层。
但你要知道，别墅作为置换的终极目标，其带来的居住模式和高层完全不是一个级别。
如果3000万级的预算，你在内环附近买了180㎡左右的大平层，按实得率80%计算，实际使用面积只有144㎡，做3房尺度尚可，做4房捉襟见肘。
如果3000万级的预算，你选择建发海宸的叠墅，实际使用面积可能超过400㎡！这才是能承载家族荣耀，盛放全家人喜好的尺度！
在置换时代，该怎么选你比我更清楚！
当然即使只比拼地段，作为老牌国际住区的新江湾城，在宜居领域从来不输内环！
项目区位示意图
建发海宸位于新江湾正芯，北面在建的是交大附中杨浦实验学校（特别提示：以上教育资源只是地理位置的描述，新房不承认学区，最后入学以政府官宣文件为准），新江湾城精华资源全部触手可及！
通勤方面，项目直线距离10号线约500米，附近还有18号线和在建20号线，3轨交汇的格局让项目直通五角场、南京东路、新天地、虹桥枢纽，加上中环北扩，直达市中心、纵横上海，出行、出游说走就走。
商业方面，建发海宸项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，完全满足日常购物需求。
医疗方面，项目周边有嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗。
示意图，图片来源于网络
示意图，图片来源于网络
生态方面，新江湾城绿化覆盖率高达约60%，新江湾城公园来一场浆板夜划，安徒生童话乐园探秘丑小鸭村庄，SMP滑板公园体验“贴地飞行”，新江湾城生态走廊观鸟拍鸟，这样适逸的生活没人可以拒绝。
示意图，图片来源于网络
众所周知新江湾城的基础教育非常拔尖，同济附属、上财附属、交大附中杨浦实验学校（在建中）、上音实验学校、复旦二附、中福会幼儿园、德法学校等名校为新江湾城居民的子女提供着优质的中小学教育！（特别提示：以上教育资源只是地理位置的描述，新房不承认学区，最后入学以政府官宣文件为准）
而除了基础教育，上海乃至全国的顶级高校，复旦大学、同济大学、上海财经大学都在新江湾城。这些顶级学府营造了新江湾城浓厚的人文氛围，名门格调自然养成！
示意图，图片来源于网络
示意图，图片来源于网络
产业方面，新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地，肩负着上海建设全球科创中心、跻身全球城市的历史使命，向来有“东方硅谷”之称。
板块内坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户！
示意图，图片来源于网络
最后，还有名企筑城！
自新江湾街道挂牌以来，建发、九龙仓、仁恒、华润等头部房企纷纷落子，多元风格社区林立，形成了紧密相连的奢宅群落。
经过十几年的沉淀，一个高端圈层自然天成的低密豪宅区跃然纸上！
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为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。
一、调减住房限购政策
为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。
二、优化住房公积金政策
为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
四、完善个人住房房产税政策
为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。
